Оценка рыночной стоимости 14 этажного 100-квартирного жилого дома в районе ул. Карбышева, 12 в г. Владивостоке

Тогда стоимость  участка будет равна: 10 631 640 руб.

2. Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости

Восстановительная стоимость определится как сметная  стоимость улучшений в ценах на дату оценки с учетом прибыли предпринимателя:

V_восст=V_н.с.+П_пр,

где V_н.с. – стоимость нового строительства в текущих ценах; Ппр – прибыль предпринимателя (девелопера).

При определении  восстановительной стоимости объекта  оценки используется сметная документация [5]. Сметная документация составлена в ценах на I квартал 2009 года и составляет 290 486 тыс. руб.

В связи с отсутствием  индексов пересчета на IV квартал 2012 года сметная документация пересчитана по индексам удорожания на III квартал 2012 года.

Индексы пересчета [12]:

• Индекс на I квартал 2009 года в базисных ценах 2001 года – 2,83;
• Индекс на III квартал 2012 года в базисных ценах 2001 года– 3,46.

Индекс пересчета  из цен I квартала 2009 года в цены III квартала 2012 года:

К=3,46/2,83=1,22

Таким образом, общая  сметная стоимость нового строительства составляет 354 393 000 руб.

Согласно  данным Национальной ассоциации стоимости  прибыль инвестора от инвестиционно-строительного процесса составляет 20% от восстановительной стоимости.

Пр = 354 393 х 20% = 70 878,6 тыс. руб.

V_восст= V_нс+Пр = 354 393 + 70 878,6 = 454 271 600 руб.

3. Определение накопленного износа зданий

Накопленный износ определится методом разбиения. При этом физический износ определяется методом экспертных оценок.

В методе разбиения износ подлежит дифференцированной оценке - по видам (устранимый и неустранимый) и генерирующим его факторам. В частности, исходя из техники расчетов, устранимый функциональный износ оценивается по трем группам факторов, обусловленных:

• недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
• потребностями в замене или модернизации элементов;
• переизбытком отдельных элементов, так называемых сверхулучшений.

Во  всех случаях устранимый функциональный износ оценивается по стоимости его ликвидации.

Неустранимый функциональный износ оценивается по двум группам факторов, обусловленных:

• недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
• переизбытком отдельных элементов ("сверхулучшений").

Внешний (экономический) износ характеризует ущерб, нанесенный стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Воздействие окружения объекта на его стоимость можно измерить благодаря интуиции оценщика через эффективный возраст здания. Однако более достоверные результаты способно дать непосредственное измерение реакции рынка на изменение самого имущества и его окружения. Она проявляется в двух формах: изменении арендной платы и цен продаж.

В оценочной практике сложились два  подхода к измерению внешнего износа:

• капитализация потери доходов из-за внешнего воздействия;
• сравнение продаж аналогичных объектов при наличии и без учета внешних воздействий.

Устранимый  износ (отложенный ремонт) определяется по методу экспертных оценок, так как он действительно отражает состояние оцениваемого объекта на дату оценки. [13]

Результаты расчета устранимого физического износа приведены в табл. 5.3.

Таблица 5.3 – Расчет устранимого физического износа

Наименование конструктивных элементов	Соотношение элементов к объему здания %	Восстановительная стоимость	Состояние	Износ, %	Износ, руб.	Остаточная стоимость, руб.
Фундаменты	4	18 170 864	деформации отсутствуют; подвал сухой	0,5	90 854,32	18 080 010
Стены и перегородки	31	140 824 190	трещин в стенах не имеется, за исключением  незначительного количества волосяных трещин	1	1 480 241,9	139 343 950
Перекрытия междуэтажные	18	81 768 890	прогибов нет; полы не истерты, без щелей	2	1 635 377,8	80 133 513
Кровля	4	18 170 864	материал хорошего качества	4	726 834,6	17 444 030
Окна, двери	13	59 055 310	подоконники без щелей и гнили	4	2 362 212,4	56 693 098
Отделочные работы	10	45 427 160	хорошее	5	2 271 358	43 155 802
Внутренние санитарно-технические  устройства электроосвещение	13	59 055 310	хорошее	5	2 952 765,5	56 102 545
Почие работы	7	31 799 010		3	953 970,3	30 845 040
Итого:	100	454 471 590			12 473 614	441 997 980

 

Таким образом  устранимый физический износ объекта оценки спустя год его эксплуатации составляет 12 473 614, 2,7% от восстановительной стоимости здания. Объект оценки эксплуатировался не очень хорошо в течении этого года.

Для оценки неустранимого физического износа здание было разбито на отдельные  конструктивные элементы по срокам их экономической жизни.

Результаты расчёта неустранимого физического износа короткоживущих элементов приведены в табл. 5.4.

Таблица 5.4 – Расчет неустранимого физического износа короткоживущих элементов.

