Оценка рыночной стоимости 14 этажного 100-квартирного жилого дома в районе ул. Карбышева, 12 в г. Владивостоке

Автор: Пользователь скрыл имя, 19 Февраля 2013 в 15:59, курсовая работа

Описание работы

По мере развития рыночных отношений в Росси потрбность в оценке собственности будет возрастать. Согласно [2], оценка объектов собственности, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации или частично субъектам Федерации, либо муниципальным образованиям, является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.
Возрастает необходимость в оценке собственности при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы.

Содержание

Введение 3
1 Общие сведения 4
1.1 Описание оцениваемых прав 4
1.2 Используемое определение стоимости 4
1.3 Последовательность определения стоимости объекта оценки 5
1.4 Перечень использованных при проведении оценки данных и источников их получения 5
2 Анализ среды местоположения объекта оценки и его окружения 6
2.1 Анализ социально-экономической ситуации в регионе 6
2.2 Обзор рынка продажи объектов недвижимости и рынков их аренды в регионе 11
2.3 Вывод об общей тенденции экономического развития региона 17
3 Описание объекта оценки 18
3.1 Анализ местоположения объекта оценки 18
3.2 Общее заключение по объекту оценки 21
4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 21
4.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного 21
4.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями 25
5 Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом 26
5.1 Определение стоимости участка земли 28
5.2 Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости 29
5.3 Определение накопленного износа зданий 30
5.4 Определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости 33
6 Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом 34
6.1 Анализ аналогов объекта оценки и обоснование их выбора 34
6.2 Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости 35
6.3 Определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости 37
7 Определение стоимости объекта недвижимости доходным подходом 38
8 Обобщение результатов и определение итоговой величины стоимости 42
Заключение 44
Список использованной литературы 45
Приложение А. Задание на оценку 47
Приложение Б. Местоположение объекта оценки 48
Приложение В. Фасады здания 49

Скачать полностью (1.53 Мб) Сколько стоит заказать работу?

Работа содержит 1 файл

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ К КР.docx

— 1.76 Мб (Скачать)

Все корректировки определяются методом экспертных оценок.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Расчёты рыночной стоимости квартир в завсимости от типа приведёны в таблицах 6.1-6.3. Для приведения объектов-аналогов к оцениваемому объекту по ряду мультипликаторов были выполнены поправки.

Таблица 6.1 – Характеристика сопоставимых объектов (однокомнатные квартиры)

Характеристики	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Местоположение	р-н БАМ Шошина, 19в	р-н БАМ	р-н БАМ	1-ая речка
Цена предложения, руб.		3 340 000	2 945 000	3 100 000
Корректировка на уторговывание		11% -367 400	11% -323 950	11% -341 000
Скорректированная цена, руб.		2 972 600	2 621 050	2 759 000
Общая площадь, м²	37,62	35	34	31
Цена 1 м²		84 931	77 090	89 000

			Продолжение табл. 6.1
Корректировка на местоположение		-	-	-8,08% -7832
Скорректированная цена		84 931	77 090	81168
Время продажи	октябрь	октябрь	сентябрь	октябрь
Корректировка на время продажи		-	+4,59% +3538	-
Скорректированная цена		-	80 628	-
Состояние внутренней отделки	С отделкой	отделка	отделка	отделка
Корректировка на состояние отделки		-	-	-
Скорректированная цена, руб.		84 931	80 628	81 168

Принимаем стоимсть 1 м² 84 931 руб., это обусловлено тем, что объект-аналог №1 по всем характеристикам подходит к оцениваемому объекту. Стоимость однокомнатнойквартиры в доме равна 84 931 * 37,62 = 3 195 104 руб.

Таблица 6.2 – Характеристика сопоставимых объектов (двухкомнатные квартиры)

Характеристики	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Местоположение	БАМ Шошина, 19в	1-ая речка	БАМ	БАМ
Цена предложения, руб.		7 400 000	4 000 000	4 900 000
Корректировка на уторговывание		11% -814 000	11% 440 000	11% 539 000
Скорректированная цена, руб.		6 586 000	3 560 000	4 361 000
Общая площадь, м²	57,75	69	64	50
Цена 1 м²		95 449	55 625	80 100
Корректировка на местоположение		-8,08 -7 712	-	-
Скорректированная цена		87 737	-	-
Время продажи	октябрь	октябрь	июль	октябрь
Корректировка на время продажи		-	+2,28 1268	-
Скорректированная цена		-	56 893	-
Состояние внутренней отделки	С отделкой	отделка	отделка	отделка
Корректировка на состояние отделки		-	-	-
Скорректированная цена, руб.		87 737	56 893	80 100

Принимаем стоимсть 1 м² 80 100 руб., это обусловлено тем, что объект-аналог №3 по всем характеристикам подходит к оцениваемому объекту. Стоимость двухкомнатной квартиры в доме равна 80 100 * 57,75 = 5 036 955 руб.

