Оценка рыночной стоимости 14 этажного 100-квартирного жилого дома в районе ул. Карбышева, 12 в г. Владивостоке

 

По  данной таблице можно сделать  вывод, что самая высокая стоимость  арендной ставки отмечена в районе Первая речка, самая низкая – в районе Чуркин.

3. Вывод об общей тенденции экономического развития региона

Анализ  социально-экономической ситуации в Приморском крае был выполнен для  того, чтобы определить какие факторы  оказывают влияние на стоимость  жилья в г. Владивостоке:

• в Приморском крае наблюдается рост населения, это обусловлено сокращением смертности по отношению к 2011 году и увиличением числа родившихся людей. Так же увеличилось число прибывших людей;
• наблюдается уменьшение инвестиций в основной капитал на 28% по отношению к предыдущему году;
• так же наблюдается преобладание в возрастном составе парней и девушек в возрасте от 20 до 24 лет (в основном это студенты, приехавшие с других городов и не имеющие собственного жилья и вынужденные снимать его). Поэтому увеличивается спрос в основном на такие типы квартир, как 1-комнатные и гостинки,  в связи с этим цена на них за 1 м² выше, чем на другие типы квартир;
• заработная плата населения увеличилась на 5,8% с учетом инфляции и в 3,7 раза превышает величину прожиточного минимума для трудоспособного населения;
• в январе – мае 2012 года введено 662 квартиры общей площадью 68,7 тыс. кв. метров, что больше соответствующего периода прошлого года на 16,3%.

Анализ  рынка недвижимости был произведен с целью определения цен продаж и аренды.

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Владивосток составляет 62 974 руб. Средняя стоимость аренды 1 м² составляет 500-700 руб.

Также наблюдается дифференциация цен  на квартиры в связи с месторасположением объектов, с инфраструктурой (развитая или нет), а также с тем, что квартиры представляются на разных рынках (первичный или вторичный). Цена за квадратный метр, как правило, меньше на 10-15%, если квартира расположена на первом или последнем этажах.

На  стоимость аренды помимо вышеуказанных  факторов влияют такие факторы, как  наличие мебели и бытовой техники  в квартире, состояние ремонта.

3. Описание объекта оценки
1. Анализ местоположения объекта оценки

Жилой дом располагается в Первореченском районе г. Владивостока, в районе БАМ по адресу ул. Шошина, 19в (приложение Б). В 9-10 минутах ходьбы находятся остановки “Стройматериалы” и “Магазин (ул. Постышева)”; до ост. “Карбышева” можно дойти за 12 минут. Не более 4 минут уйдет на дорогу до детского сада №138 (центр развития ребенка). Примерно за 8-10 минут можно дойти до детских садиков №169, №30 (также центры развития ребенка). Ближайшие к этому дому школы №19 и №53 находятся в 12 минутах ходьбы. Недалеко от новостройки располагаются детская поликлиника, аптеки, банкоматы. Взрослая поликлиника и торговые центры находятся не очень близко к этому дому.

Жилой дом располагается в южной части спального микрорайона в районе улицы Карбышева.

Дом построен и сдан в рамках ведомственной целевой программы по обеспечению жильем сотрудников МЧС России.

Инфраструктура квартала, в котором расположен дом:

• гостевые парковки;
• детские площадки (игровые и спортивные);
• развитая дорожная инфраструктура;
• пешеходные и велосипедные дорожки;
• озеленение – газоны, кустарники, деревья

Виды  фасадов представлены на рис. 3.2, 3.3

Границами участка являются:

• с северо-востока – существующий откос вдоль линии застройки, ул. Шошина и прилегающие к ней дома №21 и №23;
• с юго-востока – УК «Автодело»;
• с юга – существующий откос, местный проезд с жилым домом №25;
• с запада – существующий откос и жилые дома по ул. Шошина №17а и 17б.

Состояние окружающей среды.

Объект  расположен в спальном районе. Данный объект находится вдали от главной автомагистрали города, что благоприятно влияет на экологическую обстановку окружения объекта.

Подъездные пути.

Подъездные  пути осуществляются по улицам Карбышева и Шошина.

Транспортное обеспечение.

Объект  расположен неподалёку от остановки  общественного транспорта «Магазин (ул. Постышева)». С этой остановки можно уехать до таких остановок как «Семеновская» (маршрут №17, 17т), «Луговая» (маршрут №17л), «Фуникулер» (маршрут №85). Так же, в двадцати минутах ходьбы от объекта расположена остановка общественного транспорта «Фирсова», с которой можно уехать в любую часть города, здесь пролегают маршруты таких автобусов, как 2, 2к, 4д, 6а, 6д, 11, 20, 21, 21д, 23, 23д, 24, 28д, 33а, 35д, 40, 40э, 41, 41э, 45, 59, 60, 64э и т.д.

