Ипотечное кредитование в РФ

      Кризис  заставил некоторые банки сформировать отдельную программу кредитования для реализации заложенного жилья. Получив согласие неплатежеспособных заемщиков на реализацию заложенного по ипотеке жилья, банки сформировали базы данных недвижимости, которую можно приобрести в кредит из-под залога. Подобные предложения есть, например, у Абсолют Банка, Банка "Жилфинанс", ВТБ 24, банков "ДельтаКредит" и "КИТ Финанс", ДжиИ Мани Банка, Собинбанка, банка "Хоум Кредит". Единичные предложения можно видеть у БТА Банка и Райффайзенбанка. Большой популярности эти программы не завоевали, поскольку жилье выставляется на продажу по докризисной стоимости, которая существенно выше сегодняшних расценок на квартиры и дома.

      Следствием  кризиса в ипотеке стали специальные  программы реструктуризации просроченной задолженности. В частности, их предлагают Альфа-банк, ОТП Банк, Юниаструм Банк. Эти программы позволяют изменить график погашения кредита с тем, чтобы отсрочить или рассрочить выплату просроченного долга, а также прекратить начисление штрафных санкций за просрочку. Проблема просроченной задолженности, в основном, решается путем снижение кредитной нагрузки за счет удлинения срока кредита. Менее охотно банки соглашаются предоставить заемщику "кредитные каникулы" на срок от 3 до 6 месяцев, во время которых размер платежа значительно снижается. Наибольшую фантазию при разработке вариантов реструктуризации проявил Юниаструм Банк, у которого заемщик может перевести долг на другое лицо или привлечь дополнительных созаемщиков.

      Однако  большинство банков предпочитает обговаривать условия реструктуризации ипотеки  с заемщиками в индивидуальном порядке. Зато некоторые кредиторы сочли  перспективным способ решения проблемы просроченной задолженности по ипотеке путем предоставления стабилизационного кредита по примеру Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Такие программы разработали Абсолют Банк, Банк Москвы, ВТБ 24, ГПБ-ипотека, банк "КИТ Финанс", Сбербанк, Собинбанк. Кредит предоставляется в объеме, достаточном для совершения платежей по основному кредиту на срок до одного года.

      Социальная  ипотека направлена на улучшение  жилищных условий. Однако в данной программе  могут принимать лишь те граждане, которые по закону отнесены к социально не защищенным слоям. Данная программа сочетает в себе элементы ипотечного кредитования, а также государственного финансирования. Еще одно важное условие - это то, что претендовать на участие в программе социальной ипотеки могут лишь те граждане, чьи жилищные условия не соответствуют норме, которая на данный момент составляет восемнадцать квадратных метров на одного человека.

      Основное  преимущество социальной ипотеки, которое  выгодно отличает ее от коммерческой - это льготная цена квадратного метра жилья. К примеру, в столице средняя стоимость 1 кв.м. жилой площади составляет четыре тысячи долларов. В том случае, если квартира приобретается в рамках социальной ипотеки данная сумма уменьшается. Достоинство социальной ипотеки заключается и в том, что имеются дополнительные гарантии как со стороны банка, так и со стороны правительства. Так, банк проверяет покупаемую жилплощадь на предмет возможных махинаций и мошенничества, страхует жизнь заемщика, а также саму квартиру, плюс, обязуется не повышать оговоренную в соглашении процентную ставку на всем протяжении действия кредита.

      В первую очередь, программа социальной ипотеки нацелена на очередников, то есть людей, которые нуждаются в  улучшении своих жилищных условий  и стоят в очереди на такое улучшение. Однако социальной ипотекой могут воспользоваться и другие категории граждан, например, молодежь, бюджетники, молодые семьи и т.п.

      В настоящее время разработано  несколько вариантов программы  социальной ипотеки. Первый заключается  в том, что происходит дотирование процентной ставки. В рамках второго варианта предоставляются субсидии на определенную часть стоимости приобретаемого по ипотеки жилья. Третий - это продажа государственного жилья по договору кредитования по льготной цене.

      Выбор конкретного варианта зависит от региона. Где-то местные власти могут предусмотреть возможность выбора из этого перечня, а где-то доступен лишь один вариант. С целью получения полной информации об условиях по социальной ипотеке в вашем регионе необходимо обращаться в местные органы власти, которые отвечают за осуществление жилищной политики. В данном учреждении Вас проконсультируют по всем вопросам, касающимся социальной ипотеки, проведут предварительные расчеты, рассчитают размер необходимого первоначального взноса, определят размер, а также срок кредита, установят величину ежемесячных выплат, а также необходимый минимальный заработок заемщика или всей семьи в целом.

      За  исключением требований, предъявляемых  органами власти, также существуют и требования банка, который предоставляет ипотечный кредит. Такие могут касаться, например, его гражданства или места регистрации, продолжительности трудового стажа, а также иных параметров. При этом обязательно подлежит страхованию жизнь заемщика и приобретаемая квартира, причем страхование осуществляется за собственный счет.

      Приобретение  квартиры в рамках социальной ипотеки  у компаний-застройщиков имеет отличия  с приобретением жилплощади у  города. Продаются такие квартиры по существующим рыночным ценам. Кредит будет предоставляться под 10,5 процентов годовых. Для оплаты первоначального взноса предоставляется субсидия. Таким образом, квартира приобретается посредством сложения трех элементов: во-первых, ипотечного кредита, во-вторых, предоставляемой субсидии, в-третьих, личных средств. Данный вариант интересен тем, что лица, стоящие в очереди на улучшение жилищных условия, смогут покупать квартиры в домах, которые были построены не только городом, поэтому . выбор у желающих принять участие в программе существенно расширится. При этом городские власти сами определяют компании-застройщики, которые будут партнерами данной социальной программы. Они должны резервировать для очередников определенное число квартир в строящихся ими домах.

