Оценка рыночной стоимости 14 этажного 100-квартирного жилого дома в районе ул. Карбышева, 12 в г. Владивостоке

Рис. 2.1. Оборот организаций по видам экономической  деятельности (по крупным и средним организациям)

Демография:

В январе – мае 2012 года по предварительным  данным Приморскстата число родившихся жителей города увеличилось в сравнении с аналогичным периодом 2011 года на 57 человек (2,2%), число умерших сократилось на 61 человек (2,0%). Превышение числа умерших жителей города, над числом родившихся составило 368 человек (или 14,0%). В сравнении с аналогичным периодом прошлого года естественная убыль населения уменьшилась на 118 человек (или 24,3%).

В январе-апреле 2012 года количество прибывших  в город Владивосток составило 6588 человек, выбывших – 5177 человек, таким  образом, сложилось положительное  миграционное сальдо в количестве 1411 человек. На 01.05.2012 года численность постоянного населения города по оценке составила 623736 человек, прирост населения в сравнении с численностью населения на 01.01.2012 года составил 1043 человека. Увеличение численности населения города Владивостока обусловлено увеличением миграционного прироста.

Рис. 2.2. Динамика естесственного движения населения г. Владивостока, человек

Возрастные показатели:

По  данным Приморскстата женщины преобладают, мужчин становится все меньше. Ухудшение соотношения полов происходит из-за высокой смертности мужчин трудоспособных возрастов. Если в 2002 году на 1000 мужчин приходилось 1066 женщин, то в 2012-м – 1088. Причем преобладание женского населения отмечается с 35-летнего возраста, а наиболее устойчивая тенденция - с 42-летнего возраста. Заметные изменения произошли и в возрастном составе населения края. Так, средний возраст в 2012 году составил 38.6 лет, в т.ч. у мужчин – 36.1, а у женщин – 40.8 лет (в 2004 г. – 36.5 лет, 34.3 и 38.6 лет, соответственно). За 8 лет население постарело на 2.1 года: мужчины – на 1.8 лет, женщины - на 2.2 года.

Рис.2.3. Возрастно-половой  состав населения

Уровень жизни населения:

Номинальная начисленная заработная плата одного работника в январе-мае 2012 года (по оценке)составила 30310 рублей (111,1% к январю – маю 2011 года), что в 3,7 раза превышает  величину прожиточного минимума для  трудоспособного населения, рассчитываемого по Приморскому краю. Реальная заработная плата (скорректированная на уровень инфляции) составила 105,8%.

Ha 01.06.2012 года просроченная задолженность по выплатам заработной платы работникам крупных и средних организаций наблюдаемых видов экономической деятельности составила 1,0 млн. рублей. Задолженность сложилась из-за отсутствия средств организаций. Задолженность из бюджетов всех уровней отсутствует.

Рис. 2.4. Динамика среднемесячной начисленной заработной платы, январь-май 2012 года

Занятость и безработица:

По  оценке численность занятых в  экономике в январе – апреле 2012 года составила 366,5 тыс. человек, в сравнении  с аналогичным периодом 2011 года численность  занятых в экономике увеличилась  на 1,5 тыс. человек или на 0,4%.

Среднесписочная численность работающих в организациях города в январе - апреле 2012 года по предварительным данным составила 251,8 тыс. человек, отмечено увеличение среднесписочной численности работающих к январю-апрелю 2011 года -  на 3,8%.

По  состоянию на 01.06.2012 года численность  официально зарегистрированных безработных  составила 2052 человек, что на 16,7% меньше соответствующего периода 2011 года. Организациями города в службу занятости заявлено о наличии 15935 вакансиях, нагрузка на 1 заявленную вакансию составляет 0,2 человека.

Рис. 2.5. Динамика официально зарегистрированных безработных, человек (на конец года)

Жилищное строительство:

В январе – мае 2012 года введено 662 квартиры общей площадью 68,7 тыс. кв. метров, что больше соответствующего периода прошлого года на 16,3%. За счет индивидуальных застройщиков построено 25,8 тыс. кв. метров жилья или 37,6% от общей площади жилья, что на 21,3% меньше января – мая 2011 года. Доля жилья введенного индивидуальными застройщиками, в общей площади жилья введенного в текущем периоде снизилась на 18,3% в сравнении с соответствующим периодом прошлого года.

Рис. 2.6. Ввод в действие жилых домов в городе Владивостоке

Инвестиции в основной капитал:

Объем инвестиций в основной капитал за январь-май 2012 года составил 22732,2 млн. рублей и уменьшился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 28% в сопоставимых ценах.

Рис. 2.7. Инвестиции в основной капитал

2. Обзор рынка продажи объектов недвижимости и рынков их аренды в регионе

Рынок продажи жилой  недвижимости

В связи с тем что объектом оценки является 13 этажный жилой дом , был проведен анализ рынка жилых многоэтажных домов по городу Владивостоку.

