Доходный подход к оценке недвижимости

Цикл, в котором  находится индивидуальный объект, район  или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип спроса и предложения  основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

На спрос и  предложение воздействуют такие  факторы, как уровень доходов, изменение  численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

Однородность  объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с  дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.

В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет  учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально  приблизить получаемые результаты к  реальной экономической действительности.

Подходы к оценке недвижимости

Известно несколько  десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких  как характер объекта, функции и  цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости (рис. 1): 
-  сравнительный; 
-  доходный; 
-  затратный.

Рис. 1. Методы оценки недвижимости в соответствии с группировкой

Проведение оценки включает в себя несколько этапов:

– установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; 
– анализ рынка, к которому относится объект оценки; 
– выбор метода или методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов; 
– обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; 
– составление и передача заказчику отчета об оценке.

При решении  вопроса о целесообразности финансирования инвестиций в недвижимость наиболее значимыми считаются результаты, полученные на основе применения доходного  подхода.

 

2. Доходный  подход как один из методов оценки недвижимости.

 

Характеристика  доходного подхода. Его особенности.

Доходный  подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный  подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта  недвижимости. Для преобразования будущих  доходов от недвижимости в текущую  стоимость осуществляется капитализация  дохода.²

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.³

Базовая формула  доходного подхода:

или , где

С (V) - стоимость  недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый  доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается  чистый операционный доход, который  способна приносить недвижимость за период;

К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка  капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка  дисконтирования  - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Рис. 2. Модель капитализации дохода 

Этапы доходного подхода

1.     Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки. 
2.     Расчет действительного валового дохода

3.  Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

4.  Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

-  операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

-  фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

-  резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

5.  Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

6.  Расчет коэффициента капитализации.

7.  Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость  будущих денежных потоков, т.е. отражает: 
-  качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; 
-  риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении: 
-  инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; 
-  рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: 
-  прямой капитализации доходов; 
-  дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов

При использовании  метода капитализации доходов в  стоимость недвижимости преобразуется  доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого  использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи  объекта недвижимости в конце  прогнозного периода.

Достоинства и  недостатки метода определяются по следующим  критериям:

•  возможность отразить действительные намерения потенциального 
покупателя (инвестора);

•  тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

•  способность учитывать конкурентные колебания;

•  способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие 
на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если:

•  потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

•  потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

или , где

С - стоимость  объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент  капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов  представляет собой определение  стоимости недвижимости через перевод  годового (или среднегодового) чистого  операционного дохода (ЧОД) в текущую  стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать  следующие ограничивающие условия:

•  нестабильность потоков доходов;

•  если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные  проблемы данного  метода

1. Метод не  рекомендуется использовать, когда  объект недвижимости требует  значительной реконструкции или  же находится в состоянии незавершенного  строительства, т.е. в ближайшем  будущем не представляется возможным  выход на уровень стабильных  доходов.

2. В российских  условиях основная проблема, с  которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность»  рынка недвижимости, прежде всего  отсутствие информации по реальным  сделкам продажи и аренды объектов  недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации  по коэффициенту загрузки на  каждом сегменте рынка в различных  регионах. В результате расчет  ЧОД и ставки капитализации  становится очень сложной задачей.

Основные  этапы процедуры  оценки методом капитализации:

1)   определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2)   расчет ставки капитализации;

3)   определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

, где 

S - площадь, сдаваемая в аренду, м²;

См - арендная ставка за 1 м².

Действительный  валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД –  Потери + Прочие доходы

Чистый  операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД –  ОР.

Операционные  расходы - это расходы, необходимые  для обеспечения нормального  функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного  валового дохода.

Основные  методы капитализации – метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал.

На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие  факторы:

– тип недвижимости; 
– эффективный возраст и срок экономической жизни объекта; 
– достоверность и обширность информации; 
– характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность поступления, темпы изменения).

Наиболее часто  используются следующие методы капитализации:

– прямая капитализация, когда стоимость объекта определяется делением чистого годового дохода на ставку капитализации; 
– метод валовой ренты, основанный на оценке имущества с учетом величин потенциального или действительного дохода и валового рентного множителя; 
– метод дисконтирования денежных потоков – оценка объекта, когда денежные потоки поступают неравномерно, произвольно изменяются, при этом учитывается степень риска, связанного с использованием имущества; 
– метод остатка – оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода (в сочетании с методом остатка можно использовать методы и прямой капитализации, и капитализации дохода по норме отдачи); 
– метод ипотечно-инвестиционного анализа – оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов.

Выбор конкретного  способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых  доходов.

В сложившихся  условиях экономической и политической нестабильности в России, из-за сложности  формирования достоверных прогнозов, широко применяется метод прямой капитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме  отдачи.