Оценка рыночной стоимости 14 этажного 100-квартирного жилого дома в районе ул. Карбышева, 12 в г. Владивостоке

 

Принимаем среднегодовую стоимость аренды равную 6 624 руб., так как объект-аналог №1 по всем своим характеристикам больше подходит к оцениваемому объекту, стоимость аренды всех 1-комнатных квартир в доме равна 11*37,62*6 624=2 741 144 руб.

Расчет  рыночной стоимости аренды двухкомнатных  квартир представлен в таблице 7.2.

Таблица 7.2 – Характеристика объектов-аналогов (двухкомнатные квартиры)

Характеристики	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Местоположение	р-н БАМ	р-н Некрасовская	р-н Некрасовская
Стоимость аренды, руб.	25 000	35 000	30 000
Корректировка на уторговывание	4% -1000	4% -1400	4% -1200
Скорректированная цена	24 000	33 600	28 800
Общая площадь, м2	48	56	54
Цена за 1 м2	500	600	533
Цена аренды в год 1 м2, руб.	6 000	7 200	6 396
Корректировка на местоположение	-	-3,33% (лучше) -240	-3,33 (лучше) -213
Скорректированная цена	6 000	6 960	6 183
Время сдачи в аренду	октябрь	октябрь	октябрь
Состояние внутренней отделки	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Наличие мебели	есть	есть	есть
Скорректированная цена, руб.	6 000	6 960	6 183

 

Принимаем среднегодовую стоимость аренды равную 6 000 руб., так как объект-аналог №1 по всем своим характеристикам больше подходит к оцениваемому объекту, стоимость аренды всех 2-комнатных квартир в доме равна 41*57,75*6 000=14 206 500 руб.

Расчет  рыночной стоимости аренды трехкомнатных  квартир представлен в таблице 7.3.

Таблица 7.3 – Характеристика объектов-аналогов (трехкомнатные квартиры)

Характеристики	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Местоположение	р-н Некрасовская	2ая речка	р-н Чуркин
Стоимость аренды, руб.	35 000	33 000	25 000
Корректировка на уторговывание	4% -1400	4% -1320	4% -1000
Скорректированная цена	33 600	3 680	24 000
Общая площадь, м2	65	62	55
Цена за 1 м2	517	511	414
Цена аренды в год 1 м2, руб.	6 204	6 132	4 968
Корректировка на местоположение	-13,33% (лучше) -827	-9,38% (лучше) -575	+6,67% (лучше) +331
Скорректированная цена	5 377	5 557	5 299
Время сдачи в аренду	октябрь	октябрь	октябрь
Состояние внутренней отделки	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Наличие мебели	есть	есть	есть
Скорректированная цена, руб.	5 377	5 557	5 299

 

Принимаем среднегодовую стоимость аренды равную средневзвешенной по трем объектам-аналогам 5 377 * 0,5 + 5 557* 0,3 + 5 299 * 0,2 = 2 689 + 1 667 + 1060 = 5 416 руб., так как объект-аналог №1 по всем своим характеристикам больше подходит к оцениваемому объекту, принимае к нему наибольший коэффициент, стоимость аренды всех 3-комнатных квартир в доме равна 48*79,86*5 416=20 761 044 руб.

ПВД = 2 741 144 + 14 206 500 + 20 761 044 = 37 708 688 руб.

ДВД = 37 708 688 * (1-0,17) * (1-0) = 31 298 211 руб.

Следующим этапом необходимо рассчитать операционные затраты, все затраты можно разделить  на следующие три типа:

Постоянные  затраты:

• налог на землю (0,2% от кадастровой стоимости – 12 285 руб.);
• налог на имущество (2,2 % от ПВД – 829 591 руб.);
• страхование (0,1-0,4% от ДВД – 31 298 руб.);

Переменные затраты:

• коммунальные платежи (предполагается, что арендодатель сам оплачивает коммунальные платежи):

• электроэнергия – 1,69 руб/кВт ч * 155 * 6 219,6 м² = 1 629 224 руб.
• водоснабжение – 6,57 руб./м³ * 6,34 * 6 219,6 м² = 259 070 руб.
• канализация – 6,67 руб./м³ * 3,497 * 6 219,6 м² = 145 072 руб.
• горячее водоснабжение – 6,67 руб./м³ * 4,106 * 6 219,6 = 170 336 руб.
• отопление – 1427,8 руб./Гкал * 0,01719 * 6 219,6 = 152 653 руб.

