Ипотечное кредитование в РФ

      Таблица 2. Способы рефинансирования ипотечных  кредитов

      7. По способу амортизации долга:

      а) постоянный ипотечный кредит;

      б) кредит с переменными выплатами;

      в) кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;

      г) ипотечные кредиты с нарастающими платежами;

      д) ипотечные кредиты с индексацией  непогашенной суммы долга;

      е) ипотечные кредиты, предусматривающие  финансовый интерес кредитора.

      8. По виду процентной ставки:

      а) кредит с фиксированной процентной ставкой;

      б) кредит с переменной процентной ставкой.

      9. По возможности досрочного погашения:

      а) с правом досрочного погашения;

      б) без права досрочного погашения;

      в) с правом досрочного погашения при  условии уплаты штрафа.

      10. По степени обеспеченности (величине  первоначального платежа).

      Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложен-ного имущества.

      Кроме того, ипотечные кредиты могут  быть:

      а) обычными и комбинированными (выдаваемыми  несколькими кредиторами);

      б) субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.

      II.АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 
 

      2.1.Условия  получения ипотеки 
 

      Прежде  чем говорить об условиях ипотеки, следует определиться, какое жилье может быть объектом ипотеки. Оно должно отвечать следующим требованиям:

• не являться коммунальной квартирой, то есть иметь собственные санузел и ванную;
• быть подключенным к городскому водоснабжению и системам отопления;
• сантехническое оборудование, двери, окна и крыша (если квартира находится на последнем этаже) должны быть в исправном состоянии.

      Приобретенная квартира по условиям ипотечного кредита принадлежит заемщику, а не банку. Единственное, что не может сделать заемщик, это продать, осуществить обмен или подарить квартиру кому-нибудь. Также надо учитывать, что некоторые действия, такие как прописка родственников, сдача внаем - требуют разрешения банка.

      Процесс ипотечного кредитования можно разделить  на несколько этапов:

• предварительный - сбор документов и информации о клиенте и объекте ипотеки, обсуждение условий получения кредита на покупку жилья с заемщиком;
• принятие решения о выдаче кредита - оценка финансового риска, размеры кредита, проценты и другие условия получения ипотечного кредита;
• заключение договора;
• погашение кредита;
• закрытие ипотечного кредита.

      Не  смотря на большое разнообразие программ ипотечного кредитования, их условия, тем не менее, можно свести к общему списку параметров для получения квартиры в кредит.

      Валюта  кредита на покупку жилья - российские рубли или доллары США (в некоторых  случаях евро).

      Существует  два рынка жилья, так называемые первичный и вторичный рынки. На первичном продается жилье в новостройках, вторичный рынок - это квартиры, которые, если можно так выразиться, уже были в использовании. На первичном рынке в расчетах преобладает рубль, так как продавцом является юридическая фирма. На вторичном же рынке ситуация обратная и преобладают расчеты с помощью долларов США, потому что хозяином продаваемого жилья, как правило, является физическое лицо, заинтересованное в получении оплаты в долларах США.

      В зависимости от того, на каком рынке заемщик намерен приобретать жилье, ему требуется кредит на покупку жилья в той или иной валюте, поэтому многие банки предоставляют разные программы ипотечного кредитования, с получением кредита в рублях, долларах США или евро, в зависимости от потребностей заемщика.

      По  условиям ипотечного кредитования, кредит должен погашаться в той валюте, в которой был получен.

      Процентная  ставка назначается банком исходя из многих характеристик. Одной из основных является благонадежность заемщика. Сейчас практически всегда существуют "официальная зарплата" и "реальный доход". Банки согласны учитывать реальную зарплату заемщика, но проценты по ипотечному кредитованию будут выше, чем в случае, когда высокая зарплата является официальной. Кроме того, процентная ставка будет зависеть от срока, на который берется кредит на покупку жилья - чем он дольше, тем выше проценты.

      Размеры предоставляемого кредита, как и  прочие условия ипотеки, может определить только банк. Как и в случае с  процентами, прежде всего он будет исходить из благонадежности клиента и его финансовых возможностей, а также обязательно будет учитывать оценочную стоимость приобретаемого жилья.

