Оценка нематериальных активов

    СОДЕРЖАНИЕ 
 

Содержание…………………………………………………………………..………2

Введение………………………………………………………………………….…..3

1.Оценка машин и оборудования…………………………………………………...4

1.1 Затратный  подход в оценке машин и  оборудования…………………………..4

1.2 Сравнительный  и доходный подходы к оценке  стоимости машин и оборудования……...…………………………………………………………….…...6

2.Оценка недвижимого имущества…………………………………………………8

2.1 Понятие недвижимости и его свойства…………………………………..….…8

2.2 Сравнительный  подход к оценке недвижимости………………………….…..9

2.3 Затратный подход к оценке недвижимости……………………………….….15

3.Оценка нематериальных активов……………………………………………......36

3.1 Понятие нематериальных  активов………………………………………….…36

Заключение…………………………………………………………………….…...38

Литература……………………………………………………………………….…39 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    ВВЕДЕНИЕ

    Стоимость любого имущества можно определить двумя тесно связанными между  собой способами: во-первых, как некоторое  количество какого либо другого имущества (имеется в виду денежный эквивалент), на которое  это имущество можно  обменять, и, во-вторых, на текущую стоимость  доходов, которые ожидает получить в будущем владелец имущества.

      Важно проводить различия между понятиями стоимость, затраты и цена.

    Стоимость - мера того, сколько покупатель (инвестор) будет готов заплатить за оцениваемую  собственность. Затраты - мера издержек, необходимых для того, чтобы создать  объект собственности, сходный с  оцениваемым. Эти затраты могут  не отличаться от той суммы, которую  будет готов заплатить возможный  покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и  активность других покупателей, эти  затраты могут быть выше или ниже стоимости на определенную дату оценки.

    Стоимость и цена равны между собой только в условиях совершенного рынка. Стоимость  в применении к имуществу представляет собой ожидаемую цену, которая  должна быть результатом конкретных условий. Цена совершившийся факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку  сходных объектов в прошлых сделках. Только сделав анализ, оценщик может  утверждать, является ли текущая выплаченная  или полученная цена отражением стоимости  имущества. 

    Имущество играет значительную роль в формировании стоимости предприятия, так как  является неотъемлемым элементом оценки в каждом из подходов к оценке стоимости  бизнеса:

    - при оценке затратным подходом все имеющееся имущество предприятия учитывается по рыночной стоимости;

    - при оценке сравнительным  - учитывается сходство предприятий-аналогов, в том числе и по наличию активов, например, применяются мультипликаторы «цена/стоимость основных средств», «цена/стоимость активов»;

    - в доходном подходе учитывается доход, приносимый предприятием как имущественным комплексом, а не используемые в производстве, «не функционирующие» активы прибавляются к величине стоимости, полученной в результате дисконтирования денежных потоков от деятельности предприятия. 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. ОЦЕНКА  МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ

1.1 Затратный  подход в оценке машин и  оборудования

    Оценивая  предприятие, нужно рассчитать рыночную стоимость технического оснащения  предприятия, т.е. стоимость его машин, приборов, оборудования, устройств, вычислительной техники, транспортных средств и  т.д. В отличие от недвижимости, машины и оборудование не связаны жестко с землей и, как правило, могут  быть перемещены в другое место без  причинения им невосполнимого физического  ущерба.

    В зависимости от целей и мотивов  оценки объектом оценки могут выступать: отдельный экземпляр оборудования, множество условно независимых  друг от друга единиц машин и оборудования, производственно-технологические системы.

    Этапы оценки стоимости машин и оборудования (в том числе офисного):

    1) посещение рабочих помещений  и осмотр машин и оборудования;

    2) изучение инвентарных списков,  предоставленных руководством предприятия; 

    3) применение методов оценки машин  и оборудования.

    В отчете об оценке должно быть указано, проводил ли оценщик инвентаризацию лично. При оценке предприятий со значительны количеством различного имущества в отчете может быть зафиксировано следующее: «Настоящая оценка основывалась на инвентарных  списках основных фондов, предоставленных  администрацией предприятия. Дополнительная инвентаризация не проводилась».[1]

    Методы  оценки машин и оборудования тоже опираются на три подхода: затратный, сравнительный и доходный.

