Оценка нематериальных активов

 
 

    Таким образом, стоимость земельного участка  определенная рыночным методом составляет 28 225 101 тенге или 186 551 доллар США по курсу Национального Банка РК на дату проведения оценки. 

    Метод извлечения (выделения) применяется, когда стоимость строений в общей цене участка невелика в сравнении со сложившейся практикой и с максимально возможными улучшениями.

    В этом случае цена строения рассчитывается отдельно и вычитается из общей цены продажи недвижимости для получения цены продажи земли. Метод рекомендуется для оценки загородных участков, где доля улучшений мала и достаточно легко определяется.

    Метод является наиболее эффективным в  условиях пассивного рынка. Стоимость земельного участка определяется по формуле

    

где

    С_з – стоимость земельного участка;

    С - стоимость объекта недвижимости в целом;

    С_у- стоимость улучшений.

    Метод остатка для земли основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется, если на участке земли выполнены максимально возможные улучшения. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

    Основные  этапы метода остатка для земли:

    1) определяется чистый операционный  доход от всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

    2) определяется чистый операционный  доход, относящийся к строению (зданию);

    3) чистый операционный доход, относимый  к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

    Пример  7. Требуется определить стоимость земельного участка,

    наилучшим и наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика, является строительство складского помещения.

    С учетом площади под застройку  и укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, оценщик определил, что затраты на строительство типового складского помещения составят 1,1 млн. Прогнозируемый чистый операционный доход от объекта составляет 310 тыс. в год. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации для зданий такого типа составляет 25%, для земли - 18%

    Чистый  операционный доход от здания составит:

    1100 х 0,25 = 275 (тыс.)

    Тогда чистый операционный доход от земли  составит:

    310-275 = 35 (тыс.)

    Стоимость земельного участка:

    35:0,18= 195 (тыс.)

    Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития - subdivision development) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

    - определение размеров и количества индивидуальных участков;

    - расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

    - расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

    - вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

    - выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

    Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

    - расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

    - расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

    - налоги, страховку, гонорары ИТР;

    - расходы на маркетинг.

    Учитывая  существенную разницу в стоимостных  показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений объемов спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. ОЦЕНКА  НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ

3.1 Понятие  нематериальных активов

    Понятие нематериальных активов:

    1) объекты интеллектуальной собственности:

    - исключительное право патентообладателя на изобретение, промышленный образец, полезная модель,

    - исключительное авторское право на программы для ЭВМ, базы данных,

    - имущественное право автора или иного правообладателя на топологии интегральных микросхем,

    - исключительное право владельца на товарный знак и знак обслуживания, наименование места происхождения товаров,

    - исключительное право патентообладателя на селекционные достижения;

    2) деловая репутация организации - разность между ценой покупки предприятия как единого имущественно - хозяйственного комплекса и стоимостью его чистых активов;

    3) организационные расходы - расходы, связанные с образованием юридического лица, признанные в соответствии с учредительными документами частью вклада учредителей в уставный капитал организации:

    - затраты по созданию пакета учредительных документов и расчетов по обоснованию направлений его деятельности,

    - гонорары юристам за составление учредительных документов, услуги по регистрации фирмы,

    - расходы по оплате услуг посреднических и консультационных фирм,

    - оплата сборов и пошлин в размере, признанном в соответствии с учредительными документами.

    Могут быть оценены следующие нематериальные активы: гудвилл, клиентура, обученный персонал, торговая марка, патенты, собственные технологии и т.п.

    Обратите  внимание, что в бухгалтерском  учете трудовые навыки персонала не относятся к НМА и не оцениваются.

    Гудвилл - это способность предприятия эффективно функционировать и привлекать клиентов. За счет наличия гудвилла покупатель готов заплатить за предприятие сверх рыночной стоимости его материальных активов.

    Гудвилл представляет собой совокупность элементов  бизнеса или персональных качеств руководителя (ведущего специалиста), которые стимулируют клиентов продолжать пользоваться услугами данного предприятия или данного лица и которые приносят фирме избыточную прибыль, превышающую разумный доход  на другие активы предприятия.

