Доходный подход к оценке недвижимости

РОССИЙСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ 
 
 

         Дисциплина: «Экономика недвижимости» 
 
 

         Курсовая работа на тему:

«Доходный подход к оценке недвижимости» 
 
 
 
 
 
 

         Студент:

         Запруднова Л.С.

         гр. РГБ-34

         Преподаватель:

         Проф. Панкратов Е.П. 
 
 
 
 

 МОСКВА  – 2010

 

Содержание.

Введение

Основная часть.

1.Теоретические аспекты и общие принципы оценки объектов недвижимости.

- Виды стоимостей.

- Факторы,  влияющие на стоимость объекта  недвижимости.

- Общие принципы  и подходы к оценке объекта  недвижимости.

2. Доходный подход как один из методов оценки недвижимости.

• Характеристика доходного подхода. Его особенности.
• Этапы доходного подхода
• Метод капитализации доходов
• Метод дисконтирования денежных потоков
• Преимущества и недостатки доходного подхода.

Заключение.

Используемая  литература.

Приложения.

а) Образец отчета об оценке объекта недвижимости.

б) Характеристики объекта оценки. 
 

 

Введение.

     В настоящее время недвижимое имущество  является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными  ресурсами) обеспечения эффективной  деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности  каждого отдельно взятого физического  лица.

     При этом недвижимость является важнейшим  имущественным компонентом собственников. Конечно, есть ряд современных направлений деятельности, где недвижимость используется минимально, например, в интернет-магазинах, но в большинстве случаев любой бизнес, любая наука, и, наконец, любой человек нуждается в офисе, безопасном здании, удобном жилище. В зависимости от цели использования здания его оценку можно получить разными способами: доходным, сравнительным и затратным способом. В данной работе я буду более подробно рассматривать доходный подход к оценке недвижимости.

     Поэтому оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном  этапе развития. Оценка недвижимого имущества также важна как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.

     Цель  моей работы – рассмотреть доходный поход, увидеть способы и области его использования, выявить его положительные и отрицательные стороны.

  

1. Теоретические аспекты и общие принципы оценки объектов недвижимости.

   В соответствии с Законом РФ «Об оценочной  деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности. Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.

   Обязательная  оценка должна проводиться также  при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или местных бюджетов, а также средств под гарантии государства. Кроме того, обязательная оценка должна проводиться при коммерческом использовании средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации. Местных бюджетов или средств  внебюджетных фондов.

   Проведение  оценки признается обязательным также 

   - в случае возникновения споров о величине стоимости объектов недвижимости, в том числе при национализации имущества;

   - при ипотечном кредитовании в случае возникновения спора о стоимости предмета ипотеки;

   - при изменении права владения объектом недвижимости, находящимся в доверительном управлении;

   - при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов.

   Как и  любой  товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену стоимость.

   Цена  объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку» [1] , зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка. Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам [3] . 

   Виды  стоимостей.

   Рыночная  стоимость объекта  недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются  какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний, как в сторону повышения, так и понижения.

   Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость  замещения, потребительская и восстановительная  стоимость, инвестиционная и страховая  стоимость, стоимость для целей  налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость  и стоимость права аренды объекта  недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта  недвижимости при существующем использовании  и т.д.

   Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

   Если  рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта  недвижимости, то потребительская стоимость  определяется исходя из текущего использования  объекта.

   Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

   Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости

   Таким образом, восстановительная стоимость  выражается издержками на воспроизводство  точной копии объекта, а стоимость  замещения - издержками на создание объекта  функционального аналога.

   Понятие «инвестиционная стоимость» (сходное с понятием «стоимость в использовании») означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

   Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

   Налогооблагаемая  стоимость (стоимость  до налогообложения) имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости.

   В настоящее  время, такая оценка объектов недвижимости производится  без привлечения экспертов по нормативной методике, путем инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. Эта оценка базируется на восстановительной стоимости объекта недвижимости.

   Ликвидационная  стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже независимо от их балансовой стоимости. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо судебного органа.

   Утилизационная  стоимость объекта  оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

   Первоначальная  стоимость объекта  недвижимости – фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.

   Остаточная  стоимость объекта  недвижимости -  стоимость объекта с учетом износа.

   Стоимость действующего предприятия -  стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства [4] . При этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия;

   Залоговая стоимость объекта  недвижимости – стоимость объекта недвижимости для целей обеспечения кредита.

   Стоимость специализированных объектов недвижимости – стоимость объекта недвижимости, который в силу своих специфических особенностей не может быть продан на рынке.

   Стоимость права аренды объекта  недвижимости – единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом недвижимости.

   Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости

   Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них.

   1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на: