Оценка нематериальных активов

    Наиболее  точные результаты получают на основе применения затратного подхода к оценке новых объектов, готовых к использованию в соответствии с вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования.

    2.4 Доходный подход к оценке недвижимости

    Доходный  подход к оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости будущих доходов от сдачи недвижимости в аренду.

    Оценка  объектов доходным подходом осуществляется в несколько этапов, которые представлены на рис. 4.

    Оценку  недвижимости доходным подходом начинают с определения доходов от объекта: потенциального валового, действительного валового и чистого операционного.

    Потенциальный валовой доход (PGI) - максимальный доход, который способен приносить объект оценки при 100%-ной загрузке площадей на основе текущих ставок и тарифов на рынке аренды без учета расходов по эксплуатации. В общем виде рассчитывается по формуле

    

где

    S - площадь объекта оценки;

    А - ежемесячная ставка аренды, тыс. руб.;

      n- количество месяцев в периоде.

    Изучая  рынок, необходимо учитывать разницу  между контрактной и рыночной арендной платой, которая должна использоваться в доходном подходе. Для этого проводят анализ договоров аренды в целях выявления условий, способных повлиять на величину арендной платы, например:

    - каковы дата и срок заключения договора об аренде (могли измениться условия на рынке);

    - существовала ли деловая, семейная и другая связь между владельцем и арендатором;

    - предоставлялась ли арендатору возможность благоустройства арендуемого помещения в счет арендной платы;

    - не было ли частичного финансирования арендатором будущего приобретения объекта.

    Если  у сравниваемых объектов имеются  существенные отличия, проводят корректировку  данных. Для этого следует использовать методы расчета и внесения корректировок, применяемые в сравнительном  подходе, только в данном случае будет  оцениваться влияние отличий  не на стоимость объекта, а на величину арендной платы.

    Действительный  валовой доход (EGI) - потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей арендной платы, увеличенный на дополнительные виды доходов:

    

где

    L - убытки из-за наличия помещений без арендаторов и безнадежных задолженностей;

    I - дополнительные доходы от использования объекта.

    

     
Рис.4. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом

    Простои сдаваемого в аренду помещения могут  быть как хроническими, так и между сменой арендаторов. Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления, учитывается текущая ситуация в соответствующем сегменте рынка недвижимости и тенденции ее изменения. Если

    нет данных о простоях, оценщик должен учесть риск возникновения подобных убытков, ведь даже планы арендатора с долгосрочной арендой могут измениться.

    Затем рассчитывается чистый операционный доход - действительный валовой доход от объекта оценки за исключением операционных расходов:

    

где

    NOI - чистый операционный доход;

    ОЕ- операционные расходы.

    Операционные  расходы - расходы на поддержание воспроизводства дохода от имущества, их расчет основан на анализе фактических затрат по содержанию объекта оценки и (или) типичных затрат на данном рынке. Операционные расходы делятся на три группы:

    1) постоянные расходы - расходы, которые практически не зависят или незначительно зависят от степени эксплуатации недвижимости (расходы на страхование объекта, оплату налога на имущество и др.);

    2) переменные расходы - эксплуатационные расходы, которые необходимы для поддержания функциональной пригодности объекта, зависят от степени его эксплуатации, технических характеристик здания и особенностей инженерных решений (затраты на коммунальные услуги, расходы по управлению объектом, на обеспечение безопасности, содержание территории, выплаты обслуживающему персоналу и т.п.);

    3)резервы (расходы на замещение) - расходы, связанные с объектом недвижимости, которые необходимо произвести только один раз в несколько лет, а также расходы, величина которых сильно изменяется с течением времени (расходы по замене элементов строения со сроком службы меньше срока его экономической жизни, в частности, кровли, труб, лифтов, охранной сигнализации и т.п.).

    Величину  чистого операционного дохода в  дальнейшем преобразуют в стоимость недвижимости на дату оценки. Основные методы преобразования: прямая капитализация и дисконтирование денежных потоков.

    Прямая  капитализация - оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал. Основные условия применения: период поступления дохода стремится к бесконечности, величина дохода постоянна, не учитываются первоначальные инвестиции. Расчеты проводятся по формуле:

    

где

    PV - текущая стоимость недвижимости;

    NOI- ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год;

    R - общая ставка капитализации.