    Гудвилл всегда неразрывно связан с предприятием или с определенным физическим лицом и не может быть продан отдельно от них, хотя оценить его можно. Обычно дополнительная прибыль получается в результате влияния двух элементов: особенностей предприятия и персональных качеств руководителя (например, для оценочных и аудиторских фирм) или ведущего специалиста (особенно для медицинских фирм).

    Основным  методом оценки избыточной прибыли, являющейся ключевым фактором стоимости гудвилла, является метод избыточного дохода.

    Метод избыточного дохода. С учетом степени риска аналогичных инвестиций анализируется рыночный уровень дохода на имеющиеся у предприятия материальные и нематериальные активы (исключая гудвилл). Если избыточная прибыль есть, значит, у предприятия есть гудвилл. Если избыточной прибыли нет, то гудвилл отсутствует. Однако следует учесть, что фирма может не иметь гудвилла, несмотря на наличие избыточной прибыли, потому что круг клиентов ограничен одним-двумя заказчиками, которые могут отказаться от услуг фирмы.

    Итак, гудвилл - это совокупность активов предприятия, определяющих его имидж и способствующих получению избыточного уровня прибыли по сравнению с типичным для отрасли.[17]

    Основные  этапы оценки:

    1) определение стоимости чистых  материальных активов;

    2) нормализация фактически полученной  компанией прибыли;

    3) расчет прибыли, получаемой за  счет использования материальных

    активов (умножение среднеотраслевой ставки рентабельности материальных активов на их стоимость);

    4) определение величины избыточной  прибыли как разницы между нормализованной прибылью, полученной за счет материальных активов;

    5) капитализация избыточной прибыли;

    6) определение полной стоимости  бизнеса как суммы стоимости чистых активов и надбавки, полученной методом капитализации избыточной прибыли.

    Для целей оценки нематериальных активов, отличных от гудвилла и имеющих рыночную стоимость, выделяют различные права, льготы, массивы информации и ноу-хау, которые могут быть идентифицированы и отдельно оценены. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    ЗАКЛЮЧЕНИЕ

    Итак, сегодня для принятия эффективных  управленческих решений собственникам  и руководству предприятия часто  требуется информация о стоимости  бизнеса. В проведении оценочных  работ заинтересованы и другие стороны: государственные структуры (контрольно-ревизионные  и другие органы), кредитные организации, страховые компании, поставщики, инвесторы  и акционеры.

    Повышение стоимости предприятия - один из показателей роста доходов его собственников. Поэтому периодическое проведение оценки стоимости бизнеса можно использовать для анализа эффективности управления предприятием. Традиционные методы финансового анализа основаны на расчете финансовых коэффициентов и только на данных бухгалтерской отчетности предприятия. Однако наряду с внутренней информацией в процессе оценки стоимости предприятия необходимо анализировать данные, характеризующие условия работы предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом.

    Результаты  оценки бизнеса, получаемые на основе анализа внешней и внутренней информации, необходимы не только для  проведения переговоров о купле-продаже - они играют существенную роль при выборе стратегии развития предприятия: в процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы предприятия, степень его устойчивости и ценность имиджа; для принятия обоснованных управленческих решений необходима инфляционная корректировка данных финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений; для обоснования инвестиционных проектов по приобретению и развитию бизнеса нужно иметь сведения о стоимости всего предприятия или части его активов.

    Знание  основ оценки стоимости предприятия (бизнеса) и управления ею, умение применять  на практике результаты такой оценки - залог принятия эффективных управленческих решений, достижения требуемой доходности предприятия.

    Действительно, оценка предприятия необходима для  выбора обоснованного направления  его реструктуризации, в процессе оценки выявляют альтернативные подходы  к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию  максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену, что и является основной целью  собственников и задачей управляющих  фирм в рыночной экономике.

    Можно сказать, что качество оценки бизнеса, как рыночной услуги, (а значит и  спрос на эту услугу) в Казахстане  будет зависеть от дальнейшего совершенствования  всех механизмов фондового рынка, повышения  его активности, формирования рынка  слияний и поглощений, появления  доступных потоков необходимой  рыночной информации и общей стабилизации экономической ситуации в стране.