Оценка нематериальных активов

 
 

    Таким образом, скорректированные цены купли-продажи  по сравнимым объектам указывают  на стоимость 1 м² общей площади оцениваемой квартиры в Айнабулаке в 760 у.е. Сделаем некоторые пояснения по введению положительных и отрицательных значений корректировок. Так, по продажам квартир II и III, расположенных в центре города сделаны отрицательные корректировки (-200). Это предопределяется отрицательным вкладом в стоимость квартиры, расположенной в центре города, и условным «переносом» ее в Айнабулак, где расположена оцениваемая нами квартира. Положительные корректировки (+160) по продаже I и III предопределяется «переходом» этих квартир из состояния «неплохое» в состояние «хорошее», в котором находится оцениваемая нами квартира.

    Корректировка на передаваемые юридические права  и ограничения учитывает степень подготовленности правоустанавливающих документов у продавца и определяется исходя из расценок специализированных юридических фирм по подготовке документов.

    Корректировка на снижение стоимости в процессе торгов представляет собой наиболее вероятный размер скидки к цене предложения, которая может быть получена в результате переговоров продавца и покупателя. По данным риэлтерских фирм, реальная цена продажи объекта недвижимости отличается от цены предложения на 5-10%.

    Корректировка на местоположение учитывает влияние  на стоимость объектов удаленности от центра города, наличия социальной сферы, выхода на центральные магистрали, особенностей экологии, соседского окружения.

    Состояние объекта оценивается по величине накопленного износа по сравнению с новым зданием.

    Корректировка цены в зависимости от размера  определяется из анализа продаж похожих объектов разного размера. Цена единицы площади больших зданий в среднем ниже, чем небольших аналогов с подобными характеристиками.

    Архитектурное своеобразие, конструктивное решение, наличие подвала, технического этажа, озеленение тоже требуют учета и корректировки. Наличие, отсутствие и состояние коммуникаций увеличивает или уменьшает стоимость объекта.

    Пример  3. Нужно определить стоимость складского помещения, расположенного в районе «А», если похожий склад, расположенный в районе «В» с худшими подъездными путями, продан за 1500 тыс.

    Корректировка стоимости за счет подъездных путей  по мнению оценщика составляет 5%. Анализ рынка показал, что складские помещения в районе «А» дешевле, чем в районе «В» на 10%.

    Корректировочный  коэффициент на менее престижное положение объекта оценки составит 0,90. Корректировка на качество подъездных путей - 1,05 (у объекта оценки подъездные пути лучше, за счет чего его стоимость выше, чем у аналога, на 5%).

    Тогда скорректированная цена продажи  объекта-аналога составит:

    1500 х 0,90 х 1,05 = 1400 (тыс.)

    Стоимость объекта оценки, определенная сравнительным  подходом, составляет 1400 тыс.

    Заключительным  этапом сравнительного подхода является согласование скорректированных цен в соответствии с имеющимися отличиями от объекта оценки. В процессе согласования необходимо выявить причины различий промежуточных результатов, учесть количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. При согласовании следует учитывать основное правило: чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену конкретного объекта сравнения, тем больший ≪вес≫ имеет данная продажа в процессе определения стоимости объекта оценки.

    При наличии обширной информации о большом  количестве похожих продаж и небольшом различии величин скорректированных цен применяются статистические методы. Например, анализируются показатели:

    1) среднеарифметическое значение  скорректированных цен (на его величину могут повлиять разбросы крайних значений);

    2) мода скорректированных цен - наиболее часто встречающегося значения в числовом ряду (в числовом ряду «200, 220, 180, 200, 210» мода равна 200);

    3) медиана скорректированных цен - середина ранжированного числового ряда (расположим рассмотренный выше числовой ряд в порядке возрастания: 180, 200, 200, 210, 220. Медиана равна 200);

    4) скорректированная цена самого  похожего на оцениваемый объект аналога (меньше корректировок - меньше вероятность ошибок, но по одному объекту нельзя судить о состоянии рынка).

    На  малоактивных рынках, когда данных мало и объекты отличаются друг от друга по ряду параметров, для каждой из скорректированных цен аналогичных объектов выбирается весовой коэффициент.

