Оценка нематериальных активов

    Метод инвестиционной группы (объединения  инвестиций) заключается в соотнесении ставки процента и ставки дохода с долей заемных и собственных средств, вкладываемых в процессе финансирования проектов по приобретению и развитию объекта:

    

где

     - общая ставка дисконтирования;

    DR_m - ставка дисконтирования для заемных средств;

        DR_e - ставка дисконтирования для собственных средств.

    Доходы, которые предполагается получить за пределами горизонта планирования, учитываются как поступления от перепродажи объекта (реверсии) в последнем году периода планирования.

    Основные  способы прогнозирования денежного  потока от реверсии:

    1) назначение будущей цены продажи  на основе предположений об изменении стоимости объекта за период владения, изменении за этот период состояния рынка недвижимости вообще и рынка подобных объектов в частности;

    2) капитализация дохода за год,  следующий за годом окончания периода прогнозирования:

    

где

      - ожидаемый чистый операционный доход от объект оценки за один год после окончания периода прогнозирования;

    R - ставка капитализации для реверсии.

    Ставка  капитализации для реверсии обычно определяется по расчетным моделям, которые основаны на анализе изменяющихся потоков дохода с применением общей ставки капитализации.

    Расчетные модели, используемые в оценочной  практике:

• модель возмещения равными долями;
• модель бесконечного потока дохода;
• метод Инвуда и др.

    Модель  возмещения равными долями основана на возмещении капиталовложений ежегодно равными долями в течение срока службы недвижимости. Ставка капитализации определяется суммированием ставок дисконтирования и возмещения. Ставка возмещения применяется только к доле капиталовложений, которая будет израсходована в течение инвестиционного периода (для земельных участков не учитывается, так как земля не расходуется).

    Ставка  возмещения необходима для определения  суммы, которую требуется ежегодно получать для окупаемости капиталовложений в течение периода владения.

    Расчеты проводят по формуле

    

где

    N - оставшийся срок службы объекта оценки.

    Применение  этой модели оправдано для недвижимости со значительным износом, а также если ожидается устойчивое сокращение чистого операционного дохода по другим причинам.

    Пример 7. Остаточный срок службы здания - 25 лет, ставка дисконтирования - 20%, нужно определить ставку капитализации для реверсии.

    1. Найдем ставку возмещения: 1 : 25 = 0,04;

    2. Рассчитаем ставку капитализации  для реверсии:

    Л=20 + 4 = 24(%).

    Ставка  капитализации для реверсии равна 24%. В течение оставшихся 25 лет срока службы недвижимости ежегодная сумма возмещения капитала должна составлять 4% от стоимости имущества.

    Модель  бесконечного потока дохода применяется в двух случаях:

    1) имеется бесконечный поток дохода;

    2) поток дохода конечен, но цена  продажи объекта равна первоначальной инвестиции.

    Таким образом, если стоимость актива не изменяется, доход можно капитализировать по ставке капитализации, равной ставке дисконтирования:

    R = DR.

    Если  в конце инвестиционного проекта  стоимость недвижимости полностью или частично обесценивается, возврат начального капитала может быть осуществлен за счет потока доходов.

    Метод Инвуда предполагает возврат капитала из фонда возмещения по норме прибыли для инвестиций, т.е. норма возврата основной суммы равна ставке доходности инвестиций. Фактор фонда возмещения позволяет сформировать денежный поток, который соответствует полному возврату первоначальных инвестиций за n периодов.

    Базовая формула расчета общей ставки капитализации, если актив полностью обесценивается:

    

    Особенность метода Инвуда - формирование фонда возмещения осуществляется по норме прибыли на инвестиции.

    В целом, доходный подход точнее, чем  сравнительный и затратный, отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода. Результаты, получаемые на основе этого подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.

    2.5 Особенности оценки земельных участков

    Оценка  земельных участков применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем строений, что вызвано следующими причинами:

    - различается налогообложение земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

    - требуется раздельная оценка земельного участка и строений при применении затратного подхода к оценке недвижимости;

    - принято решение о сносе имеющихся строений в целях наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

    В Казахстане не всегда земля находится в собственности владельца строений, поэтому вместо стоимости земельного участка зачастую определяют стоимость прав его аренды.

    Стоимость права аренды имущества - единовременная плата за право пользования и распоряжения имуществом по договору аренды.

    Оценка  прав аренды применяется при определении  цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

    Введение  Земельного кодекса РК направлено на развитие рынка земли. Оценка земель должна проводиться с учетом наиболее эффективного использования, которое обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли.

    Основными физическими характеристиками земельного участка, которые необходимо отразить в отчете об оценке, являются:

    - площадь и форма: описание размеров и формы участка, границы по дороге, улице или реке, ширина, глубина и любые преимущества и недостатки, вызванные физическими характеристиками;

    - излишки земли: наличие площадей земли, излишних для обслуживания существующих строений и имеющих (или не имеющих) перспективу их последующего эффективного использования;

    - топография: информация о пейзаже, состоянии почвы, дренаже и др.;

    - улучшения на земельном участке (садово-парковая архитектура, изгороди и стены, водосточные каналы, дороги, внутренние дорожки, характеристики канализационной системы, водопроводных колодцев, доступ к сочленениям коммуникаций и возможность использования существующих элементов инфраструктуры в будущем и др.);

    - местоположение: описание ближайшего окружения земельного участка, включая характеристику имеющихся шоссе, подъездных путей, остановок общественного транспорта, перспективность местоположения;

    - характеристика окружающей среды с учетом негативного влияния: повышенная солнечная активность, ограничивающий землепользование уровень осадков, уровень загрязнения и др.[11]

    При анализе наилучшего использования  земельного участка учитывается физическая пригодность участка (оценка перспектив создания строений, размер, топография, качество фунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры, форма участка и др.), соответствие варианта использования действующему законодательству выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, зонирования, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности строительства в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов.

    В рыночных условиях при наличии необходимой  информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Основные методы рыночной оценки земельных участков:

    - сравнительного анализа продаж;

    - капитализации земельной ренты;

    - соотнесения;

    - извлечения;

    - остатка;

    - разбивки на участки.

    Рассмотрим  эти методы подробнее.

    Метод сравнительного анализа продаж позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к продажной цене аналогов.

    Общепринятые  элементы сравнения для земельных  участков:

    - права собственности;

    - условия финансирования;

    - особые условия продажи;

    - рыночные условия (изменяются во времени);

    - месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения);

    - условия зонирования;

    - физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф);

    - доступные коммунальные услуги;

    - экономические характеристики;

    - наилучшее и наиболее эффективное использование.

    Особую  категорию представляют собой городские  земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

    Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно открытом конкурентном рынке.

    Метод капитализации земельной ренты  основан на определении стоимости земельных участков капитализацией арендной платы.

    Как регулярный поток дохода земельная  арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый по результатам анализа рынка, по формуле

    

где

     - стоимость земельного участка;

     - доход от владения землей;

    R_L- ставка капитализации для земли.

    Основные  факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

    Метод соотнесения (соотношения, распределения) - определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Предполагается, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования.[15]

    Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

    Применение  метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков, получаемые значения считаются ориентировочными. 
 
 

    Пример 6. Требуется определить стоимость земельного участка, если недавно проданы аналоги