    В качестве. может использоваться нормализованный  чистый операционный доход за один год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет.

    Ставка  капитализации (R) отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в актив. Основной метод расчета ставки капитализации - метод сравнения продаж. В этом случае сначала рассчитывают ставку капитализации по каждому из выбранных проданных аналогов объекта оценки

    

где

    NOI - ожидаемый чистый операционный доход аналога за первый после даты оценки год;

    P - цена продажи аналога.

    Затем с учетом методов математической статистики, весового коэффициентах, отражающего степень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбирается ставка капитализации для объекта оценки

    

    Элементы  метода прямой капитализации используют в метод остатка.

    Метод остатка применяется в случаях, когда известна стоимость одной составляющей объекта оценки. Различают методы остатка для земли и зданий, собственного и заемного капитала.

    Последовательность  применения метода остатка:

    1) расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с известной стоимостью;

    2) расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с неизвестной стоимостью;

    3) расчет стоимости неизвестной  компоненты;

    4) определение стоимости собственности  сложением стоимостей ее составляющих.

    Рассмотрим  метод остатка для зданий, когда  известна стоимость земельного участка. Расчеты будут выполняться по следующим формулам:

    

где

     - годовой доход, относимый к земле;

    V_L - стоимость земли;

    R_L - ставка капитализации для земли.

    

где

      - годовой доход, приходящийся на здание;

    I_ᶹ - общий годовой доход, приносимый собственностью.

    

где

     - стоимость здания;

    R_b - ставка капитализации для зданий.

    

где

    V - стоимость собственности.

    Аналогично  применяются:

• метод остатка для земли (когда стоимость здания можно определить достаточно точно);
• метод остатка для собственного капитала (если возможно определить срок ипотечного кредита и размер годового платежа по обслуживанию долга);
• метод остатка для заемного капитала (когда известна стоимость собственного капитала).

    Если  невозможно рассчитать чистый операционный доход, стоимость объекта оценки определяют с применением валового рентного множителя:

    Валовой рентный множитель (RM) - среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.

    Если  доходы от объекта изменяются и неравномерно поступают (объект на стадии строительства или реконструкции, условия рынка нестабильны, структура доходов и расходов неравномерна), применяют метод дисконтирования денежных потоков. Тогда стоимость недвижимости (V) определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода и реверсии:

    

где

     - ожидаемый чистый операционный доход /'-го аналога за первый после даты оценки год;

    FV - цена перепродажи объекта в конце периода владения (реверсия);

    DR - ставка дисконтирования;

    n- период владения.

    Выбор ставки дисконтирования основан  на анализе доступных альтернативных вариантов инвестирования с сопоставимым уровнем риска (альтернативная стоимость капитала). Перечислим наиболее популярные методы определения ставки дисконтирования в оценке недвижимости:

    - метод суммирования;

    - метод рыночного анализа;

    - метод инвестиционной группы.

    Метод суммирования (кумулятивный метод) предполагает учет каждой из составляющих ставки дисконтирования: безрисковой ставки, степени риска данного направления инвестирования, ликвидности объекта инвестиционных вложений и уровня инвестиционного менеджмента (качество управления).

    Риск  ликвидности связан с невозможностью быстрой продажи объекта. Недвижимость обладает меньшей ликвидностью, чем другие товары. Основные причины низкой ликвидности: рынок недвижимости локален, что сокращает возможное количество сделок; сделки с недвижимостью требуют привлечения значительных финансовых ресурсов; соотношение спроса и предложения на различные типы недвижимости существенно варьируется.

      Риск качества управления объектом связан с процессом управления инвестициями в недвижимость, направленными на сохранение вложенного капитала и получение требуемого дохода на капитал (принятие решений относительно направления инвестирования, объема и источников капиталовложений, необходимости развития и реконструкции объекта).

    Пример 5. Расчет ставки дисконтирования методом суммирования.

 

    Метод рыночного анализа основан на анализе рыночных данных, мнения и предпочтения инвесторов учитываются посредством опроса или анализа реальных сделок.