    Преимущества  и недостатки сравнительного подхода  систематизированы в табл. 3.

    Наиболее  надежные результаты на основе использования  сравнительного подхода получают при  оценке небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые  часто покупаются - продаются и  не используются для получения дохода.

    Таблица 3

    Основные  преимущества и недостатки сравнительного подхода к оценке недвижимости

 

    2.3 Затратный подход к оценке недвижимости

    Затратный подход к оценке недвижимости основывается на расчете рыночной стоимости участка земли и затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. Оценка проводится в несколько этапов (рис. 2).

    Затратный подход базируется на предположении, что  типичный покупатель не заплатит за готовый  объект больше, чем за создание объекта  аналогичной полезности (принцип  замещения). Однако суммарные издержки на приобретение земельного участка  и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

    В расчетах стоимости нового строительства  используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, нормы прибыли строителей в данном регионе, рыночные цены на строительные материалы. Учитываются  затраты инвестора, а не подрядчика.

    Расчет  затрат на новое строительство оцениваемых  зданий включает определение стоимости  воспроизводства или стоимости  замещения. Наиболее точно представление  об объекте оценки дает стоимость  воспроизводства, однако для старых зданий такой расчет практически  невозможен вследствие отсутствия или  сложности поиска аналогичных устаревших, ранее использовавшихся материалов и методов строительства. 
 

    

    Рис.2.  Этапы проведения оценки

    Затраты на строительство включают прямые и  косвенные издержки. Прямые издержки - это стоимость трудовых и материальных ресурсов. Косвенные возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении и они не включаются в стоимость строительно-монтажных работ. В процессе оценки косвенные издержки могут определяться коэффициентом к прямым затратам. Примеры прямых и косвенных затрат приведены в табл. 4. 
 

    Таблица 4

    Примеры прямых и косвенных затрат

 

    Стоимость нового строительства рассчитывают, как правило, одним из следующих методов.

    1. Метод сравнительной стоимости единицы - оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов.

    Затраты на единицу сравнения (1 м², 1 м³, 1 койко-место и др.) и количество единиц сравнения в объекте оценки перемножаются.

    При определении затрат на строительство  с применением укрупненных сметных норм используются удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном текущем и прогнозном уровне цен, определяемые на основании ежеквартальных цен на ресурсы и другие укрупненные проектные стоимости объектов. Стоимость строительства объекта рассчитывают по формуле

    С_ис = ПИ + КИ + ПП,

    где ПИ - прямые издержки;

    КИ -   косвенные издержки;

    ПП - прибыль предпринимателя.

    Размер  косвенных издержек определяется с  учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги по данным позициям.

    Прибыль предпринимателя - сложившаяся рыночная ставка дохода, стимулирующая предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.

    2. Метод стоимости укрупненных элементов - это оценка объекта на основе суммирования затрат на создание его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных элементов (составных частей) здания - поэлементные затраты. Метод обеспечивает лучшее сравнение элементов оцениваемого объекта с типовыми элементами, поэтому позволяет получить величину большей точности, чем при использовании метода сравнительной стоимости единицы.

    3. Метод количественного анализа - оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Метод заключается в суммировании всех затрат на возведение или установку составных частей строения, требуется составление перечня всех материалов и оборудования, подсчета трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учета косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика. Метод дает наиболее точные расчеты затрат, но очень трудоемок.

    После расчета затрат на возможное новое  строительство точной копии или аналога оцениваемого объекта приступают к определению накопленного износа. Он включает три вида износа:

    1) физический износ;

    2) функциональный износ;

    3) внешний износ.

    Физический  износ - износ, связанный со снижением работоспособности имущества в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов. Например, протекает кровля, ржавеют трубы, осыпается штукатурка и т.п.

    Функциональный  износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

    Строение  при этом пригодно к эксплуатации, но его стоимость уменьшается из-за недостаточности или избыточности качественных характеристик элементов здания, несоответствия некоторых из них требованиям к подобным объектам, существующих на дату оценки: неэффективная планировка, плохой дизайн, наличие «сверхулучшений» и др.