Доходный подход к оценке недвижимости

  При доходном подходе сегодня, как правило, используют два метода определения стоимости предприятий. В тех случаях, когда предприятия имеют разработанные и утвержденные бизнес-планы работы на те или иные периоды календарного времени до ожидаемого конца срока их использования по назначению, в существующих учебниках и научной литературе по оценочной деятельности рекомендуется применять и применяется на практике метод дисконтирования соответствующих ожидаемых (прогнозируемых) годовых доходов. 

  При отсутствии у оцениваемых предприятий таких бизнес-планов в указанных публикациях предлагается использовать и практически используется метод прямой капитализации капитализируемых доходов этих предприятий, полученных преимущественно за последний полный год их работы либо усредненных за несколько последних лет. 

  Существующий теоретический посыл доходного подхода, состоящий в том, что стоимость предприятия определяется только на основе ожидаемых будущих доходов, которые оцениваемый объект может принести до окончания срока его жизнедеятельности, на мой взгляд, является принципиально ошибочным, так как при таком подходе игнорируется тот очевидный факт, что предприятие является имущественным комплексом,  что оно обычно не витает в воздухе, а стоит на дорогостоящей земле и, кроме того, величину его стоимости в значительной степени образуют нематериальные активы, особенно в той их части, которая в современных системах бухгалтерского учета и отчетности предприятий не оценивается. Анализ общеизвестных случаев продажи конкретных предприятий и компаний в нашей стране и за рубежом, и, в частности, тех, которые относятся к объектам высоких технологий, показывает, что их рыночная цена, за счет стоимости имевшейся у них земельной и латентной нематериальной собственности намного, иногда в десятки раз превышала их бухгалтерскую балансовую стоимость, подсчитанную затратным методом.  

  Наибольшее число недостатков-неопределенностей при использовании его для определения стоимости предприятий безусловно имеет метод дисконтирования капитализируемых доходов: 

- отсутствует  однозначное представление о  том,  какими конкретно капитализируемыми доходами должен заниматься оценщик (совокупными доходами, чистыми доходами с учетом или же без учета той или иной доли амортизационных средств, прибылью до уплаты или же после уплаты налогов и процентов  и т.д.);n 

- сегодня в  условиях рыночной и особенно  переходной экономики часто бывает  неизвестно, что будет завтра. Прогнозировать  доходы на те или иные по  продолжительности отдельные периоды  календарного времени, как минимум  на пять лет вперед, - это примерно  то же самое, что «строить  воздушные замки», или что одно  и то же - «писать вилами по  воде»;

-  для прогнозов будущих  доходов за базу обычно принимают фактический доход за последний отчетный год, а он, в силу, например, неудовлетворительного уровня менеджмента на предприятии, может во много раз, и даже на порядок, отличаться от возможного в нормальных условиях организации производства и труда при наличии квалифицированной управленческой команды; 

- в переходных  экономиках инфляционные процессы  крайне нестабильны, не исключены  кризисы и дефолты, поэтому  прогнозы уровней инфляции для  ожидаемых  доходов предприятия ненадежны; 
-  при использовании метода дисконтирования капитализируемыхn доходов не учитываются стоимости большей части нематериальных активов и земельного участка предприятия;  

- результаты  оценки стоимости предприятия,  полученной методом дисконтирования  доходов, не учитывают его интегральный (физический, моральный и экономический)  износ, а также существующий  баланс кредиторской и дебиторской  задолженностей предприятия, а  также ряд других факторов, влияющих  на величину оценки его стоимости.    

 Концептуальная  формула для определения оценки  текущей стоимости предприятия  (Осп) методом дисконтирования  доходов в общем виде выглядит  следующим образом: 
    
                                              Осп =  Ди/(1 + Кд), 
где Ди - поток капитализируемого дохода предприятия в и-том периоде календарного времени; 
        Кд - ставка (коэффициент) дисконтирования потока Ди; 
        П - число рассматриваемых периодов календарного времени (лет) работы предприятия. 
 Считается, что метод дисконтирования доходов при оценивании стоимости предприятий целесообразно применять в следующих случаях: 

- при ожидании, что будущие доходы будут существенно  отличаться от текущих; 
 - при наличии экономических обоснований оценок размеров ожидаемых в будущем доходов; 
-  оцениваемый объект находится в стадии строительства или же только что построен: 
 - если оценивается крупный многофункциональный коммерческий объект (гостиницы, пароходы, крупные предприятия и т.д.); 
 - потоки доходов и расходов оцениваемого объекта носят сезонный характер.  

 Есть основания  полагать, что этому методу приписываются  достоинства и возможности, которые  у него отсутствуют. Где найти  предприятия,  соответствующие перечисленным условиям? Можно ли определить этим методом стоимость гостиниц, пароходов и других подобных объектов, если они должным образом не загружены? Такие вопросы можно продолжить. Налицо беспочвенная фетишизация рассматриваемого метода для задач, которые при его использовании  корректно не решаются. 

  Аналогичные недостатки-неопределенности характерны и для метода прямой капитализации дохода предприятия, применяемого для определения его стоимости, правда, за исключением двух наиболее одиозных моментов: при этом методе отпадает необходимость использования сомнительных прогнозов потоков будущих  доходов и ожидаемых уровней их инфляции. Все остальные недостатки, естественно, остаются. Степень достоверности получаемых ставок капитализации и дисконтирования капитализируемых доходов примерно одинаковы.  