Кадастровая стоимость земли равна 5 388.1 руб/м² * 1140 = 6 142 434 руб.

Таким образом, операционные затраты равны:

ОЗ = 3 229 529 руб.

NOI₁ = 31 298 211– 3 229 529 = 28 068 682 руб.

Коэффициент капитализации рассчитывается методом  кумулятивного построения:

R_o = R_on + R_off, где

R_on – ставка дохода на собственный капитал;

R_off=R_f/(1+R_f)ⁿ-1, где R_f – безрисковая ставка. (Расчет нормы возврата капитала производится равномерно-аннуитетным методом (метод Инвуда).) Срок реализации проекта принимаем равным 3 годам.

R_off = 0,0825/1,0825³ = 0,06

R_on=R_f+R_мендж+R_лик+R_пр, где

R_f – безрисковая ставка, принимаем ставку рефинансирования ЦБ РФ для рубля – 8,25%

R_мендж – риск на менеджмент от 0 до 5%, поправка на менеджмент принята 2%, так как предполагаем, что потенциальный арендатор обладает достаточной финансовой устойчивостью.

R_лик – риск на ликвидность от 0 до 5%, принимаем 2%

R_пр – прочие риски, принимаем 2%

R_on = 0,0825+0,02+0,02+0,02 – 0,06= 0,0825

Стоимость объекта недвижимости доходным методом  равна:

V = 28 068 682 /0,0825 = 340 226 440 руб.

8. Обобщение результатов и определение итоговой величины стоимости

Согласование  результатов оценки производилось  с помощью весовых коэффициентов.

При распределении коэффициентов значимости принимались во внимание факторы, формирующие стоимость объекта, а также полнота информационной базы и количество допущений при расчетах.

Применение затратного подхода к оценке недвижимости дает достаточно обоснованную стоимость, так как он не связан с прогнозными данными и отражает реальную стоимость затрат на строительство объекта, индексированных на дату оценки объекта. Однако затраты не всегда создают адекватную стоимость, поскольку не учитывают такие весомые факторы рынка как спрос и предложение, что не дает возможности потенциальным покупателям рассматривать новое строительство как альтернативу приобретению уже готовых объектов.

Сравнительный подход дает самую точную величину стоимости в условиях развитого рынка и доступности информации о сделках купли-продажи. Владивостокский рынок продажи объектов недвижимости характерен тем, что информация о стоимости недвижимости при сделках считается конфиденциальной и часто не публикуется, в связи с этим приходится ориентироваться на цены предложения, в таких условиях достаточно трудно отследить цену.

Доходный подход является единственным, который учитывает стоимость недвижимости, связанной с получением доходов при конкретных обстоятельствах использования данной недвижимости, однако он не учитывает затраты на возведение объекта.

Учитывая  цель данной оценки, определение рыночной стоимости жилого дома, большое значение уделяется рыночной ситуации. Я придаю больший вес результату, полученному в сравнительном подходе (40%).

Вес затратного подхода – 35%.

Наименьший  вес был отнесен на доходный подход (30%).

Таблица 8.1 – Итоговое определение стоимости оцениваемого объекта

Подход определения  стоимости	Величина стоимости	Весовой коэффициент	Стоимость  с  учетом весового коэффициента
Затратный	448 139 950	0,35	156 848 980
Сравнительный (метод  сравнения аналогов)	527 416 980	0,4	210 966 790
Доходный (метод  прямой капитализации)	340 226 440	0,3	102 067 930
Средневзвешенная  стоимость, в руб.			469 883 700

Таким образом, с учетом всех обстоятельств оценки, проведенные  исследования и анализ позволяют  сделать вывод, что рыночная стоимость  права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Шошина, 19в на 15 октября 2012 года составит 469 883 700 руб.

Стоимость 1кв.м.=75 549 руб. Среднерыночная цена на такой объект недвижимости варьируется от 60 000 руб. до 80 000 руб. за 1 м².