№ п.п	Конструктивный элемент	Остаточная стоимость, руб.	Факт. срок эксплуатации, лет	Норм. срок эксплуатации, лет	Коэффи-циент износа, %	Износ, руб.
Долгоживущие элементы
1.	Фундаменты	18 080 010	1	100	1	180 800
2.	Стены, перегородки	139 343 950	1	100	1	1 393 440
	Итого:	157 423 960		100		1 574 240
Короткоживущие элементы
3.	Перекрытия	80 133 513	1	100	1	801 335
4.	Кровля	17 444 030	1	40	2,5	436 101
6.	Окна, двери	56 693 098	1	50	2	1 133 862
7.	Внутренняя отделка	43 155 802	1	60	1,7	733 649
8.	Сантехнические и электротехнические устройства, освещение	56 102 545	1	65	1,5	673 231
9.	Прочие	30 845 040	1	40	2,5	71 126
	Итого	441 997 980				2 715 441
	Всего					4 289 681

 

Таким образом, общий физический износ  составит:

И_ф.об. = И_устр. + И_неустр = 12 473 614+ 4 289 681 = 16 763 294 руб.

Расчет величины функционального износа:

Под функциональным износом понимается  потеря стоимости  вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей.

Функциональный  износ считается устранимым, когда  стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости; и оценивается по стоимости его ликвидации. С точки зрения текущих рыночных стандартов исправимый функциональный износ вызывается:

Недостаточностью  отдельных элементов здания или  их качественных характеристик;

• недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
• "сверхулучшениями" (переизбытком отдельных элементов).

В связи с тем, что объемно-планировочные и конструктивные решения оцениваемого объекта недвижимости удовлетворяют требованиям [14]; теплотехнические свойства ограждающих конструкций соответствуют [15] сверхулучшения не выявлены, - функциональный износ принимаем равным нулю.

Расчет величины внешнего износа:

Внешний износ  определяет уменьшение полезности здания в результате действия внешних факторов – изменения положения по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменения рыночных условий и т. д. Экономический износ, по моему мнению, у оцениваемого объекта недвижимости отсутствует, поскольку:

• наблюдается рост цен продаж на данный вид недвижимости;
• инфраструктура данного объекта хорошо развита.

Кроме того, в  процессе обследования оцениваемого объекта  недвижимости, изменения факторов внешней среды и ближайшего окружения выявлено не было. Поэтому величина экономического устаревания для оцениваемого объекта недвижимости, принимается равной нулю.

 

Определение накопленного износа оцениваемого объекта.

И_нак.=И_физ. + И_функц. + И_э = 16 763 294 руб. + 0 + 0 = 16 763 294 руб.

Это составляет 3,7% от восстановительной стоимости  здания.

4. Определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Таким образом, расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом приведен в таблице 5.2.

Стоимость 1 кв.м. = 71399руб.

Таблица 5.2 – Расчет итоговой величины

Наименование показателей	Значение показателей
Полная восстановительная  стоимость объекта оценки, руб.	454 271 600
Накопленный износ, руб.	16 763 294
Стоимость земельного участка, руб.	10 631 640
Стоимость объекта оценки, руб	448 139 950

6. Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

Этот  подход основан на сравнении продаж, исходит из признания того факта, что цены имущества определяются рынком. Поэтому показатель рыночной стоимости можно рассчитать на основании  изучения рыночных цен объектов недвижимого  имущества, конкурирующих друг с другом за долю рынка.

При наличии данных подход, основанный на сравнении продаж, является наиболее прямым и систематическим подходом к расчету стоимости.

Подход  основан на принципе замещения. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит покупатель за аналогичный объект.

Основные  условия применения сравнительного подхода:

• объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов, в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния рыночных изменений на результаты оценки
• информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок
• факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

При проведении сравнительного анализа  для застроенных участков в качестве единицы сравнения применяются:

• цена за единицу площади помещений, подлежащей сдаче в аренду;
• цена за единицу общей площади помещений;
• цена за  единицу объема здания или сооружения;
• цена за комнату;
• цена за квартиру;
• цена за  единицу недвижимости, приносящую доход.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и  достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики.

1. Анализ аналогов объекта оценки и обоснование их выбора

Для более достоверной оценки в качестве аналогов для жилого дома были приняты квартиры. Было произведено разделение квартир в зависимости от числа комнат (объект оценки имеет 3 вида квартир – одно-, двух- и трехкомнатные). Объекты выбирались преимущественно в районе, где расположен объект оценки.

Общее число аналогов для каждого типа квартир было принято 3.

Анализ  рынка и выбор всех объектов-аналогов были произведены по данным базы фарпост [9].

Объекты-аналоги выбирались исходя из принципа наибольшей сопоставимости основных критериев оценки для данного объекта недвижимости, а именно:

• местоположение;
• права собственности;
• материал основных несущих конструкций здания, в котором расположен объект оценки;
• площадь помещения;
• этажность;
• состояние квартир;