Доходный подход к оценке недвижимости

Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с  помощью следующих формул:

;

; где

Dr, Dv - рублевая  или валютная доходная ставка;

Kurs – темп  валютного курса, %.

Расчет различных  составляющих премии за риск:

•  надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

•  надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

•  надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Преимущества  метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки  метода капитализации доходов состоят в том, что: 
•  применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках; 
•  метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить  объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя  характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда: 
• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; 
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; 
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер; 
• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект; 
• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет  оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета  ДДП необходимы данные: 
• длительность прогнозного периода; 
• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию; 
• ставка дисконтирования.

Алгоритм  расчета метода ДДП.

1. Определение  прогнозного периода. В международной  оценочной практике средняя величина  прогнозного периода 5-10 лет, для  России типичной величиной будет  период длительностью 3-5 лет. Это  реальный срок, на который можно  сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование  величин денежных потоков. 

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько  видов дохода от объекта: 
1)  потенциальный валовой доход; 
2)  действительный валовой доход; 
3)  чистый операционный доход; 
4)  денежный поток до уплаты налогов; 
5)  денежный поток после уплаты налогов.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы: 
• ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами), 
• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию, 
• облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как: 
• денежные потоки не так изменчивы, как прибыль; 
• понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли; 
• показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств; 
• денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного  потока при использовании  метода ДДП.

1.  Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

2.   Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

3.   Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

4.   Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

5.   Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены 
на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом: 
1.  ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов; 
2.  ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью; 
3.  ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов. 
4.  ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость  реверсии можно спрогнозировать  с помощью: 
1)  назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта; 
2)  принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения; 
3)  капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Ставка дисконтирования  должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент  капитализации).

Поскольку выделить безинфляционную составляющую для  недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной  ставкой дисконтирования, так как  в этом случае прогнозы денежных потоков  и изменения стоимости собственности  уже включают инфляционные ожидания.

Результаты расчета  текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы: 
1)  метод кумулятивного построения; 
2)  метод сравнения альтернативных инвестиций; 
3)  метод выделения; 
4)  метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту  недвижимости.

Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования  по методу выделения следующий: 
• моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов; 
• расчет ставки доходности инвестиций по объекту; 
• полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Расчет стоимости  объекта недвижимости методом ДДП  производится по формуле:

; где

PV – текущая  стоимость; 
Ci – денежный поток периода t; 
It – ставка дисконтирования денежного потока периода t; 
M – остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к  сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость  объекта недвижимости равна = Текущая стоимость  прогнозируемых денежных потоков + Текущая  стоимость остаточной стоимости (реверсии).⁴ 

Преимущества  и недостатки доходного  подхода.

К преимуществам доходного подхода относятся:

1. Доходный подход является единственным, позволяющим оценить будущую доходность оцениваемого объекта, а также учесть перспективность и значение объекта на рынке производства и реализации продукции (работ, услуг).
2. Учитывается рыночная ситуация, поскольку построение коэффициента капитализации и ставки дисконта учитывает риск инвестиций в оцениваемый объект относительно общего инвестиционного риска.
3. Доходный подход более чем сравнительный и затратный отражает представления инвесторов по недвижимости как источнику получения дохода. Результаты, полученные на основе этого подхода, наиболее значимые при оценке объектов, приносящих доход:

- офисных и  складских помещений

- торговых  площадей

- производственных  зданий

- гостиниц

- и т.д.

 Основные недостатки доходного подхода:

1. Необходимость прогнозирования долговременного потока дохода (процесс получения точной оценки будущего дохода затрудняет сложившуюся недостаточно устойчивую экономическую ситуацию в России), вероятность неточности которого увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода.
2. Влияние факторов риска на прогнозируемый доход, оценка которых является достаточно субъективным процессом
3. Проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов. Информация о доходности, как правило, конфиденциальна; зачастую не соответствует действительности.
4. Трудоемкость расчётов

 

5. Стоимостная оценка дохода от владения объектом существенно  затруднена.

  И всё  же правильное применение доходного  подхода позволяет принимать  достаточно обоснованные решения относительно финансирования инвестиций в недвижимость.

  Внимательное  и непредвзятое ознакомление с доходным подходом к определению стоимости  предприятий в его современном  виде, размышления на эту тему, вызывают глубокую озабоченность чрезвычайно  низким уровнем теоретической и  практической обоснованности, справедливости, адекватности (одним словом - качеством) получаемых на его основе оценок, неограниченными  возможностями манипулирования, мистификации результатов работы оценщика при  таком подходе как в сторону  занижения, что встречается чаще, так и в строну завышения. И  то, и другое, как правило, делается в порядке коррупции в интересах  заказчика оценочных работ за дополнительную плату, получившую собственное  название - «откат».