Ипотечное кредитование в РФ

      «Докризисный  уровень ипотечного кредитования в 2010 году не восстановится, но движение вперед будет.» - такой прогноз озвучил  в декабре 2009г.  помощник президента Аркадий Дворкович на конференции по дальнейшему развитию ипотеки в России.

      Так же была предоставлена стратегия  дальнейшего развития ипотеки в  России. Ее разработало Агентство  по ипотечному жилищному кредитованию с участием Центробанка и ведомств экономического блока правительства.

      Согласно  стратегии, жилищное кредитование должно постепенно восстановиться, а затем  и пойти в рост. Стратегические цели остались прежними: снижение ставок по кредитам для населения, развитие программ и дополнительных возможностей рефинансирования выданных кредитов для банков.

      Летом 2009г. власть приняла решение сохранить  рыночные принципы обеспечения жильем, причем главным "рычагом", который  бы двигал жилищное строительство, по-прежнему эксперты считали ипотечное кредитование. В результате президент Дмитрий Медведев дал поручение подготовить к концу года стратегию дальнейшего развития ипотеки в стране.

      Дворкович предположил (он возглавляет наблюдательный совет АИЖК), что в 2010 году можно  будет взять определенную долю ипотечных  кредитов по ставкам в 10-11% годовых. Правда, такие заманчивые ставки будут действовать далеко не для всех, а лишь для некоторых категорий граждан, причем только в том случае, если они соберутся покупать жилье экономкласса. В частности, эта программа готовится для граждан при переселении из моногородов, уточнил чиновник.

      По  данным Центробанка, средневзвешенная ставка по рублевым кредитам в декабре 2009г. составляла 14,6%, а по валютным -13,1%. При этом независимые эксперты утверждали, что эффективная ставка (то есть реальный процент, который приходится возвращать заемщику) намного выше - минимум 22% (данные Агентства финансовой статистики Statbanker.ru). То есть остается фактически запретительным.

      Несмотря  на то, что осенью 2009г. объемы выданных кредитов стали расти, провал этого года по сравнению с 2008-м слишком велик: число банков, оставивших в числе услуг ипотеку, сократилось с 600 до 50. Да и то во многом условно: потому что реально ипотеку выдавали лишь государственные банки, у остальных, по словам главы АИЖК Александра Семеняка "выдача небольшая". В целом же в стоимостном выражении ипотека сократилась в шесть раз, по количеству кредитов - в четыре.[22]

      Таким образом, 2009 год стал годом отработки  бизнес процедур, оптимизации портфелей  и повышения качества обслуживания. Это период для оценки дальнейших планов развития бизнесов, разработок и, конечно, оценки ситуации на рынке. Дальнейшее развитие во многом будет зависеть от рынка.

      В нынешнем 2010году российские банки выдадут  населению ипотечных кредитов в два раза больше, чем в 2009 году, заявил премьер-министр Владимир Путин на заседании правительственной комиссии по региональному развитию в Волгограде. «По экспертным оценкам, всего в этом году банки должны выдать более 300 миллиардов рублей новых ипотечных кредитов. Для сравнения - в прошлом году они выдали 152 миллиарда», - передает слова премьера агентство РИА «Новости». Это, конечно, хорошо, вот только рост ипотечного кредитования снова приведет к повышению цен на квадратные метры и сделает их недоступными для простого народа.

      «За прошлый и первую половину этого  года государство направило на поддержку  ипотеки и строительной индустрии  огромные деньги - около триллиона  рублей», - сообщил премьер. По его словам, Именно поэтому, несмотря на то, что в прошлом году из-за кризиса объем ввода жилья сократился на 6,5%, удалось избежать негативного сценария и не допустить массового замораживания объектов. И за пять месяцев 2010 года российские банки выдали более 105 миллиардов рублей ипотечных кредитов.

      Сейчас  складывается благоприятная ситуация для возобновления устойчивого роста в строительстве, оживления инвестиционной активности и запуска новых строек. Государство, в свою очередь, остается крупным покупателем жилья - программы по обеспечению жильем ветеранов, военнослужащих, военных пенсионеров и других категорий будут продолжены.

      Действительно, правительство делает все возможное, чтобы запустить ипотечное кредитование, вслед за которым восстановится спрос на жилье и строительство пойдет в гору. В начале марта депутаты Госдумы приняли закон, снижающий первоначальный взнос по ипотеке с 30% до 20% от стоимости жилья. Власти ожидают, что с принятием этого закона число потенциальных заемщиков, способных взять ипотечный кредит, увеличится больше чем в два раза. К тому же, «декларативная» ставка по ипотеке снижена правительством до 11 % годовых.

