Оценка рыночной стоимости 14 этажного 100-квартирного жилого дома в районе ул. Карбышева, 12 в г. Владивостоке

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное Государственное  Автономное Образовательное Учреждение

Высшего Профессионального  Образования

«Дальневосточный  Федеральный Университет»

(ДВФУ)

Кафедра Строительства и  управления недвижимостью

 

 

 

 

 

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

к курсовой работе по дисциплине

«Основы оценки собственности»

На тему «Оценка рыночной стоимости 14 этажного 100-квартирного жилого дома в районе ул. Карбышева, 12 в г. Владивостоке»

 

 

 

Выполнил: Боравикова О.В.

Группа: С-3461

Проверил: Тупикова О.А.

 

 

 

 

 

Владивосток

2012 г.

Содержание

Введение 3

1 Общие сведения 4

1.1 Описание оцениваемых прав 4

1.2 Используемое определение стоимости 4

1.3 Последовательность определения стоимости объекта оценки 5

1.4 Перечень использованных при проведении оценки данных и источников их получения 5

2 Анализ среды местоположения объекта оценки и его окружения 6

2.1 Анализ социально-экономической ситуации в регионе 6

2.2 Обзор рынка продажи объектов недвижимости и рынков их аренды в регионе 11

2.3 Вывод об общей тенденции экономического развития региона 17

3 Описание объекта оценки 18

3.1 Анализ местоположения объекта оценки 18

3.2 Общее заключение по объекту оценки 21

4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 21

4.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного 21

4.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями 25

5 Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом 26

5.1 Определение стоимости участка земли 28

5.2 Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости 29

5.3 Определение накопленного износа зданий 30

5.4 Определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости 33

6 Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом 34

6.1 Анализ аналогов объекта оценки и обоснование их выбора 34

6.2 Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости 35

6.3 Определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости 37

7 Определение стоимости объекта недвижимости доходным подходом 38

8 Обобщение результатов и определение итоговой величины стоимости 42

Заключение 44

Список  использованной литературы 45

Приложение  А. Задание на оценку 47

Приложение  Б. Местоположение объекта оценки 48

Приложение  В. Фасады здания 49

Приложение  Д. План типового этажа и разрез 51

Введение

По  мере развития рыночных отношений в  Росси потрбность в оценке собственности будет возрастать. Согласно [2], оценка объектов собственности, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации или частично субъектам Федерации, либо муниципальным образованиям, является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.

Возрастает  необходимость в оценке собственности  при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы.

Российскими экспертами оценщиками накоплен значительный опыт в совершенствовании методов и способов оценки при применении трех подходов: затратного, доходного и сравнительного.

Целью курсовой работы является – определение рыночной стоимости жилого дома по состоянию на 15 октября 2012 г.

При выполнении курсовой работы решаются следующие задачи:

• анализ социально-экономического положения региона;
• анализ рынков продаж и аренды недвижимости в г. Владивостоке;
• расчеты по определению стоимости объекта недвижимости с использованием различных подходов и методов;
• согласование полученных стоимостей и определение итоговой стоимости объекта недвижимости.

Объектом  оценки является 14-этажный 100-квартирный жилой дом, запроектированный по индивидуальному проекту, с общей площадью застройки – 815,4 м² , расположенный по адресу: г. Владивосток, Первореченский административный район, ул. Карбышева, 12.

В процессе оценки объекта недвижимости разными подходами использовались следующие методы:

• метод прямого сравнительного анализа продаж при определении стоимости участка земли в затратном подходе;
• метод разбиения использовался при определении износа в затратном подходе;
• метод экспертных оценок при определении корректировок для объектов-аналогов в сравнительном подходе;
• метод прямой капитализации при определении стоимости в доходном подходе.

1. Общие сведения

1. Описание оцениваемых прав

Оцениваемые права:

• полное право собственности на жилые помещения;
• полное право собственности земельного участка.

Полное  право собственности, согласно [1] часть 1, ст. 209, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Необходимо отметить следующий момент, что согласно ч. 1 ст. 552 [1] при продаже «…здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования».

2. Используемое определение стоимости

В данной курсовой работе определяется рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 15 октября 2012 года.

Оценка  имущества осуществляется в России в соответствии с [2], принятым Государственной Думой 16 июля 1998 г. и одобренным Советом Федерации 17 июля 1998 г. Ключевым для методологии оценки понятием, которое формулируется Законом, является понятие рыночной стоимости.

В соответствии со Статьей 3 этого Закона «…под рыночной стоимостью объекта  понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может  быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• рынок является конкурентным и представляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

3. Последовательность определения стоимости объекта оценки

Последовательность  определения стоимости объекта  недвижимости следующая:

• сбор, обработка и анализ информации, необходимой для оценки – ознакомление с проектно-сметной документацией;
• анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;
• определение рыночной стоимости объекта оценки с применением затратного подхода;
• определение рыночной стоимости объекта оценки с применением сравнительного подхода;
• определение рыночной стоимости объекта оценки с применением доходного подхода;
• общение результатов и расчет итоговой стоимости;
• оформление результатов оценки.

