Оценка нематериальных активов

    Внешний износ (экономический износ) - износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов.

    Причины возникновения внешнего износа - общий упадок района местоположения строения, большой транспортный поток внутри жилого квартала, изменение соотношения спроса и предложения на рынке, финансовых условий, законодательства, отток населения из региона, строительство поблизости экологически неблагоприятных объектов и т.п. Различные внешние факторы (международные, национальные, отраслевые или локальные) влияют на величину дохода от использования имущества, и таким образом на его рыночную стоимость. Например, на стоимость дома прямо влияет окружение: близость болот, загрязненных водоемов, промышленных предприятий, шоссе и аэропортов, политическая обстановка, налоги, транспорт, отдых и конкуренция в данном районе, а также соотношение спроса и предложения недвижимости на местном рынке недвижимости (объем предложения может значительно превышать спрос).

    Физический  и функциональный износ можно  разделить на два вида:

    1) устранимый - износ, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость;

    2) неустранимый - износ, затраты на устранение которого превышают добавляемую стоимость.

    Существует  несколько методов, используемых оценщиками для определения величины накопленного износа:

    - метод разбивки;

    - метод экономической жизни;

    - метод сравнения продаж.

    Метод разбивки заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на исправимый и неисправимый. Накопленный износ определяют по формуле:

    И_н=1-(1-И_ф)(1-И_функц)(1-И_вн), где

    Ин - накопленный износ объекта оценки;

    Иф  - физический износ объекта оценки в долях;

    Ифункц  - функциональный износ объекта оценки в долях;

    Ивн - внешний износ объекта оценки в долях.

    Физический  износ обычно определяется с использованием правил оценки физического износа жилых зданий (Ведомственные строительные нормы 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», утвержденные приказом Госкомстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446). Правила содержат перечень конструктивных элементов зданий с возможными повреждениями не из-за стихийных бедствий, соответствующими процентами физического износа и примерным составом ремонтных работ.

    Определение устранимого физического износа основано на учете всех необходимых расходов по текущему ремонту, включающему покраску и мелкий технический ремонт. Неустранимый износ, определенный в процентах, переводят в денежное выражение умножением процента износа на восстановительную стоимость каждого элемента.

    При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории:

    1) долговременные: стены, перекрытия, фундаменты;

    2) быстро изнашиваемые  - элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска.

    Износ каждого элемента объекта оценивают  отдельно. Процент износа обычно определяется в результате осмотра, реже применяют метод срока жизни или привлекают специалистов для проведения технической экспертизы.

    Функциональный  износ рассчитывается как разница  на дату оценки между величинами стоимостей здания с устраненными функциональными недостатками и неустраненными. Исправимый функциональный износ вызывается:

    - недостатками, требующими добавления элементов;

    - недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

    - «сверхулучшениями».

    Недостатки, требующие добавления элементов, проявляются отсутствием в существующем сооружении тех элементов, без которых сооружение не может соответствовать современным рыночным стандартам. Величина износа определяется как разница между стоимостью добавления требуемых элементов на момент оценки и стоимостью устройства этих же элементов, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки. Например, затраты на установку сигнализации в старом складе - 80 тыс., а ее установка при строительстве объекта обошлась бы в 65 тыс., следовательно, 15 тыс. - устранимый функциональный износ, вызванный недостатками, требующими добавления элементов.

    Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, вызываются наличием в существующем объекте элементов, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам. Величина связанного с ними функционального износа определяется следующим образом:

    Ифункц = Восстановительная стоимость существующих элементов - Физический износ существующих элементов - Стоимость возврата материалов* + Стоимость демонтажа существующих элементов + Стоимость устройства новых элементов.

    «Сверхулучшения» - характеристики и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов (избыточно), соответствующий исправимый функциональный износ измеряется как текущая восстановительная стоимость элементов «сверхулучшений» минус относящийся к ним физический износ плюс стоимость их демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

    Если  при оценке используется стоимость  замещения, предполагается отсутствие «сверхулучшений» в рассчитываемой величине стоимости.

    Аналогично  определяется неустранимый функциональный износ:

    - за счет позиций, не включенных в стоимость воспроизводства или замещения, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этим позициям, капитализированная с применением коэффициента капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства;

    - за счет позиций, включенных в стоимость, но которых быть не должно, измеряется как текущая восстановительная или заменяющая стоимость минус относящийся к ним физический износ минус настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции;

    - за счет «сверхулучшений» - определяется в зависимости от взятого за основу вида стоимости.