По  состоянию на 3 кв. 2012 г. общая площадь 71 возводимого объекта многоэтажного жилищного строительства (МЖС) в г. Владивосток составила 900 401 кв. м, совокупная жилая площадь — 660 756 кв. м, общее количество квартир — 9 453 ед.

На  сегодняшний день наибольшие доли принадлежат  эконом– и бизнес– классам: 37,8% и 35,9% от общей совокупной жилой площади  возводимого МЖС (за вычетом «замороженных» площадей). Доля среднего класса составляет 35,9%. Элитный класс на первичном рынке МЖС г. Владивосток не представлен.

Важно отметить, что около 1/3 возводимого  МЖС в эконом-классе занимают объекты, которые изначально целиком возводятся в рамках различных государственных жилищных программ. К ним относятся, например, микрорайон «Снеговая падь», дома на ул. Олега Кошевого, дом на ул. Глинки и т.д. За вычетом таких объектов совокупная жилая площадь возводимого МЖС в эконом-классе составляет 131 663 кв. м, что приближено к возводимым площадям в среднем классе (130 142 кв. м) и ниже совокупной жилой площади новостроек бизнес-класса (177 270 кв. м). Таким образом, на открытом рынке бизнес-класс является самым массовым с точки зрения предложения сегментом. Структуру возводимого МЖС во Владивостоке по классам можно посмотреть на рисунке 2.8.

Рис. 2.8. Структура возводимого МЖС в г. Владивосток

Преобладание  высококлассных сегментов (в данном случае бизнес-класса) является исключением  на первичном рынке МЖС городов  РФ и встречается крайне редко. Традиционно наибольшие доли принадлежат эконом и/или среднему классам – самым массовым с точки зрения спроса сегментам. Во Владивостоке эконом и средний классы также являются самыми востребованными, что говорит о дисбалансе структуры спроса и предложения в рассматриваемом городе. Низкая девелоперская активность в эконом и среднем сегментах во Владивостоке связана с высокой себестоимостью строительства, обеспечивающей при ценах продажи квартир, соответствующих платежеспособности населения г. Владивосток, ориентированных на «дешевое» жилье, минимальную выручку. Иными словами строительство объектов эконом и среднем классов во Владивостоке является невыгодным для девелоперов. Преобладание бизнес-класса также свидетельствует и о наличии покупателей с высоким уровнем дохода.

На  сегодняшний день лидерами по объему возводимого МЖС являются Фрунзенский и Ленинский административные районы г. Владивосток, относящиеся (Фрунзенский – целиком, Ленинский – западная его часть) к центральной и самой престижной части города. Высокая девелоперская активность в этих зонах города связана исключительно со значительной долей в структуре первичного рынка МЖС г. Владивосток новостроек бизнес-класса, которые традиционно располагаются в Центре. Девелоперскую активность в сегменте МЖС в Первореченском районе можно оценить как среднюю. Его доля на первичном рынке МЖС г. Владивосток на сегодняшний день составляет 22,6%. Отметим, что в Первореченском районе с 2009 г. и по сегодняшний день возводится один из проектов комплексного освоения территории, реализуемых на территории г. Владивосток – микрорайона «Снеговая падь». Доли Первомайского и Советского районов по состоянию на 3 кв. 2012 составляют 12,1% и 12,0% соответственно от совокупной жилой площади всех возводимых объектов МЖС в г. Владивосток. Структуру возводимого МЖС по районам Владивостока в разрезе классов можно посмотреть на рисунке 2.9.

Рис. 2.9. Структура возводимого МЖС в г. Владивосток по районам в разрезе классов

Ценовая ситуация

По  оценкам консультантов компании MACON Realty Group, на сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Владивосток составляет 62 974 руб. (рис. 2.10)

Рис. 2.10. Средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Владивосток в разрезе классов

С 2010 г. спрос стал постепенно восстанавливаться, что на фоне сниженного объема предложения (за счет «заморозки» ряда объектов, меньшей по сравнению с докризисным периодом закладки новых проектов и т.д.) привело к значительному росту цен. За 2010-2012 средневзвешенная стоимость 1 кв. м на рассматриваемом рынке возросла на 21,6% до 62 974 руб. за 1 кв. м.

В августе 2012 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м в эконом-классе составила 42 388 руб. (-15,7% по отношению к среднерыночной величине), в среднем классе - 46 421 руб. (-5,5%), в бизнес-классе - 57 239 руб. (+16,6%), в элитном - 97 544 руб. (+98,6%).

