В рамках доходного подхода выделяют два  основных метода: метод прямой капитализации, метод капитализации по норме  отдачи (метод дисконтированных денежных потоков).

  Метод прямой капитализации пересчитывает годовой  доход в стоимость собственности  путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода (коэффициент капитализации) или путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода.

  Главной отличительной особенностью метода прямой капитализации является то, что в нем не делается отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал. При использовании метода прямой капитализации делается предположение о том, что доход, приносимый недвижимостью, постоянный, от периода к периоду.

  Метод капитализации  по норме отдачи (метод дисконтированных денежных потоков) пересчитывает будущие платежи в настоящую стоимость собственности либо путем дисконтирования каждого будущего платежа соответствующей ему нормой дисконтирования (анализ дисконтированных денежных потоков), либо путем капитализации с применением расчетных моделей. При этом расчетные модели капитализации по норме отдачи являются частными случаями анализа дисконтированных денежных потоков для некоторых» регулярным образом изменяющихся потоков дохода.

  Капитализация по норме отдачи базируется на предположениях относительно изменения ожидаемого дохода и стоимости оцениваемой собственности в течение срока проекта (владения объемом недвижимости). Нормы отдачи (ставка дисконтирования) являются нормами сложного процента, сопоставляющими все будущие денежные потоки в течение срока проекта с начальными инвестициями. Эта величина характеризует эффективность капиталовложений и учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимости актива), приводя в соответствие по факторам времени и риска первоначальные инвестиции и реализуемый экономический эффект. Ставку дисконтирования следует рассматривать с учетом того, что рынок капитала, рынок ценных бумаг и рынок недвижимости представляют собой единую систему инвестиционных инструментов.

  Таким образом, различие между методом прямой капитализации и методом капитализации по норме отдачи состоит в том, что метод прямой капитализации применяют к тем объектам недвижимости, доход от которых постоянен и в прогнозируемом периоде не будет изменяться, если же доход от владения объектом недвижимости изменяется от периода к периоду, и такая изменчивость дохода сохранится в будущем, то целесообразно использовать метод капитализации по норме отдачи.

  Независимо  от того, какой из методов оценки стоимости недвижимости будут использоваться: метод прямой капитализации или метод капитализации по норме отдачи, перед оценщиком стоит задача прогнозирования дохода, который будет капитализироваться.

  Метод капитализации  доходов предполагает наличие достоверного прогноза ожидаемых доходов. Отправной точкой прогнозов можно считать текущий доход, который должен быть скорректирован с учетом ожидаемых изменений рыночных тенденций.

  Основной  источник информации для расчета  текущего арендного дохода — существующие договора аренды недвижимости как оцениваемой, так и аналогичной на рассматриваемом сегмент рынка недвижимости.

  При прогнозировании  будущих доходов составляется реконструированный отчет о доходах, на основе которого прогнозируются величины доходных и расходных денежных потоков на будущие периоды. Именно поэтому сводный расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости называется реконструированным, иди гипотетическим, отчетом о доходах.

  Доходный  подход помогает учитывать и рассчитывать ожидаемый инвестиционный доход. Поэтому его применение необходимо при обоснованном решении при финансировании инвестиций в недвижимость.

  Доходный  подход более, чем сравнительный  и затратный отражает представления  инвесторов по недвижимости как источники  получения дохода. Результаты, полученные на основе этого подхода, наиболее значимые, при оценке объектов, приносящих доход:

  - офисных  и складских помещений;

  - торговых  площадей;

  - производственных  зданий;

  - гостиниц;

  - и т.д. 

  Основными недостатками доходного подхода  являются:

  - необходимость  прогнозирования долговременного  потока дохода, вероятность неточности  которого увеличивается пропорционально  долгосрочности прогнозного периода.

  - влияние  факторов риска на прогнозируемый  доход;

  - проблематичность  сбора данных о доходности  аналогичных объектов;

  - трудоёмкость  расчетов;

  - затруднительность  стоимостной оценки дохода от  владения объектом.

  И всё  же правильное применение доходного  подхода позволяет применять  достаточно обоснованные решения относительно финансирования инвестиций в недвижимость.