      Минрегион прогнозирует, что в нынешнем году будет выдано около 190 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 350 млрд. рублей. Правительство поддерживает кредитование недорогого первичного жилья субсидированием процентных ставок через АИЖК - эта программа работает начиная с апреля. Вслед за ней ВЭБ утвердил собственную программу поддержки ипотечного кредитования на сумму в 250 млрд. рублей. Деньги вложены большие, и результаты налицо, но оправдаются ли надежды на дальнейший «инерционный» рост ипотеки и строительства, когда закончатся эти средства?

      Ипотечное кредитование в России до кризиса  росло очень резко: в 2005 году было выдано ипотечных кредитов примерно на 56 млрд. рублей, а в 2006 году их объем вырос в 11 раз - до 650 млрд. рублей. Правда, в кризисном 2009 году объемы ипотечного кредитования упали до 127 млрд. рублей. Конечно, пока нам не видать докризисного уровня ипотечных кредитов, но если сейчас произойдет их рост почти в 3 раза, то это будет очень даже неплохо. Это вполне реально, ведь кроме снижения первоначального взноса Путин гарантировал снижение процентов по кредитам в банках, работающих с АИЖК. Нужно обратить внимание, что деньги, выделяемые ВЭБом, имеют конкретную направленность – на кредитование именно покупки первичного жилья. В результате, если прежде рост ипотеки происходил в основном за счет вторичного рынка готового жилья, то теперь ипотечное кредитование должно стимулировать его строительство и, соответственно, запустить строительный рынок. В этом характерная особенность «Ипотеки - 2010».

      Однако, по оценкам специалистов рынка недвижимости, ипотекой у нас в стране могут  воспользоваться только 37 млн. человек, которые оформлены на работу официально и получают «белую» зарплату, из них только 5-7 млн. граждан по размеру своей зарплаты могут позволить себе взять ипотечный кредит. Не маловато ли это для того, чтобы сдвинуть рынок с места?

      В прошлом году в России было построено  около 55 млн. кв. метров жилья, а максимум мы имели в 2008 году - около 63 млн. кв. метров. Средняя площадь квартиры составляет 60 кв. метров, делим 63 на 60 - получается около 1 млн. квартир. А тех, кто может взять квартиру в ипотеку, у нас 5-7 млн. человек, выходит, мы имеем запас роста строительного рынка как минимум на 5 лет вперед. К тому же, когда запускалась программа государственной поддержки, планировалось, что на первые годы ипотечные кредиты смогут взять максимум 7-9% населения. И эти 7 млн. квартир, плюс социальное жилье - очень похожая цифра. А если говорить о будущем, по опросам Росстата, улучшить свои жилищные условия хотели бы 65 млн. россиян. Разбег для рынка есть...

      Москва  «разбегается» первой: ипотека в  столице с начала года выдает рекорды, активность граждан на рынке жилья растет от месяца к месяцу. По информации московского управления Росреестра, в весенние месяцы в столице заключено 1,8 тысяч сделок по ипотечному кредитованию - в 4,2 раза больше прошлогодних показателей (430 сделок) и даже на 20% выше докризисного 2008 года, когда было заключено 1,5 тысячи сделок. А с начала нынешнего года со столичной недвижимостью было заключено уже 3,6 тысяч ипотечных сделок - в 3 раза больше, чем за тот же период прошедшего года и на 12,5% больше, чем в докризисном 2008 году (3,2 тысячи).

      Выходит, если дело пойдет такими темпами, то скоро  нам стоит ожидать нового ипотечного бума на рынке недвижимости. Но есть и другое мнение на этот счет.

      Главная причина, по которой ипотека в  России не прижилась, заключается в том, что мы бездумно отпустили цены на жилье, считает эксперт. Конечно, если бы предложение и спрос на рынке жилья были более или менее сбалансированы, тогда бы мы получили на рынке уравновешенную цену жилья, которая стимулирует увеличение его предложения. Но когда на рынке существует серьезный дисбаланс - спрос превышает предложение в разы, то вместо равновесных цен мы получаем цену дефицита, которая всегда большая.