Таблица 6.3 – Характеристика сопоставимых объектов (трехкомнатные квартиры)

Характеристики	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Местоположение	БАМ Шошина, 19в	БАМ	БАМ	БАМ
Цена предложения, руб.		4 500 000	5 750 000	5 500 000
Корректировка на уторговывание		11% 495 000	11% 632 500	11% 605 000
Скорректированная цена, руб.		4 005 000	5 117 500	4 895 000
Общая площадь, м²	79,86	68	67	62
Цена 1 м²		58 897	76 381	78 952
Корректировка на местоположение		-	-	-
Скорректированная цена		-	-	-
Время продажи	октябрь	июль	июль	сентябрь
Корректировка на время продажи		+2,26 +1331	+2,26 +1726	+1,23 +971
Скорректированная цена		60 228	78 107	79 923
Состояние внутренней отделки	С отделкой	отделка	отделка	отделка
Корректировка на состояние отделки		-	-	-
Скорректированная цена, руб.		60 228	78 107	79 923

Принимаем стоимсть 1 м² как средневзвешенную (0,25 * 60 228 + 0,25 * 78 107 + 0,5 * 79 923 = 15 057 + 19 527 + 39 962 = 74 546). Стоимость двухкомнатной квартиры в доме равна 74 546 * 79,86 = 5 953 244 руб.

Определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Определение итоговой величины объекта оценки представлено в таблице 6.4.

Таблица 6.4 – Определение итоговой величины рыночной стоимости

Вид квартиры	Кол-во квартир в оцениваемом доме	Стоимость одной квартиры	Стоимость всех квартир в доме
Однокомнатная	11	3 195 104	35 146 146
Двухкомнатная	41	5 036 955	206 515 150
Трехкомнатная	48	5 953 244	285 755 690
Итого	100	14 185 303	527 416 980

Таким образом, стоимость объекта оценки, по состоянию на 15.10.2012 г., полученная на основе сравнительного подхода составляет: 527 416 980 руб.

Стоимость 1м² равна 84 799 руб.

Определение стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Доходный подход предполагает использование двух методов: метода прямой капитализации и метода дисконтирвания. [16]

Преимущества данного подхода:

учитывает будущие доходы от недвижимости (качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор);
предусматривает дальнейшее развитие объекта.

Недостатки данного подхода:

в отличие от затратного и сравнительного подходов основан на прогнозных данных;
не учитываются затраты на материальное воспроизводство здания.

В данной курсовой работе применяется метод прямой капитализации, который предусматривает определение стоимости (V₀) по формуле:

V₀ = NOI₁/R₀

где NOI₁ – чистый операционный доход по первому году; R₀ – коэффициент капитализации.

Этот метод предусматривает определение чистого операционного дохода на доналоговой основе, т.е. при расчете NOI и при определении коэффициента капитализации не учитывается налог на прибыль.

Чистый операционный доход определяется по формуле: NOI=ДВД-ОЗ

ДВД=ПВД*(1-К1)*(1-К2),

где ДВД – действительный валовый доход; ПВД – потенциальный валовый доход; К1 – коэффициент, учитывающий потери дохода от недоиспользования площадей, сдаваемых в аренду; К2 – коэффициент, учитывающий недополучение платежей по аренде, нарушения графика аренды платежей.

К1 - коэффициент, учитывающий потери дохода от недоиспользования площадей, сдаваемых в аренду. Принимаем равным 0,17; в связи с простоями (до 2-3 мес.), связанных со сменой арендатора.

К2 – коэффициент, учитывающий недополучение платежей по аренде, нарушение графика арендных платежей. Принимаем равным 0, так как считаем, что потенциальный арендатор обладает достаточной финансовой устойчивостью.

Потенциальный валовый доход определяется по формуле:

ПВД = Р₀*S_чист,

где Р₀– годовая арендная плата; S_чист – площадь помещений, сдаваемых в аренду.

Расчет рыночной арендной платы осуществяется на основе анализа аренды 1, 2, 3-комнатных квартир [9].

Расчет рыночной стоимости аренды однокомнатных квартир представлен в таблице 7.1.

Таблица 7.1 – Характеристика объектов-аналогов (однокомнатные квартиры)

Характеристики	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Местоположение	р-н БАМ	1ая речка	р-н Центр
Стоимость аренды, руб.	23 000	25 000	28 000
Корректировка на уторговывание	4% -920	4% -1000	4% -1120
Скорректированная цена	22 080	24 000	26 880
Общая площадь, м²	40	36	42
Цена за 1 м²	552	667	640
Цена аренды в год 1 м², руб.	6 624	8 004	7 680
Корректировка на местоположение	-	- 28,57% (лучше) 2 287	-19,05 (лучше) -1463
Скорректированная цена	6 624	5 717	6 217
Время сдачи в аренду	октябрь	октябрь	октябрь
Состояние внутренней отделки	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Наличие мебели	есть	есть	есть
Скорректированная цена, руб.	6 624	5 717	6 217

Информация о работе Оценка рыночной стоимости 14 этажного 100-квартирного жилого дома в районе ул. Карбышева, 12 в г. Владивостоке