Важно отметить, что на 3 кв. 2012 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Владивосток в бизнес-классе определяется только 3 объектами: «Каскад» (от 50 000 до 70 000 руб. за 1 кв. м), «Мыс Купера» (70 000 руб. за 1 кв. м) и «Атлантис-2» (2 700 дол. за 1 кв. м, что при пересчет на рубли составляет 88 642 руб. за 1 кв. м). Продажи в малоэтажных жилых домах в прибрежной части микрорайона «Патрокл» и «Аквамарине» еще не открыты, их стартовый уровень девелопером проекта не определен. Все квартиры распроданы в жилых комплексах «Олимп» (последняя цена реализации в нем на конец 2011 г. составляла 79 000 руб. за 1 кв. м) и «Адмирал» (последняя цена реализации в нем на конец 2011 г. находилась в диапазоне от 60 000 до 65 000 руб. за 1 кв. м).

По  состоянию на 3 кв. 2012 г. самая высокая средневзвешенная стоимость 1 кв. м зафиксирована во Фрунзенском районе – 82 087 руб. Наименьшее значение цен наблюдается в Ленинском районе, поскольку на сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м в Ленинском районе определяется преимущественно объектами эконом-класса.

Рис. 2.11. Структура средневзвешенной стоимости 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Владивосток по районам в разрезе классов

Был произведен анализ стоимости 1 м² квартир разной комнатности за период январь-октябрь 2012 года и представлен в таблице 2.1. Данные о стоимости предложения квартир взяты из [9].

Таблица 2.1 – Стоимость 1 м² квартир за январь 2012 – октябрь 2012 гг по району БАМ

Месяц	1 комнатные	2 комнатные	3 комнатные
Январь	80 000	75 255	67 746
Февраль	81 182	77 358	70 711
Март	84 922	78 222	71 884
Апрель	84 934	78 634	74 472
Май	83 062	83 483	74 461
Июнь	84 868	83 058	76 577
Июль	85 842	84 021	76 421
Август	87 940	83 719	77 346
Сентябрь	86 376	84 697	77 196
Октябрь	90 342	85 936	78 147

 

Средняя стоимость 1 м² по городу с каждым месяцем увеличивается. Так же стоимость квартир различная в зависимости от типа, наибольшая стоимость наблюдается на тип 1-комнатные квартиры и в среднем составляет 85000 руб./м². Средняя стоимость 1 м² 2-комнатных квартир составляет – 81 000 руб, что на 4,7% меньше, чем стоимость 1-комнатных квартир, 3-комнатных – 75 500 руб, что на 11,2% меньше, чем 1-комнатные квартиры.

В таблице 2.2. приведен обзор цен предложения  за 1 м² по различным районам города за 2011-2012 год. Так как оцениваемый объект находится в р-не БАМ, то в таблице приведены проценты изменения цены в различных районах города по отношению к району БАМ.

Таблица 2.2 – Средняя стоимость 1 м² в различных районах города

Район	Стоимость на 2012 г, руб.	Изменение цены в % по отношению к р-ну БАМ
Некрасовская	86 764	8,67
Центр	85 493	7,07
Первая  речка	86 293	8,08
Столетие	81 758	2,4
Вторая  речка	72 506	-10,12
БАМ	79 845	-
3-я  рабочая	78 226	-2,07
Луговая	74 668	-6,93
Баляева	79 554	-0,37
Чуркин	66 580	-19,92

 

В рассматриваемом районе средняя  цена предложения 1 м² средняя по сравнению с другими районами города и составляет 79 845 руб. Самые высокие цены отмечены в таких районах, как Некрасовская, Центр и Первая речка.

Рынок аренды жилой недвижимости

Анализ  рынка аренды произведен по видам  квартир (1, 2, 3-комнатные квартиры) в  зависимости от района города. На рисунках 2.12, 2.13, 2.14 представлена средняя стоимость квартир руб./мес. по видам жилья и районам города за 2012г.

Рис. 2.12. Средняя стоимость аренды 1-комнатной квартиры во Владивостоке

Рис. 2.13. Средняя стоимость аренды 2-комнатной квартиры во Владивостоке

Рис. 2.14. Средняя стоимость аренды 3-комнатной квартиры во Владивостоке

Анализируя  вышепредставленные рисунки, была составлена таблица 2.3, в которой показано изменение цен в процентном соотношении к району БАМ.

 

 

 

 

 

Таблица 2.3 – Изменение арендной ставки по районам города

Район	1 комнатные	2 комнатные	3 комнатные
Некрасовская	14,29	3,33	13,33
Центр	19,05	36,67	93,75
Первая  речка	28,57	35,48	62,5
Столетие	-	-	-
Вторая  речка	-10,5	9,68	9,38
3-я  рабочая	-16,67	-6,9	1,25
Луговая	23,81	12,9	21,88
Баляева	-10,52	-40,91	6,25
Чуркин	-16,67	-40,91	-6,67