      И правда, ведь даже до кризиса, несмотря на огромный рост ипотечного кредитования в денежном выражении - выше полутриллиона рублей, его доля в ВВП страны составляла менее 2%, тогда как в развитых странах этот показатель выражается двузначными цифрами. Причина в том, что бурный рост ипотеки в 2007-2008 годах резко увеличил спрос на рынке недвижимости, что даже при схожих темпах роста строительства подняло цену квадратного метра на запредельную высоту. Скорее всего, то же самое произойдет и сейчас, если, конечно, строительный сектор не сделает резкого рывка вперед, обгоняя ипотечное кредитование.

      Первый  квартал 2010 года подтвердил самые оптимистичные прогнозы в отношении российского ипотечного рынка. Объем кредитов, выданных за февраль - март, вырос приблизительно на 60% по сравнению с объемом выдачи за февраль - март 2009 года (по данным Центрального банка РФ 24,6 млрд. и 15,5 млрд. рублей соответственно).

      Столичный рынок недвижимости, который служит барометром для всей страны, по итогам первого квартала 2010 года показал  рекордные цифры по ипотеке. В  марте, по данным Росрегистрации, в  Москве с использованием ипотеки было заключено 1823 сделки купли-продажи жилья 26% от общего количества (6938 сделок). Это на 22% выше, чем было зарегистрировано в марте докризисного 2008 года (1,5 тыс. сделок) и в 4,3 раза больше, чем в марте 2009 года (430 сделок). Всего с начала 2010 года в Москве было заключено 3,6 тыс. ипотечных сделок на 12,5% больше, чем за первый квартал 2008 года и втрое больше, чем за первый квартал 2009 года.

      Некоторые банки уже начали экспансию в  стремлении усилить свое положение  на рынке, или вернуть позиции, которые они растеряли за 2009 год. В первую очередь это Сбербанк, который планирует вести борьбу за клиентов через специализированные ипотечные центры. В этих центрах клиенты могут получить информацию о кредитных программах банка, компаниях-партнерах, подобрать жилье, рассчитать сумму платежей, оформить заявку на кредит. Планируется, что только в Москве будет работать до 90 таких центров.

      Стабилизация  на рынке жилья способствует изменению  в отношении банков к первоначальному  взносу по ипотеке, тенденция к снижению набирает силу. Выдавать ипотечные кредиты при первоначальном взносе меньше 30% согласны Райффайзенбанк, «ДельтаКредит» (25%), Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Газэнергопромбанк, Нордеа Банк, банк "Еврофинанс", Абсолют Банк, Московский Кредитный Банк, ЮниКредит Банк (20%). По специальной программе для молодых семей с детьми Сбербанк снизил размер первоначального взноса до 15%. Такая же минимальная величина первоначального взноса установлена по базовым ипотечным программам Россельхозбанка, Банка Москвы и РосЕвроБанка

      С начала 2010 года в Сбербанке в рамках пилотного проекта при оформлении ипотечного кредита в качестве документа, подтверждающего финансовое состояние  заемщика, принимаются не только справка  по форме 2-НДФЛ, но также и справки  по форме банка или произвольной формы. При этом процентная ставка по кредиту не зависит от формы подтверждения.

      Сегодня справки по форме банка или  в произвольной форме принимаются  в 15 из 18 территориальных подразделений  Сбербанка. Пилотный проект запускается  поэтапно, по мере решения в региональных банках проблем технического характера.

      Банки-партнеры АИЖК продолжают декларировать, что  кредиты предоставляются только на приобретение жилья для собственного проживания. В то же время, практика показывает, что многие из них проявляют чисто формальный подход к этому вопросу.

      Наиболее  распространенные в России ипотечные  программы - это кредиты на приобретение готовых квартир. В период кризиса  это была практически единственная хоть как-то действующая ипотечная  программа. С конца 2009 года в продуктовые линейки банков стали возвращаться кредиты на покупку жилья на этапе строительства, загородного жилья, земельных участков, под залог имеющейся недвижимости.

      Медленнее всех идет возвращение программ рефинансирования выданных кредитов на других условиях. Впрочем, и до кризиса это был не самый популярный продукт. Его предлагали преимущественно самые агрессивные игроки, чтобы в период резкого снижения процентных ставок по кредитам не допустить оттока заемщиков в банки с более выгодными условиями и одновременно нарастить ипотечный портфель, переманивая чужих заемщиков.

      Финансовый  кризис 2009 года породил две новых  ипотечных программы: предоставление кредитов на приобретение жилья из-под  залога у неплатежеспособных заемщиков  и реструктуризацию кредитов на новых условиях с целью снижения кредитной нагрузки.