В тоже время необходимо отметить, что  на проезжей части проспекта сто  лет Владивостоку наблюдаются автомобильные заторы в конце рабочего дня и в утренние часы пик.

Положительные характеристики территории:

• Объект расположен в двадцати минутах ходьбы от главной автомагистрали города.
• Месторасположение в селитебной зоне города.
• Месторасположение в районе, имеющем перспективы развития.
• Хорошие подъездные пути.
• Близость расположения к общественным зданиям.

Отрицательные характеристики территории:

• расположение вдали от торговых центров и поликлиники.

Таким образом, месторасположение земельного участка в целом оценивается  как престижное.

Описание  характеристик земельного участка  произведен на основе рабочего проекта строительства жилого дома [4]. Качественные и количественные данные, характеризующие земельный участок представлены в таблице 3.1

Таблица 3.1 – Характеристика земельного участка

Характер рельефа	Рельеф участка сложный  с большим перепадом высот
Климат	Мусонный
Геология	Оползни, обвалы, просадки – отсутствуют
Ветровой район	IV
Сейсмичность района строительства, балл (по картам ОСР-97 – А, В, С)	6; 6; 7
Местоположение	Приморский край, г. Владивосток  Первореченский район, ул. Шошина, 19в
Особые условия и ограничения	Нет
Градостроительная зона	Селитебная зона [18]
Доступные коммунальные услуги	При строительстве здания были подведены все необходимые коммуникации.
Подъезд	Подъезд осуществляется по асфальтированной дороге.

 

Жилой дом  постороен по индивидуаальному проекту, здание имеет в плане прямоугольную форму с размерами в крайних осях 42,4х14,9 м. Описание качественных и количественных характеристик объекта недвижимости приведено в таблице 3.2

Таблица 3.2 – Качественные и количественные характеристики объекта

Общая характеристика	Оцениваемый объект представляет собой  многоквартирный жилой дом. Стены выполнены из пенополистирольных блоков с облицовочным слоем из красного керамического кирпича
Год постройки	2011
Общие габариты здания в плане, м	42,4х14,9
Общая площадь здания, м2 в т.ч. общая площадь квартир в т.ч. общая площадь помещений техподполья в т.ч. общая площадь помещений верхней технической надстройки	9179,3 6219,6   665,6   52,7
Строительный объем здания, м3	27903,6
Высота этажа, м	2,8
Количество этажей	14, в том числе технический этаж
Площадь 1-комнтаной квартиры, м2	37,62 (кол-во 11)
Площадь 2-комнатной квартиры, м2	57,75 (кол-во 41)
Площадь 3-комнатной квартиры, м2	79,86 (кол-во 48)
Группа капитальности	I
Фундамент	Выполнен свайным с монолитными  ж/б ростверками и частично на естественном основании
Стены	Из пенополистирольных блоков толщ. 290мм с облицовочным слоем из красного керамического кирпича
Перекрытие	Толщ. 200мм
Кровля	Плоская из эластомерных материалов
Полы	Дощатые
Двери	Деревянные
	Продолжение табл. 3.2
Внутренняя отделка	Штукатурка, побелка
Привлекательность/ внешний вид	Хороший
Фактический возраст здания, лет	1
Нормативный срок службы, лет	150
Остаточный срок эксплуатации, лет	149
Ремонт	За период эксплуатации проводились своевременно плановые текущие ремонты
Системы инженерного обеспечения:	Наличие	Состояние	Необходимый ремонт
Водопровод	Есть	Отличное	Не требует ремонта
Электросети	Есть	Отличное	Не требует ремонта
Канализация	Есть	Отличное	Не требует ремонта
Система отопления	Есть	Отличное	Не требует ремонта
Текущее использование площадей:	Жилой четырнадцатиэтажный дом

2. Общее заключение по объекту оценки

Жилой дом по ул. Шошина, 19в построен по современным требованиям стандарта, предъявляемым к жилым домам. Объект удален от центра города, но район, в котором расположен жилой дом, является перспективным для дальнейшего  развития. На цену объекта также влияют архитектурно-конструктивные и объемно-планировочные решения, состояние инженерного оборудования и внутренней отделки, срок ввода здания в эксплуатацию. Развитая инфраструктура района повышает стоимость и привлекательность объекта оценки.

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное  использование объекта недвижимости – это тот вариант использования, который обеспечивает объекту оценки наибольший чистый доход в течение заданного времени, то есть тот вариант использования, выбранный среди разумно возможных и законных альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и который приводит к максимальной стоимости земельного участка.

1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является свободным или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений. Оценка земельного участка при этих условиях служит для корректного применения затратного метода.