    Например, функциональный износ может определяться капитализацией потерь в арендной плате или дополнительными затратами на эксплуатацию из-за функциональных недостатков (избыточная высота производственных помещений требует дополнительных затрат на отопление и т.п.).

    Внешний износ можно определять потерями дохода из-за внешних факторов, либо рассчитывать путем сопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий.

    Основные  методы оценки внешнего износа:

    - сравнение продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий;

    - капитализация потери дохода от объекта, относящейся к внешним воздействиям.

    Метод экономической жизни - определение накопленного износа как доли стоимости воспроизводства или замещения, соответствующей отношению эффективного возраста к общей экономической жизни.

    Метод базируется на том, что эффективный  возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, как и процент износа отражает общие затраты воспроизводства. Оба этих значения представляют на дату оценки. Данная концепция отражена в следующих формулах:

    ИВ   =  ЭВ

    СВ      СЭЖ 

    где ИВ - износ;

    СВ - стоимость воспроизводства;

    ЭВ  - эффективный возраст, лет;

    СЭЖ - типичный срок экономической жизни, лет; 

                

    И(%)=ЭВ     *100%

             СЭЖ           ,

    где И -износ в процентах от стоимости воспроизводства.

    Срок  экономической жизни - отрезок времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, причем вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля. Ремонт и реконструкция могут увеличить его, а изменившиеся вкусы и социально-экономическая обстановка - уменьшить.

    Эффективный возраст - возраст здания, определяемый исходя из его внешнего вида. Часто эффективный возраст совпадает с хронологическим возрастом - количеством лет, прошедших со дня постройки.

    Метод срока жизни часто применяется  для оценки физического износа.

    Пример 3. По мнению оценщика, эффективный возраст здания соответствует хронологическому, а экономический срок жизни - продолжительности его эксплуатации до капитального ремонта или замены согласно ВСН 58-88(р). Таким образом, срок экономической жизни строения: 70 лет, эффективный возраст: 15 лет. Определить износ строения.

    Решение: И (%) = 15 : 70 х 100 = 21,43 (%).

    Ответ: износ здания равен 21,43%.

    Метод сравнения продаж заключается в определении накопленного износа как разницы между восстановительной или заменяющей стоимостью нового строительства и стоимостью улучшений на дату оценки, базируется на анализе рыночных данных о продажах аналогов объекта оценки.

    Отбираются  недавно проданные аналоги оцениваемого объекта, затем определяется накопленный износ каждого из них в порядке, представленном на рис. 3.

    При оценке накопленного износа методом  сравнения продаж получают наиболее точные результаты, если имеется достаточное  количество аналогов для сравнения. Точность увеличивается по мере использования  большего числа сопоставимых объектов для анализа. 

      

    Рис. 3. Определение износа методом сравнения продаж

    Пример  4. Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства дачного дома - 500 тыс., его эффективный возраст - 11 лет, стоимость земельного участка - 60 тыс. Известно также, что недавно за 600 тыс. продан расположенный в том же районе аналогичный объект, эффективный возраст строения - 10 лет, стоимость нового строительства - 650 тыс.  В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлено, что его стоимость составляет 50 тыс.  Чтобы оценить предлагаемый на продажу дачный участок, рассчитаем среднегодовой износ аналога:

    С_у= 600 - 50 = 550 тыс.;

    И_н= 650-550= 100 тыс.;

    И_н(%) = (100 : 600) х ЮО = 16,67(%);

    И_год= 16,67: 10=1,67%.

    Определим стоимость объекта оценки:

    И_н= 11 лет х 1,67% =18,37%;

    С_зп= 60 + 500 - (500 х 0,1837) =

    = 60 + 500 - 91,85 = 468,15 (тыс.).

    Стоимость объекта оценки составит округленно 470 тыс. Итак, с течением времени вследствие разнообразных причин стоимость недвижимости уменьшается, вследствие чего при оценке объекта на основе затратного подхода учитываются не только затраты на возможное новое строительство, но и накопленный строением износ. Преимущества и недостатки затратного подхода представлены в табл. 5.

    Таблица 5

    Основные  преимущества и недостатки затратного подхода к оценке недвижимости