Доходный подход к оценке недвижимости

   -  макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

   -  микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные  с феноменом массового  сознания и факторы  психологического  характера:

-  массированная реклама;

-  инфляционные ожидания;

-  симпатии;

-  осведомленность и т.д.

3. Физические факторы:

-  местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

-  архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

-  состояние объекта недвижимости;

-  наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

-  экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие  на цену и скорость  продажи квартир [5] :

-  количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип  квартир именно в этой части города;

-  объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

-  престижность района;

-  экологическая обстановка в районе;

-  транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

-  социальная однородность дома;

-  характер  сделки («прямая» или «встречная» продажа);

-  юридическая «чистота» объекта.

Известно, что  главным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.¹

И, конечно, имеет  место быть 4 основные фактора, которые  влияют на стоимость любого товара (или услуги), в т.ч. и объекта  недвижимости.

1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.

4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром.

Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие  покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. 

Общие принципы и подходы к оценке объектов недвижимости.

Основные  принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное  и рентабельное на момент оценки использование  объекта обеспечивает самую высокую  текущую стоимость недвижимости.

Состояние здания (необходимость капитального ремонта  учитывается покупателем при  обсуждении суммы сделки; косметический  ремонт существенно не влияет на стоимость  недвижимости).

Таким образом, множеству различных операций с  недвижимостью соответствует несколько  видов стоимости. В зависимости  от потребностей участников рынка недвижимости величина различных видов стоимости  одного и того же объекта может  существенно отличаться. Наиболее часто  встречается оценка рыночной стоимости  недвижимости.

На стоимость  объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества  позволяют учесть наиболее значимые из них.

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько  ограничений:

– максимальная эффективность; 
– финансовая обоснованность; 
– физическая осуществимость; 
– соответствие законодательству.

Максимальная  эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Под финансовой обоснованностью понимается обоснование  целесообразности финансирования инвестиционного  проекта, отражающей способность этого  проекта обеспечить доход, достаточный  для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Обоснование технологической  и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения  качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных  бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и  экологических нормативов: ограничение  этажности, запрет на строительство  в данном месте, зонирование, перспективы  развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.

Принцип ННЭИ важен  при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования  земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка  может превышать стоимость имеющихся  на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с  целью использования участка  оптимальным образом. Например, участок  с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее  использование земельного участка  отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем  зданий и сооружений превышает его  стоимость, то текущее использование  будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии  ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем  использовании.

Результаты анализа  лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при  определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства  и реконструкции, при анализе  инвестиционных проектов.

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

При анализе  инвестиционных проектов и оценке стоимости  недвижимости необходимо учесть возможность  произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При  этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход должен превышать  объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений.

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

Например, обновление интерьера кафе привлечет дополнительных посетителей, что повысит доход  от объекта. Последующий еще более  качественный дорогой ремонт этого  помещения, находящегося в хорошем  состоянии, может не повлиять на рост доходов. Следовательно, затраты на второй ремонт не будут компенсированы.

Таким образом, принцип предельной продуктивности основан на соотношении затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта и увеличением  доходов от него в результате проведенных  мероприятий. Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться увеличением прироста прибыли только до определенного момента, после  чего темп прироста прибыли начнет снижаться.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Например: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы; стоимость ресторана с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое помещение.

В соответствии с принципом сбалансированности следует также учитывать количество гостиниц, ресторанов, предприятий  торговли в одном и том же районе.

Сбалансированность  элементов объекта определяется на основе требований рынка. Несбалансированность сроков и объемов инвестирования со сроками строительства может  привести к «замораживанию» средств  или, при их нехватке, к «замораживанию»  строительства. Недостаточность улучшений  или перегруженность земли может  привести к уменьшению ее стоимости.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены «дышат».

Полезность недвижимости, предназначенной для получения  дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.

Принцип замещения гласил, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.

Ожидание будущих  выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости  объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, недостаточная  охрана порядка и сложившееся  негативное общественное мнение могут  привести потенциальных покупателей  к отказу от приобретения недвижимости в данном районе. Ожидаемое строительство  станции метро повышает стоимость  прилегающих жилых зданий без  их физических изменений.

Итак, данный принцип  основан на привлекательности будущих  преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности.

Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды (экономических, политических, социальных, экологических, административных)

.Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:

1) рост – период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города; 
2) стабильность – период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков; 
3) упадок – период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства; 
4) обновление – период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.