 

Заключение

В результате выполнения курсовой работы была проведена оценка жилого 14-этажного 100 квартирного дома в районе ул. Карбышева, 12 с целью определения его рыночной стоимости.

В данной курсовой работе был проведен анализ рынка продажи и аренды жилой недвижимости. В ходе анализа  было выявлено, что наибольшая стоимость  продажи 1 м² наблюдается на тип 1-комнатные квартиры. Средняя ставка аренды квартиры варьирует от 500 до 700 руб./м².

Так же был проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования  участка земли как свободного и как застроенного. В результате анализа наиболее эффективного использования участка земли как свободного (рассматривались 2 варанта – строительство офисно-торгового здния и строительство жилого дома с офисными помещениями) выявлено, что земля будет приносить больший доход при строиетльстве на ней офисно-торгового здания и ее стоимость тогда составит 92 048 995 руб. В результате анализа наиболее эффективного использования участка земли как застроенного (рассматривались 2 варанта – строительство нашего жилого дома и строительство этого дома, но первые 3 этажа переоборудуются под офисные помещения) выявлено, что земля будет приносить больший доход при строиетльстве на ней жилого дома с офисными помещениями и ее стоимость тогда составит 10 384 078 руб.

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта были использованы три подхода к оценке недвижимого имущества:

• затратный – при этом подходе стоимость объекта недвижимости получилась 448 139 950 руб.;
• сравнительный (метод сравнения сопоставимых аналогов) – стоимость объекта оценки получилась наибольшая по сравнению с другми, так как он отражает реальную рыночную ситуацию, и составляет 527 416 980 руб.;
• доходный (метод прямой капитализации) – при этом подходе стоимость оцениваемого объекта получилась 340 226 440 руб.

Итоговая  стоимость объекта оценки определилась как средневзвешенная по трем подходам и составляет 469 883 700 руб.

Данная  стоимость представляет собой объективную  стоимость объекта недвижимости и может использоваться как рекомендательная при составлении сделки купли-продажи. Оценка произведена на 15 октября 2012 года и согласно закону об оценочной деятельности может быть действительна в течении полугода со дня ее определения. 

Список  использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. – М.: «Кнорус», 2012 – 512с.
2. ФЗ от 30.11.2011г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
3. http://sberbank.ru – Сбербанк РФ
4. Проектная документация «100-квартирный жилой дом в районе ул. Карбышева, 12 в г. Владивостоке» (10/09-ПОС)
5. Сметная документация – Сводный сметный расчет стоимости строительства (0712513 – СМ)
6. http://www.primorsky.ru – официальный сайт Приморский край
7. Экономический мониторинг города Владивостока за январь-май 2012 года
8. http://www.macon-realty.ru/ - Стратегический анализ на рынке недвижимости России
9. http://vladivostok.farpost.ru – Фарпост Барахолка Недвижимость
10. www.sdo-vl.ru -  «Твой дом и офис» журнал о строительстве и дизайне интерьера
11. www.vladkvartira.ru – портал недвижимости г. Владивостока
12. http://base.consultant.ru – сайт КонсультантПлюс
13. Основы оценки собственности: приложения / Н.А. Гаврилов; ДВГТУ. – Владивосток: Изд-во ДВГТУ, 2008. – 98 с.
14. СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания».
15. СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий»
16. Основы оценки собственности: учеб. пособие / Н.А. Гаврилов; ДВГТУ. – Владивосток: Изд-во ДВГТУ, 2008. – 444 с.
17. Свод стандартов оценки 2010 Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков"
18. Градостроительный кодекс Российской Федерации [ФЗ: принят Гос.Думой 22.12.2004г.]
19. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». [ФЗ: принят Гос.Думой 17.06.1997г.]
20. Федеральный стандарт оценки. Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2).Введ. 2007-04-09. Российская газета – Федеральный выпуск №4457 от 4.09.2007г.
21. ГОСТ 7.1-2003. Система стандартов по информации, библиотечному и издательскому делу. Библиографическая запись. Библиографическое описание. Общие требования и правила составления.- М.: Стандартинформ, 2010.-54с.
22. Международные стандарты оценки :http://www.valuer.ru/ocenshik/s4-01-14.htm ССО РОО 2-01-2005 Стандарт 1 (МСО 1). Рыночная стоимость как база оценки.