4. Перечень использованных при проведении оценки данных и источников их получения

В процессе определения рыночной стоимости  объекта недвижимости были использованы следующие данные (Таблица 1.4.1):

• российские стандарты оценки [17];
• сведения о рынке недвижимости г. Владивостока [8], [9];
• социально-экономическая ситуация в регионе [7];
• проектно-сметная докумнтация на объект [4], [5];
• сведения о ставках депозита Сбербанка [3];
• федеральные стандарты оценки [19];
• учебное пособие «Основы оценки собственности» Н.А. Гаврилов [16].

2. Анализ среды местоположения объекта оценки и его окружения

1. Анализ социально-экономической ситуации в регионе

Социально-экономический  уровень развития региона складывается из таких показателей как величина средней заработной платы, количество ежегодно сдаваемой в эксплуатацию жилой недвижимости, уровень безработицы, изменение объемов производства в промышленности как в пищевой так и тяжелой, инвестиций в основное производство, динамика изменения численности населения.

На  развитие экономики и социальной сферы края за счет всех источников финансирования за 9 месяцев 2012 года использовано 129,3 млрд. рублей инвестиций в основной капитал, в 1,5 раза меньше соответствующего периода прошлого года.

В общем объеме инвестиций в основной капитал инвестиции в здания и  сооружения составили 61,1%, в машины, оборудование, транспортные средства, производственный и хозяйственный инвентарь – 29.3, в жилье – 7.3, в прочее (на улучшение земель, формирование рабочего и продуктивного стада, расходы по насаждению и выращиванию многолетних культур) – 2.3%.

Из  общего объема инвестиций в основной капитал по краю инвестиции крупных и средних организаций составили 92,8%, 120016.1 млн. рублей, в 1.6 раза меньше, чем в январе-сентябре 2011 года.

По  видам экономической деятельности наибольший удельный вес в общем  объеме инвестиций крупных и средних  организаций края составляют инвестиции в транспорт (41.5%), производство и  распределение электроэнергии, газа и воды (14.3), обрабатывающие производства (8.9), государственное управление и обеспечение военной безопасности; социальное страхование (7.9), операции с недвижимым имуществом, аренду и предоставление услуг (6.8), финансовую деятельность (4.8), образование (3.2), предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг (3), связь (2.3), гостиницы и рестораны (1.9%).

В общем объеме инвестиций крупных  и средних организаций привлеченные средства составили 82.6%. За счет бюджетных средств использовано 35462 млн. рублей (в 1.8 раза меньше соответствующего периода 2011 года), в том числе из федерального бюджета –26330.8 млн. рублей, краевого – 8444.5, местных бюджетов –686.7 млн. рублей.

В январе-сентябре 2012 года на природоохранные  мероприятия крупными и средними организациями направлено 1581.7 млн. рублей, 1.3% общего объема инвестиций крупных и средних организаций. Из-за рубежа поступило 1197.2 млн. рублей инвестиций в основной капитал (1%), на 22.1% больше соответствующего периода 2011 года.

Объем работ, выполненный по виду деятельности «строительство» организациями всех форм собственности, составил 12193 млн. рублей, 85.4% к январю-марту 2011 года. В марте объем работ составил 5036.7 млн. рублей и снизился по сравнению с мартом прошлого года на 32.6%.  

Средняя численность работников, занятых  в строительной отрасли в крупных  и средних организациях, составила 25.1 тыс. человек. Заработная плата в  среднем на одного работника в  январе-феврале 2012 года составила 34600 рублей (в среднем по краю – 27339 рублей). [6]

Оборот организаций по видам  экономической деятельности (по крупным  и средним организациям):

Оборот крупных  и средних организаций по видам  экономической деятельности за январь – май  2012 года составил 147160,2 млн. рублей или 108,1 % к итогу соответствующего периода 2011 года. В структуре оборота наибольшую долю занимают: промышленное производство (32,4% или 47746,3 млн. руб.); оптовая и розничная торговля, ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий, и предметов личного пользования (32,1% или 47239,1 млн. рублей); транспорт и связь (23,1 % или 34047,7 млн. рублей). Незначительную долю в сумме оборота крупных и средних организаций занимают организации осуществляющие деятельность в строительстве (4,4% или 6418,2 млн. рублей), рыболовстве и рыбоводстве (3,4% или 5011,6 млн. рублей), операциях с недвижимым имуществом, арендой и предоставлением услуг (2,3% или 3399,4 млн. рублей), образовании (0,9% или 1372,6 млн. рублей) и других видах деятельности.