    Затратный подход в оценке машин и оборудования основан на определении стоимости восстановления или стоимости замещения, связанных с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта.

    Стоимость восстановления оцениваемых  машин и оборудования - это стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки или стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам.

    Стоимость замещения оцениваемых  машин или оборудования - это минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам в текущих ценах.

    Из  указанных определений стоимостей восстановления и замещения машин  и оборудования видно, что стоимость  приобретения нового объекта (идентичного  или аналогичного объекту оценки) является элементом затратного подхода. Следовательно, информационной базой для сравнительного подхода являются сведения о продажах аналогов, которые, как и оцениваемые машины и оборудование предприятия, ранее использовались и накопили физический и, возможно, другие типы износа.[2]

    При установлении сходства машин и оборудования можно выделить три уровня:

    1) функциональное сходство (по области  применения, назначению);

    2) конструктивное сходство (по конструктивной  схеме, составу

    и компоновке элементов);

    3) параметрическое сходство (по значению  параметров).

    Если  оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимается на уровне себестоимости.

    Для определения остаточной стоимости  машин и оборудования из восстановительной стоимости или стоимости замещения вычитается суммарный износ: физический, функциональный и внешний.

    Физический  износ машин и оборудования преимущественно измеряется двумя методами.

    1. Метод срока жизни. Этот метод базируется на соотношении:

    И      =  ЭВ

        СВ       СЭЖ ,

     

    где  И - износ;

    ЭВ - эффективный возраст, лет;

    СВ  - стоимость воспроизводства;

    СЭЖ - типичный срок экономической жизни, лет.

    2. Метод укрупненной оценки технического состояния. Данный метод основан на применении оценочной шкалы (табл. 1).

    Таблица 1

    Оценочная шкала для определения физического износа*

 

    1.2 Сравнительный и доходный подходы  к оценке стоимости машин и  оборудования

    Сравнительный подход к оценке стоимости машин  и оборудования представлен прежде всего методом прямого сравнения.

    Объект-аналог должен иметь такое же функциональное назначение и частичное конструкторско-технологическое  сходство.

    Расчет  осуществляется в два этапа:

    1) нахождение объекта-аналога;

    2) внесение корректировок в цену  аналога.

    Доходный  подход в оценке машин и оборудования заключается в прогнозировании ожидаемого дохода от оцениваемого объекта, но применительно к машинам и оборудованию напрямую решить эту задачу невозможно, так как доход создается всем производственно-имущественным комплексом. Поэтому доход от отдельного объекта определяется поэтапно:

    1) рассчитывается операционный доход  от функционирования производственной  системы (либо всего предприятия,  либо цеха или участка);

    2) методом остатка определяется  та часть дохода, которую можно  отнести к машинному парку  этой системы (доход производственной  системы распределяется по ее  подсистемам);

    3) с помощью метода дисконтирования  денежного потока или метода капитализации дохода определяется стоимость объекта.

    В целом сложно выделить доход, который  приносит отдельно взятая машина или оборудование. Стоимость приобретения нового объекта, идентичного или аналогичного объекту оценки, является элементом затратного подхода и, следовательно, для применения методов сравнительного подхода необходимы данные о продажах таких же изношенных, как и объект оценки, сопоставимых объектов. А поиск обширных сведений о продажах похожего ранее использовавшегося оборудования часто затруднен. Таким образом, нередко единственно возможным является затратный подход.[3]

    Основную  долю в стоимости имущества предприятия  занимает, как правило, недвижимость. Рассмотрим далее особенности ее оценки. 
 
 

2. ОЦЕНКА  НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
1. Понятие недвижимости и его свойства

    В сложившейся практике к недвижимости, как правило, относят землю и имеющиеся на ней строения (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Таким образом, недвижимость - это земельный участок и все строения, постоянно закрепленные на нем.[30]

    Термины «недвижимое имущество» и «движимое имущество» впервые появились в законодательстве Российской Империи при Петре I в 1712 г. Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, находящиеся в земле полезные ископаемые и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней (например, шахты).