 

 

Используемая  литература.

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
2. Асаул А. Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости – новая социально-экономическая реальность.- Спб., 1998
3. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. – Спб.: Питер, 2004. – 512 с.: ил. –Серия «Учебник для вузов»).
4. Борисов Л.П. Оценка результатов финансово-хозяйственной деятельности предприятия/ Консультант, № 8, 2005;
5. Бузырев В. В., Чекалин В. С. Экономика жилищной сферы: Учеб. пособие – М.: ИНФРА-М, 2001
6. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. 2-е изд. - М.: Альпина Бизнес Букс – 2004;
7. Крейнина М.Н. Финансовое состояние предприятия. Методы оценки. – М.: ДиС, 2005;
8. Оценка и налогообложение недвижимого и другого имущества предприятий: методы и практика: учебно-методическое пособие/Л.В. Попова, И.А. Дрожжина, Б.Г. Маслов. – М.:Дело и Сервис, 2009;
9. Оценка недвижимости. И.Х. Наназашвили, В.А.Литовченко – 2005;
10. Оценка недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления /Л.Н. Тепман; под ред. В.А. Швандара. -2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007
11. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие/ Татарова А.В. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.
12. Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства и земельных участков "Банковское кредитование", 2007. N 3;
13. Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости, – СПб: СПбГУИТМО, 2008. – 120 с.
14. Экономика недвижимости: конспект лекций/ Д.А.Шевчук – Ростов н/Д: Феникс, 2007. – 256 с. – (Зачет и экзамен)
15. Экономика недвижимости: Учебное пособие/ Гриненко С.В. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
16. Экономика недвижимости: Учебное пособие/ А.Н. Асаул, А.В. Карасев, 2001.
17. Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007. – 136 с.
18. Экономика недвижимости: конспект лекций/ Д.А.Шевчук – Ростов н/Д: Феникс, 2007. – 256 с.
19. http://www.irn.ru
20. http://www.indeks.ru/
21. Административно-управленческий портал (aup.ru)

 

Приложения

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА  НЕДВИЖИМОСТИ

 
Лицензия Министерства Юстиции РФ № 77 МВ 000059

Рег. № 78.030 от 22.07.99 г.

ЭКСПЕРТНОЕ  ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 
нежилого одно-двух-этажного здания, административно-производственного назначения, принадлежащего  ОАО «Леноблагрострой», 
расположенного в промзоне Парнас (Выборгский район), г. Санкт-Петербург,

по  состоянию на 01.09.99 г.

В соответствии с договором между ЗАО «РИМАД»  и ОАО «Леноблагрострой», произведена  независимая оценка рыночной стоимости  нежилого одно-двух-этажного здания, административно-производствен-ного назначения, принадлежащего  ОАО «Леноблагрострой», расположенного в промзоне Парнас (Выборгский район), г. Санкт-Петербург, по состоянию на 01.09.99 г. для цели вклада в Уставный капитал. 
Результаты оценки приведены в отчете, который является неотъемлемой частью настоящего заключения.

Рыночная стоимость  объекта составляет:

28 120 560 (двадцать  восемь миллионов 
сто двадцать тысяч пятьсот шестьдесят) рублей.

Результаты экспертного  заключения соответствуют требованиям, изложенным в Международных Стандартах Оценки МСО 1-4, и могут быть использованы для целей планирования инвестиций, взноса в Уставный капитал с учетом ограничений, изложенных в настоящем отчете.

Заключение подготовили: 
Аттестованный эксперт - оценщик Свидетельство № 07120/АН      Гаршин Д.А.  
Руководитель работы: 
Директор Центра экспертизы и оценки                                             Черешня О.В. 
Заключение утвердил: 
Генеральный директор 
Член Российского Общества оценщиков                                           Денисов В.А. 
Заключение выдано заказчику “ __ “ __________ 200__ г. 
Подпись заказчика __________

 

  

 
  

ПРИЛОЖЕНИЕ  2

Характеристики объекта оценки.

Объемно-планировочные  характеристики здания

Основные  характеристики  конструктивных   элементов  здания