  Общий вид концептуальной формулы для получения оценки стоимости предприятия (Осп) методом прямой капитализации капитализируемого дохода: 
                                           Осп = Дкс/Кк, 
где Дкс - среднегодовое за ряд последних лет либо фактическое за последний отчетный год значение капитализируемого дохода предприятия; 
       Кк - ставка (коэффициент) капитализации дохода Дкс. 

  Формально по рекомендуемой формуле метода прямой капитализации доходов предприятия получается, что если по каким-то причинам оно временно, например, в течение последнего года  не работало, то его стоимость при нулевом доходе также равна нулю. Очевидный нонсенс, но иногда им пользуются. 

  Предполагается, что этот метод наиболее эффективен для объектов, имеющих стабильные годовые доходы (т.е., когда ожидается, что будущие доходы предприятия будут примерно равны текущим или темпы их возможного роста могут быть достоверно просчитаны), а также для предприятий с однозначно определенной и стабильной арендной платой на многие годы вперед (а где такие взять, учитывая что в настоящее время ставки аренды меняются ежегодно?). 

  Считается, что метод прямой капитализации доходов отличается простотой расчетов и отражает сложившуюся рыночную конъюнктуру. Однако этот метод не рекомендуется применять при отсутствии надежной информации о результатах достаточного количества уже совершившихся аналогичных рыночных сделок. Таким образом, получается, что для оценивания стоимости предприятий, каждый случай продажи которых обычно уникален, применять этот метод нельзя.  

   При использовании фактических значений ожидаемых  доходов или фактического значения капитализируемого дохода для определения стоимости оцениваемых предприятий оценивают не реальную стоимость предприятия, а  стоимость, которая напрямую увязывается с уровнем профессиональной состоятельности и эффективности работы его управленческой команды. Если производственные и доходопроизводительные возможности какого-то конкретного предприятия используются всего лишь на 10%, то это не означает, что оценка его стоимости должна быть в десять раз ниже той, которая была бы при нормальной загрузке его на полную мощность. Про такое предприятие можно сказать, что уровень профессионализма, качество его управленческой команды, а, следовательно, и эффективность управления его производственной деятельностью на порядок ниже, чем требуется в рассматриваемом случае, но это обстоятельство не должно оказывать существенного влияния на величину его стоимости. Управленческая команда может быть заменена более эффективной, размеры получаемых предприятием доходов могут существенно вырасти, в то время как его имущественно-земельный комплекс и стоимость останутся без изменений. 

  Учитывая изложенные выше соображения, нетрудно прийти к выводу, что достоинства, приписываемые существующим методам доходного подхода к получению оценок стоимости предприятий, при достигнутом уровне их теоретической проработки и накопленного опыта применения этих методов в практике оценочной деятельности не явно видны. Первоочередная в настоящее время задача оценщика предприятий - как можно больше угодить интересам заказчика, какими бы они не были, чтобы не потерять этот заказ, проще всего решается путем использования именно нынешнего доходного подхода и его методов решения таких задач. Получение научно, экономически и социально обоснованных оценок действительной стоимости предприятий на данный момент времени - проблема второго плана. Тем более, что практика рассмотрения спорных оценок предприятий в арбитражных судах нашей страны пока не известна и в обозримом будущем вряд ли получит необходимое распространение. 

 

Заключение

     Необходимость оценки недвижимости возникает в  случае совершения сделок купли-продажи, передаче имущества в залог, страховании  и пр. Часто оценка недвижимости требуется при вступлении в наследство для уплаты соответствующих налогов  и разделе имущества в случае бракоразводного процесса. В целом, оценка недвижимости представляет собой  комплексное исследование, основная цель которого — объективное определение  рыночной стоимости объекта.

     Как правило, оценка недвижимости имеет  фиксированную цену, но в ряде случаев  стоимость данной операции может  колебаться в зависимости от удаленности  объекта, площади и других параметров.

     В данной работе я рассматривала доходный подход к оценке недвижимости, его методы и их характеристику.

     В первой главе раскрываются теоретические аспекты и общие принципы оценки объектов недвижимости. Приводится определение цены объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Раскрывается классификации стоимостей объектов недвижимости, их основные понятия.

 

     Рассматриваются факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости.

       

       

       

     

       
 
 

     Также приведены общие принципы

• Принцип соответствия
• Принцип спроса и предложения
• Принцип конкуренции
• .Принцип изменений
• Принцип внешнего воздействия
• Принцип ожидания
• Принцип замещени
• Принцип полезности
• Принцип сбалансированности
• Принцип предельной продуктивности
• Принцип вклада
• Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)

 

 

 

 

  В моей работе более подробно рассматривался доходный подход к оценке недвижимости. Он основан на определении текущей стоимости ожидаемых от неё доходов и текущей стоимости оцениваемого объекта.

  Таким образом, поводя итог, можно сказать следующее:

  Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

  — арендная плата, поступающая от сдачи собственности  в аренду;

  — часть  дохода от коммерческой эксплуатации собственности. Арендная плата является общепринятой и наиболее широко

  используемой  базой для определения доходности недвижимости.  Если объект недвижимости по своему функциональному назначению предназначен для ведения специфического бизнеса (например, гостиницы, рестораны и др.), то объект оценивается с точки зрения его коммерческого потенциала.

  Так как  в основе доходного подхода лежит  принцип ожидания будущих выгод, то выгода от владения собственностью включает право получать все регулярные доходы во время владения, а также доход от продажи собственности после окончания владения (стоимость реверсии).