Оценка рыночной стоимости 14 этажного 100-квартирного жилого дома в районе ул. Карбышева, 12 в г. Владивостоке

 

На  основе анализа рынка недвижимости [9] в рассматриваемом районе, получены средние ставки аренды: для торговых помещений - 800-1000 руб/м²; для офисных помещений – 600-800 руб./м²; для жилых помещений – 500-700 руб./м².

Потери  от недоиспользования (неплатежи, простой  в связи со сменой арендатора) составляют для торговых помещений – 8% (это означает, что примерно 3 месяца в 3 года происходит простой помещения из-за отсутствия арендатора); для офисных помещений – 8% (то же что и для торговых); для жилых помещений – 17% (примерно 2 месяца в год происходит недополучение дохода из-за простоя квартиры).

Операционные  расходы (постоянные, переменные, резервные  отчисления) принимаем в размере: 30% - для торговых помещений; 20% - для офисных помещений; 10% - для жилых помещений.

Восстановительная стоимость 1м² офисного здания составляет 45 000 руб., торгового – 48 159руб., жилого здания – 53 100 руб. [10]

Определим коэффициент  капитализации для здания:

R_ул= R_on+R_off

R_on= R_f + R_риск + R_L + R_men , где R_f =8,25% (принята по доходности к погашению долгосрочных еврооблигаций); R_риск=2%, R_L=2% (объект средней ликвидности), R_men=3% (предполагается, что недвижимость управляется эффективно).Таким образом, R_on=15,25%

R_off =4%.

В соответствии с п.2 прогнозируется увеличение стоимости жилья, следовательно, норму  возврата капитала вычитаем.

R_ул=15,25% - 4%=11,25%,

Определим коэффициент капитализации для  земли:

Rзем= Ron = R_f + R_L,

R_f=8,25%, R_L= 2%

Rзем=10,25%.

Таким образом, наиболее эффективное использование участка как свободного является застройка его офисно-торговым цетром. Стоимость равна 92 048 995 руб.

2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями

В настоящее время на рассматриваемом  участке земли расположен жилой 13 этажный дом. Все помещения в здании, используются в качестве жилья.

Необходимо рассмотреть три варианта: снос текущего здания и возведение нового, переоборудование текущего здания, дальнейшее использование в текущем состоянии.

Снос строения.

Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает, что текущее улучшение либо должно остаться в прежнем состоянии и/или эксплуатироваться до тех пор, пока оно продолжает вносить вклад в общую стоимость собственности, либо быть снесено, когда доход от нового улучшения будет больше, чем компенсация стоимости сноса существующего строения и строительство нового. Существующее строение может быть снесено только в том случае, когда оно не может эффективно использоваться.

В нашем случае здание имеет небольшой  износ и может эффективно использоваться в текущем состоянии. Состояние несущих конструкций здания – отличное. Состояние внутренней отделки – хорошее. Существующее здание обладает достаточным запасом прочности для его дальнейшего использования. Таким образом, снос текущего строения нецелесообразен.

При оценке физически возможных вариантов использования были оценены размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. Выше отмечалось, что общая полезная площадь оцениваемого здания составляет 6219,6 м². Основные конструктивные элементы и инженерные системы находятся в очень хорошем состоянии. Физические характеристики практически не накладывают ограничений на возможные варианты использования.

Имеющиеся законодательные акты не накладывают ограничения на текущее использование улучшения.

Арендные  ставки, коэффициенты, учитывающие потери дохода от недоиспользования площадей, сдаваемых в аренду, коэффициенты капитализации для здания и земли приняты исходя из п. 4.1.

По  данным [11], изменение функционального назначения помещений составляет 85 000р. Стоимость капитального ремонта 4 500 руб. за 1 м². Стоимость переоборудования квартир в торговые помещения составит 1435,29*4500 +85 000=6 543 805р.

Определение стоимости земельного участка с  существующей застройкой методом остатка в таблице 4.3.

Таблица 4.3. –Определение стоимости земли

Наименование затрат, поступлений	Единица измерения	Жилой дом	Жилой до с торговыми помещениями  на первых 3х этажах
			жилые помещения	торговые помещения
Рыночная ставка аренды, руб/кв.м. мес.	руб.	700	700	1000
Рыночная ставка аренды, руб./кв.м. год.	руб	8 400	8400	12000
Общая площадь, сдаваемая  в аренду, кв. м.	Кв.м.	6219,6	4784,31	1435,29
Потенциальный валовой доход (ПВД)	Руб.	52 244 640	40 188 204	17 223 480
Действительный валовой  годовой доход (ДВД)	руб.	43 363 052	33 356 210	15 845 602
Операционные расходы (0Р)	руб.	4 336 305	3 335 621	4 753 681
Чистый операционный доход (ДВД - 0Р)	руб.	39 026 747	30 020 589	11 091 922
Восстановительная стоимость здания	руб.	454 271 600	349 439 690	6 543 805
Коэффициент капитализации для  здания		0,1125	0,1125	0,1125
Доход, приходящийся на здание	руб.	51 105 555	39 311 965	736 178
Коэффициент капитализации для  земли		0,1025	0,1025	0,1025
Доход, приходящийся на землю	руб.	-12 078 808	-9 291 376	10 355 744
			1 064 368
Остаточная стоимость земли	руб.	-	10 384 078

 

Исходя  из таблицы 4.3, делаем вывод, что наиболее эффективное использование участка – это строительство на нём жилого дома с торговыми помещениями. Строительство на участке жилого дома не приносит дохода вообще.

5. Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Затратный подход к оценке недвижимости основывается на принципе замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости большую сумму, чем та, в которую  обойдется получение соответствующего земельного участка под застройку  и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый  период без существенных задержек.

Этот  подход устанавливает верхний предел той суммы, которую на нормальном рынке заплатили бы за данное недвижимое имущество в новом состоянии.

Затратный подход наиболее надёжен при оценке новых объектов, готовых для более эффективного использования. Оценка на основе затратного подхода является целесообразной и (или) единственно возможной в следующих случаях:

• анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
• технико-экономический анализ нового строительства и улучшений, позволяющий обосновать целесообразность конкретного строительства или реконструкции;
• оценка общественно-государственных и специальных объектов;
• оценка объектов на малоактивных рынках, например, уникальные объекты;
• оценка для целей страхования и налогообложения.

Оценка  объектов недвижимости затратным подходом включает следующие этапы:

• определение стоимости земельного участка методом сравнения продаж;
• определение восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений), возведенных на участке;
• определение накопленного износа;

Оценка  общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли:

V₀ = V _здания - И + V _земли;

где V _здания – восстановительная стоимость, И – накопленный износ считается как суммарная величина всех видов существующего износа: физического, функционального и внешнего, V _земли - стоимость земельного участка, посчитанная с применением возможных методов оценки земли.

Основные  преимущества затратного подхода:

• учитываются материальные затраты на возведение объекта.

Основные  недостатки затратного подхода:

• не учитывается реальная ситуация на рынке (не всегда отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора зачастую не создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывают адекватной понесённым затратам);
• не учитываются будущие доходы от недвижимости.
1. Определение стоимости участка земли

Расчет  стоимости земельного участка осуществляется методом сравнения продаж.

На  основании анализа земельного рынка  г. Владивостока [9] выявляем сопоставимые объекты. (таблица № 5.1)

Таблица 5.1 – Характеристики сопоставимых объектов

Показатели	Участки
	Оцениваемый участок	№1	№2	№3
Район местоположения	БАМ	м. Чуркин	Ленинский	Центр
Объект	Застроенный земельный участок	Незастроенный земельный участок	Незастроенный земельный участок	Незастроенный земельный участок
Цена  продажи, руб		232 506 000	30 998 760	98 000 000
Размер  участка, м2	1140	18000	3205	6290
Время продажи	Октябрь	Октябрь	Октябрь	Сентябрь
Право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности
Условия продажи	Под строительство МЖС	Под строительство МЖС	Под строительство МЖС	Под строительство МЖС
Качество  подъездных путей	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Инфраструктура (инженерные сети)	Есть подход к источникам тепло-, электро- и водоснабжения	Есть подход к источникам тепло-, электро- и водоснабжения.	Есть подход к источникам тепло-, электро- и водоснабжения.	Есть подход к источникам тепло-, электро- и водоснабжения.

 

Определение рыночной стоимости участка с  учетом поправок. Результаты корректировок цены приведены в таблице 5.2.

Таблица 5.2 – Определение рыночной стоимости участка с учетом поправок

Элементы сравнения	Участки
	Объект оценки	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3
Размер участка, м2	1140	18 000	3205	6290
Цена предложения за 1 м2, руб.		12 917	9 672	15 580,3
Корректировка на уторговывание		15% - 1 937,6	15% -1450,8	15% -2337
Скорректированная цена за 1 м2, руб.		10 979,4	8221,2	13243,3
			Продолжение табл. 5.2
Корректировка на право собственности		нет	нет	нет
Корректировка на условия  продажи		нет	нет	нет
Корректировка на время продажи		-	+4,2%	-
Скорректированная цена		10 979,4	8566,5	13 243,3
Корректировка на местоположение		-11%	-5%	-15%
Скорректированная цена, руб.		9772	8138	11257
	9326	0,25 (2443)	0,5 (4069)	0,25 (2814)

 

Принимаем стоимость 1 м2, как средневзвешенную величину, равную 9326 руб. Стоимость всего участка площадью 1140 м² равна 1140*9326 = 10 631 640 руб.

Стоимость земли, определенная по методу наилучшего использования равна –92 048 995 руб. ; по методу остатка – 10 384 078 руб. ; по методу сравнения продаж – 10 631 640 руб. Учитывая, что стоимость в первом случае получилась искусственно завышенной (верхний предел стоимости) и метод сравнения продаж наиболее реально отражает картину рынка, принимаем окончательно стоимость 1 м² 9 326 руб.