Диагностическое исследование и экономическая оценка использования основных производственных фондов

     Определение понятия «застройщик» содержится в  федеральном законе «Об архитектурной  деятельности в РК»: «Заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее -строительство) архитектурного объекта».

     В отношении инвестирования в строительство возможны следующие два сочетания:

     1) «застройщик-инвестор» - в случаях, когда застройщик использует только собственные средства;

     2) «застройщик-инвестор» плюс «сторонний  инвестор» - в случаях, когда  застройщик использует: а) собственные  и привлеченные средства, б) привлеченные  средства без использования собственных  средств.

     Заказчик – это уполномоченное застройщиком лицо, которое от имени застройщика организует посредством договоров отношения с подрядчиками и их деятельность по выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации, осуществлению строительства. При этом заказчик не является обязательной фигурой в процессе строительства, так как застройщик может вступать в отношения с подрядчиками напрямую, без посредника-заказчика. В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком». Застройщик также может обходиться и без заказчика, и без подрядчиков, например, в том случае, когда застройщиком является строительная фирма, или гражданин, самостоятельно строящий индивидуальный жилой дом.

     Этапы и виды девелопмента

1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта
2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта
3. Проектирование и оценка проекта
4. Заключение контрактов и строительство
5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами.

     Существует  два вида девелопмента:

     - Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар.

     - Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта.^]

     Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера:

- девелопмент жилой недвижимости;

- девелопмент коммерческой недвижимости;

- девелопмент загородной недвижимости;

- ленд-девелопмент (девелопмент земли; девелопмент земельных участков).

     Более подробная классификация видов  девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости (элитная жилая недвижимость, жилая недвижимость бизнес-класса, эконом-класса и т. п.).

     Основными проблемными стадиями девелоперского инвестиционного проекта являются возведение объекта недвижимости и его реализация. Продолжительность каждой из этих стадий  - вероятностные параметры. Вероятность возведения объекта недвижимости (жилого дома) и его реализация в определенные сроки, выступают факторами, предопределяющими эффективность инвестиций.

     Отличительной особенностью обоснования эффективности  инвестицй девелоперских проектов следует рассматривать момент времени, к кторому приводятся элементы денежных потоков разных этапов инвестиционного проекта. Таким моментом целесообразно избрать окончание возведения дома по всем учитываемым расчетом вариантам.

     И таким моментом предопределяется особенность  критериальных показателей коммерческой эффективности рассматриваемого проекта. Их без оговорок нельзя назвать ни чистым дисконтированным доходом (ЧДД), ни индексом доходности (Уд). Строго говоря ЧДД представляет собой разность между дисконтированными притоком и оттоком. При оценке же эффективности девелоперских инвестиционных проектов критериальные показатели будут определяться  как разность (или отношение) между компаундированным значением притока и дисконтированным значением оттока.

     Составление схемы денежных потоков инвестиционного  проекта.

     Схемы денежных потоков девелоперского проекта, учитывающая вероятности реализации его обоих основных  этапов по различным «сценариям» их осуществления, представляет собой таблицу 3.1

     Характеристики  сценариев и прямая вероятность  при этом заданы, а приростная вероятность определяется следующим образом: приростная вероятность всех вариантов одного потока должна составлять единицу, например:

     0,35+0,45+0,2= 1,     

 

     Таким образом, приростная вероятность первого  варианта инвестиций будет равна  прямой вероятности первого «сценария» потока, т.е. 0,35.

     Приростная  вероятность второго варианта инвестиций получена:

 

     0,8-0,35 = 0,45,     

 

     Аналогичным образом рассчитываем приростную вероятность  для всех вариантов инвестиций и  выручки.

     Итоговой  значение инвестиций по вариантам должно совпадать, так как оно равно сметной стоимости стройки. Итоговое значение выручки в общем случае может не совпадать. Это связано с возможными скидками с цены при неудачной реализации.

     Результаты  подготовки схемы денежных потоков  проекта и расчеты коммерческой эффективности приведены в первых четырех строках таблицы 3.2.

     Подготовка таблицы к расчету сводится, с одной стороны к фиксации значений «плечей» элементов денежных потоков по отношению к единому моменты времени (конца шестого квартала), к которому приводятся значения этих элементов. С другой стороны вычислений значений компаундирования и значенателей коэффициентов дисконтирования всех элементов денежных потоков, т.е. значений:

     (1+Eg)^t'' = 1.07 ^t''  и

     (1+Eg)^t'' = 1.07 ^t'

 

 

     

     Таблица 3.1

     Многовариантная схемы денежных потоков девелоперского проекта

 

 

     Таблица3.2

     Оценка  эффективности проекта

 
 

 

 

     

     Поскольку и инвестиции и выручка по всем вариантам рассматриваются расходуемыми/поступающими в середине каждого квартала, то и значения t будут одинаковыми. Они приведены в первых двух строках таблицы 3.2. Годовое значение ставки дисконтирования принимается равным 28%.

     Расчет  значений коэффициентов компаундирования (для кварталов 1-6) и знаменателей коэффициентов дисконтирования (для  кварталов 7-14) при годовом значении ставки дисконтирования равной 28% приведен в третьей и четвертой строках таблицы 3.2

     Далее выполним расчет компаундированным/дисконтированных значений элементов денежных потоков.

     Расчет  выполняется согласно следующему выражению:

 

      = ^t’’,    (3.1)

 

      где - компаундированное (по отношению к окончанию 6 квартала) значение инвестиций t –го квартала, тыс. тенге;

                  - исходное значение инвестиций t – го квартала, тыс. тенге.

                квартальное значение ставки компаундиролвания/дисконтирования, выраженное в долях единицы;

               t’’ – «плечо» компаундированных инвестиций t –го квартала.

 

                        (3.2)

      где: - дисконтированное (по отношению к окончанию шестого квартала) значение выручки t –го квартала, тыс. тенге;

               - исходное значение выручки t – го квартала, тыс. тенге;

                 t’ –«плечо» дисконтирования выручки t – го квартала, кварталов.

      Далее произведем расчет компаундированных/дисконтированных значений выручки/инвестиций с учетом вероятности. Расчет названных значений выполнен в таблице 3.2  в последних графах исходя из следующих выражений:

 

                              (3.3)

 

                        (3.4)

 

      где: - суммарное значение инвестиций, компаундндированное с учетом вероятности, тыс. тенге;

              -компаундированное значение инвестиций по i-му сценарию,(графа «итого» таблицы 3.8;