      Один  из вариантов социальной ипотеки - ипотека для молодежи. Ее особая разновидность действует в Свердловской и Воронежской области, где возрождена практика молодежных строительных отрядов. Участники таких отрядов при отработке ста пятидесяти смен вправе при помощи ипотеки приобрести квартиру в собственность по ее себестоимости, что дает возможность купить жилье в три раза дешевле его рыночной стоимости. К тому же, данная программа подразумевает льготную ставку по кредиту. В ближайшем времени этот вариант социальной ипотеки для молодежи собираются ввести власти Республики Татарстан, Рязанской, а также Новгородской области, в Москве и в Санкт-Петербурге.

      В регионах действуют различные программы  льготного ипотечного кредитования для молодой семьи. Однако кроме  них существует и специальная  федеральная программа, по которой субсидия предоставляется из федерального бюджета. Размер такой субсидии зависит от конкретного муниципального образования, а точнее нормативной стоимости квадратного метра жилья в нем. Также размер субсидии зависит и от детей. Для тех молодых семей, которые не имеют детей, субсидия составляет тридцать пять процентов от стоимости жилья, а для семей, в которых есть дети - сорок процентов. При этом расчет стоимости жилья осуществляется исходя из таких нормативов: для семьи, состоящей из 2-х человек - сорок два квадратных метра жилья, для семьи, состоящей из 3-х или более человек - восемнадцать квадратных метров жилой площади на каждого человека.

      Кроме того, для получения государственной  субсидии возраст каждого из супругов не может превышать тридцати пяти лет. Также молодая семья обязательно должна быть в установленном законом порядке признана уполномоченным органом нуждающейся в улучшении своих жилищных условий, т. е. стоять в очереди за получением муниципального жилья. Важным условием является наличие достаточных средств для приобретения жилья за минусом предоставляемой субсидии.

      Решение касаемо включения конкретной молодой  семьи в перечень претендентов на получение государственной субсидии принимается органом исполнительной власти того субъекта РФ, в котором они проживают. Данные о молодых семьях, в отношении которых принято данное решение, передаются в Росстрой.

      Когда молодая семья становится участником данной федеральной программы, она  получает соответствующее свидетельство. Собственно субсидия предоставляется семье в безналичной форме, она зачисляется на счет, открытый в банке-партнере данной федеральной программы. Эта субсидия может быть использована для первоначального взноса по ипотечному кредиту на приобретение квартиры либо строительство индивидуального дома.

      Специальный вариант социальной ипотеки предусмотрен для военных. Она представляет собой  накопительную систему жилищного  обеспечения военнослужащих. Право  на участие в этой программе зависит  от звания и даты, когда был заключен первый контракт с Вооруженными силами РФ. Суть данной социальной ипотеки состоит в том, что ежегодно на специально открытый индивидуальный счёт участника данной программы начисляется определенная денежная сумма. Ее размер суммы устанавливается Постановлением Правительства Российской Федерации, она ежегодная индексируется с учетом ожидаемой инфляции, а также общеэкономической ситуации в государстве. Накопленную таким образом денежную сумму военнослужащий-участник программы вправе использовать для совершения первоначального взноса при приобретении жилья посредством ипотечного кредитования.

      Во  многом условия социальной ипотеки  определяются местными властями, что  обуславливает их специфику в  зависимости от конкретного региона.

      Нестабильная  финансовая ситуация сильно отразилась на ипотечных заемщиках, и прежде всего на тех, у кого валюта кредита  отличается от валюты доходов. Увеличение роста безработицы и снижение уровня доходов стали основными  факторами роста просроченной задолженности. Чтобы не допустить ипотечного коллапса, банки разработали специальные предложения для заемщиков, попавших в трудные жизненные обстоятельства.

      Но, несмотря на множество программ, сформированных банками, заемщику они могут и  не помочь. В условиях резкого роста курса доллара и евро переход на рубли, безусловно, был выгоден. Однако сегодня курс рубля стабилизировался, а предпосылки для дальнейшего роста валюты отсутствуют. В итоге выгодное предложение на практике оказывается не таким уж и выгодным. Смена валюты чревата многократно возросшими ежемесячными платежами, ведь новые рублевые кредиты банки выдают по ставкам, значительно превышающим ставки годичной давности (на 5-10), да и сама процедура конвертации довольно затратная. И это не говоря о дополнительных расходах, которые могут достигать 3-4 от суммы кредита. Поскольку большинство программ предусматривает заключение нового договора, заемщику придется опять платить комиссию за открытие и ведение ссудного счета, оценку недвижимости, регистрацию сделки и т.д. Кроме того, для рефинансирования кредита нужно заново собирать все документы, подтверждающие платежеспособность заемщика. А такая процедура может затянуться надолго. И к тому моменту курс доллара может упасть, и реструктуризация уже может оказаться не нужна.

      В результате, прежде чем принять решение  о переводе кредита из валюты иностранной  в отечественную, стоит тщательно  все просчитать. Учесть нужно вид  и срок кредита, курс валюты к рублю  в момент получения ссуды и  сегодняшний курс, процентные ставки по действующему и будущему займу. И самое главное - посчитать разницу между ежемесячными платежами по старому и новому кредитам, а также - сколько составляет ежемесячный платеж в процентах от ежемесячного дохода.

      ОАО Сбербанк России занял 1 строчку в  рейтинге самых ипотечных банков России, составленном агентством "РБК.Рейтинг". Список самых ипотечных банков в 2009 году представлен в таблице 5.