Оценка нематериальных активов

    Сейчас  согласно  ГК РК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

    Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ГК РК, предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью. Однако в оценочной деятельности методы оценки недвижимости и предприятия различают.

    Этапы оценки недвижимости и бизнеса во многом совпадают, но имеют ряд различий:

    1) в оценке недвижимости не проводится  финансовый анализ;

    2) доходы от объекта прогнозируются  на основе рыночных арендных ставок объектов-аналогов;

    3) обязательными этапами процесса  оценки недвижимости являются оценка стоимости земельного участка и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, который проводят в два этапа:

    а) анализ предположительного вакантного земельного участка,

    б) анализ земельного участка с имеющимися улучшениями.[3]

    При выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования анализируются текущая ситуация и перспективы развития района (города, региона) местоположения объекта.

    Недвижимость  классифицируется по ряду признаков, что  способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл. 2.

    В процессе оценки изучаются проектные  данные, данные о фактическом состоянии  зданий и сооружений, полученные в  результате осмотра, а также сведения об использовании и происхождении  объектов, полученных от заказчика. 

    Таблица 2

    Общая классификация недвижимости

    Как и любое имущество, недвижимость оценивается с позиций трех подходов.

    2.2 Сравнительный подход к оценке недвижимости

    Сравнительный подход основан на сравнении объекта  оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки данных.

    Условия применения сравнительного подхода:

• объект не должен быть уникальным;
• аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
• цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях;
• дата сделки с аналогами должна быть близка по времени к дате оценки (для уменьшения влияния рыночных изменений на результат оценки);
• информация должна быть исчерпывающей;
• факторы, влияющие на стоимость объектов, должны быть сопоставимы.

    Основные  этапы сравнительного подхода представлены на рис. 1.

    

    Рис. 1 . Последовательность действий при оценке недвижимости согласно сравнительному подходу

    Точность  оценки зависит от количества и качества используемой для анализа информации, поэтому большое значение необходимо придавать сбору и проверке данных по отобранным аналогам объекта оценки. Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик и чем более схожи выбранные для сравнения объекты с оцениваемым, тем выше точность получаемой величины стоимости объекта оценки.

    Для сглаживания отличий между аналогами  и объектом оценки, рассчитывают скорректированные цены.

    Скорректированная цена - это цена продажи объекта-аналога после ее корректировки на различия с объектом оценки.

    Средние показатели стоимости, как правило, оценщиками не используются, принято изучать каждую продажу аналога и сопоставлять ее с объектом оценки. Корректировки определяются после анализа информации о большом количестве тщательно подобранных

    сделок. Все объекты недвижимости уникальны, однако не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость. При анализе аналогов объекта оценки прежде всего следует учитывать следующие отличия:

    - местоположение (различия в соседском окружении и районе);

    - условия финансирования (в случае получения льготного кредита от продавца, платежи дисконтируются по рыночной ставке);

    - условия сделки (требуется корректировка при наличии давления на продавца, семейной или деловой связи между продавцом и покупателем);

    - дата продажи (за небольшой интервал времени может измениться уровень цен, состояние рынка);

    - физические характеристики (размер, возраст, износ объекта, количество помещений и т.п.);

    - экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально пригодном состоянии, качество управления, условия и сроки аренды);

    - способ использования (квартира, которая после покупки стала использоваться под магазин, могла быть куплена значительно дороже, чем аналогичная квартира, используемая для проживания);

    - компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (стоимость оборудования, мебели и т.п.).

    Основные  способы расчета корректировок:

    - парный анализ продаж - расчет корректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие;

    - статистический анализ - применение математических методов и регрессионного анализа для обработки массива данных;

    - относительный сравнительный анализ - анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректировок (корректировки не выражаются в денежных единицах или процентах, для них используются условные обозначения, отражающие влияние анализируемого параметра на стоимость объекта оценки: Т, I и т.п.). [5]

    Кроме вышеперечисленных, могут применяться  и другие методы расчета корректировок, а также их различные вариации. Когда величину поправки нельзя подтвердить рыночными данными, оценщик определяет ее экспертным путем.

    Наиболее  надежным считается метод парного  анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему. Если невозможно найти два объекта с единственным отличием, то подбирается третий объект, имеющий по одному отличию от первых двух.[6]

    Пример  1. Предположим, необходимо сделать корректировки на различия между складскими помещениями. Характеристики, не нашедшие отражения в таблице, сходны у всех трех сравниваемых объектов.

    Данные  о трех складских помещениях

 

    Исходя  из этих данных можно сделать следующие  выводы:

    1) различие в ценах продаж складов № 1 и № 2 на 200 тыс. вызвано разницей в объеме этих складов на 100 м3;

    2) различие в ценах складов № 1 и № 3 на 300 тыс. обусловлено разницей в местоположении (район средней отдаленности и отдаленный район);

    3) различие в ценах продаж складов № 2 и № 3 на 500 тыс. Вызвано отличиями в объеме и местоположении - 200 тыс. за счет разницы в объеме на 100 м3 (см. анализ продаж по складам № 1 и № 2) и на 300 тыс. - из-за различного местоположения относительно центра города.

    В результате сравнения парных продаж складских помещений установлена величина корректировки на местоположение и объем. Полученную корректировку можно применять при оценке других похожих объектов.

    Приведем  основные правила внесения корректировок  в цены продаж аналогов.

    Правило 1. Внесение корректировок осуществляется от объекта сравнения к объекту оценки.

    Правило 2. Если объект сравнения хуже объекта оценки, корректировки будут положительными, если объект сравнения лучше объекта оценки —отрицательными.

    Основные  методы внесения корректировок:

    1) метод общей суммы - все корректировки отражают отличия объекта оценки и его аналога, вносятся в виде денежных сумм;

    2) метод мультипликативных процентных отклонений - выраженные в процентах поправки учитывают взаимосвязь факторов между собой (отрицательные поправки меньше 100% (корректировочные коэффициенты < 1), положительные - больше 100 % (коэффициенты >1);

    3) смешанный метод - используются корректировки и аддитивные в виде денежных сумм, и мультипликативные - в виде процентов.

    Как правило, сначала вносятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования и совершения сделки, дата продажи или оценки стоимости. Затем производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости: месторасположение, физические характеристики, характер использования. Внесение корректировок осуществляется применением каждой последующей корректировки к предыдущему результату.

    Корректировка на условия финансирования и налогообложения отражает различие расчетов между покупателем и продавцом: наличные и безналичные платежи, передача долгов или процентов по кредиту, бартер, финансирование сделки продавцом (продавец предоставляет покупателю ипотечный кредит).

    Корректировку на дату продажи можно получить из сделок продажи объектов, похожих по физическим и экономическим характеристикам на объект оценки. Эта корректировка отражает изменение покупательной способности денег или свидетельствует об инфляции на рынке недвижимости.

    Пример  2. Расчет скорректированной цены объекта сравнения.