Основная  задача при анализе использования земельного участка, как свободного состоит в том, чтобы ответить на следующие вопросы:

• если бы земля была свободна от существующей застройки, как бы следовало ее использовать?
• какой тип зданий или сооружений следовало бы построить и когда?

Оптимальное использование земельного участка  определяется следующими факторами приведенными в таблице 4.1:

Таблица 4.1 – Факторы влияющие на полезные качества земельного участка

№		Наименование критерия оценки	Балл
1		Социальный: наличие мест приложения труда для различных слоев населения; наличие мест отдыха и реабилитации; близкое расположение жилья.	10 5 10
Итого:			25
2		Экономический (функциональный): близость к транспортным магистралям; близость к остановкам наземного транспорта; наличие автостоянок; ситуация с инфраструктурой (строительство новых, реконструкция существующих инженерных сетей);	9 10 8   8
Итого:			35
3		Экологический: состояние приземных слоев атмосферы; состояние покрова почвы (снега); воздействие шума от транспорта, промышленных объектов.	3 4 8
Итого:			15
4	Ландшафтно-композиционный наличие зеленых массивов; близость к центру города;		5 3
Итого:			8
5	Престижность места (характер существующей застройки) многоэтажные здания – банки, административно-деловые центры; многоэтажные здания – гостиницы, рестораны; наличие торговых центров.		10 5 6
Итого:			21
Итого по таблице:			104

(Очень  хорошо – 10 баллов, хорошо –  8, средне – 4, плохо – 0.)

Общая оценка местоположения оценивается  в 6,9 баллов при 10 бальной системе. Это  означает, что объект оценки расположен в комфортной жилой зоне, но у  него есть такие отрицательные черты как: экологическое состояние района, отсутствие зеленных массивов, отдаленность от центра.

На  данном земельном участке целесообразно  разместить жилой дом с офисными помещениями либо офисно-торговое здание. Это обусловлено следующими факторами: расположение земельного участка в селитебной зоне, на границе с деловой функциональной зоной, что позволяет использовать участок и под строительство офисных помещений и торговых помещений. Преобладающий тип землепользования в этом районе – многоэтажная застройка. Окружение недвижимости – жилые дома, офисы.

Правовая обоснованность застройки

Поскольку участок находится в селитебной зоне, то на него накладываются некоторые ограничения по функциональному использованию: строительство развлекательных, общественных и иных видов зданий. ([1] глава XV «ЗЕМЛИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ», ст.86).

Физически осуществимое использование

Рельеф  участка сложный с большим перепадом высот, подведены городские сети электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения и канализации. Физические характеристики не накладывают ограничений на возможные варианты его использования или застройки.

 

Финансово осуществимое использование

Экономическая ситуация на рынке продаж недвижимости такова, что наибольшее внимание уделяется  инвестиционным проектам строительства  жилья, торговых и офисных зданий и помещений. Это говорит об экономической, с точки зрения рынка, целесообразности проектов строительства подобных зданий.

Теоретически  на рассматриваемом участке возможна реализация следующих проектов:

• Строительство офисно-торгового центра;
• Строительство жилого дома с офисными помещениями на первых двух этажах.

Для определения варианта наилучшего и  наиболее эффективного использования  земельного участка как свободного производится расчет стоимости земли (таблица 4.2).

Таблица 4.2. - Расчет стоимости земли

Вариант использования	Офисно-торговое здание		Жилой дом с офисными помещениями
	Офисные помещения	Торговые помещения	Жилой дом	Офисные помещения
Рыночная ставка аренды, руб/ м2 в мес.	800	1000	700	800
Рыночная ставка аренды, руб/ м2 в год	9600	12000	8 400	9600
Общая площадь, сдаваемая в аренду	1920	2400	5 200	960
ПВД, руб	18 432 000	28 800 000	43 680 000	9 216 000
Потери от недоиспользования, % от ПВД	1 474 560	2 240 000	7 425 600	737 280
ДВД, руб	16 957 440	26 560 000	36 254 400	8 478 720
			Продолжение табл. 4.2
ОР, % от ДВД	20	30	10	20
ОР, руб	3 391 488	7 968 000	3 625 440	1 695 744
ЧОД, руб	13 565 952	18 592 000	32 628 960	6 782 976
Восстановительная стоимость здания, руб.	86 400 000	115 581 600	276 120 000	43 200 000
Коэффициент капитализации для  здания	0,1125	0,1125	0,1125	0,1125
Доход, приходящийся на здание, руб.	9 720 000	13 002 930	31 063 500	4 860 000
Коэффициент капитализации для  земли	0,1025	0,1025	0,1025	0,1025
Доход, приходящийся на землю, руб.	3 845 952	5 589 070	1 565 460	1 922 976
	9 435 022		3 488 436
Остаточная стоимость земли, руб.	92 048 995		34 033 521