      Сроки кредита колеблются в пределах от 1 года до 30 лет. Как правило, банки определяют диапазон, в пределах которого заемщик может сам выбрать наиболее оптимальный срок для себя. Некоторые банки определяют фиксированные сроки на кредит на покупку жилья, например, 5, 10, 15 и т. д. на свое усмотрение и устанавливают определенные условия ипотечного кредитования для каждого из них. Однако надо учитывать, что чем больше возраст заемщика, тем труднее ему будет получить квартиру в кредит на длительный срок и тем выше будет процентная ставка и суровее условия страхования, о которых пойдет речь позже.

      Размер первоначального взноса на покупку жилья - не менее 10% и, как правило, не более 30% от стоимости приобретаемого жилья.

      Первоначальный  взнос - это та часть стоимости  приобретаемого жилья, которую заемщик  платит самостоятельно. Размеры первоначального взноса определяются опять же таки банком. Он может вообще отсутствовать, но такие программы отличаются невысоким размером кредита и по условиям ипотечного кредитования в качестве залога не может быть использована квартира в строящемся доме или построенном, но не сданном комиссии.

      Первоначальный  взнос довольно тесно связан с  процентной ставкой по кредиту на покупку жилья. При низком первоначальном взносе, проценты по кредиту будут, скорее всего, выше, чем в случае с обычным или высоким первоначальным взносом.

      Погашение задолженности происходит с помощью ежемесячных (ежеквартальных) платежей в течение всего срока ипотечного кредита.

      Существует  несколько вариантов осуществления  платежей по ипотечному кредиту:

• аннуитетные платежи - это когда по условиям ипотеки происходит выплата равными суммами в течение всего срока кредита. Эта форма удобна тем, что Вы четко знаете, сколько Вам нужно заплатить в этом месяце (квартале) и можете рассчитывать свои доходы и траты.
• дифференцированные платежи - зависят от оставшегося срока кредита, чем ближе к концу, тем меньше ежемесячные платежи. Такие условия ипотеки в конечном итоге обеспечивает меньшую сумму выплаты по кредиту, чем в случае аннуитетной схемы, но практически не используется банками России из-за меньшей выгоды.

      Отношения банка и заемщика при получении ипотечного кредита, а также то, какое жилье подлежит ипотеке и прочие вопросы этой области, регулируются Федеральным законом РФ №102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

      Для удостоверения прав на погашение кредита на покупку жилья, а также права залога на жилое помещение, составляется закладная.

      Закладная - это именная ценная бумага, которая  удостоверяет что жилье, указанное  в договоре находится в залоге, а также подтверждает право банка  на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.

      Для увеличения безопасности сделки, банки  в условиях ипотечного кредита прописывают  обязательное страхование заемщика. Очень часто, они требуют заключения договора с какой-то определенной страховой компанией. Все расходы по страхованию ложатся на заемщика.

      При подаче заявления в банк на получение  ипотечного кредита, к ним прилагается  оценка квартиры независимым экспертом, но банк может провести самостоятельную оценку собственными специалистами.

      Заемщик должен, как и в случае обычного кредита, представить справку о  своих официальных доходах за последние шесть месяцев.

      Для сравнения условий ипотеки некоторых банков используем следующую таблицу:

      Таблица 3. Условия ипотечного кредитования 
 

      2.2.Налоговые льготы при ипотеке 
 

      Рассмотрим налоговые льготы и случаи их предоставления при приобретении квартиры в собственность по ипотеке. Стоит отметить, что с 1 января 2005 года действует новый порядок расчёта и применения льгот по подоходному налогу - так называемый налоговый или имущественный вычет.

      Имущественный налоговый вычет - это возвращенный налог на доходы. Налоговым кодексом установлено, что при покупке или продаже недвижимости вы можете возвратить налог, либо уменьшить налогооблагаемую базу, т.е. ту сумму, на которую вам начисляют налог. При этом, сумма вычета по поводу приобретения (строительства) квартиры (жилого дома) (пп. 2, п. 1 220 НК РФ) установлена налоговым кодексом в размере, не превышающем 1 000 000 рублей. В налоговом кодексе РФ (ст.220) один из видов имущественного вычета определен для случаев приобретения (строительства) квартир, жилых домов или доли (долей) в них (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

      Вышеописанный имущественный налоговый вычет  налогоплательщик может получить в  сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в том числе по ипотеке, в размере фактически произведенных расходов. При этом, величина вычета, как правило, не превышает 1 млн. рублей. Размер налоговой льготы может быть увеличен на суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.

      Какие расходы налогоплательщика при  приобретении жилья учитывает Налоговый  кодекс Российской Федерации? В этот список включены:

• затраты на разработку проектно-сметной документации;
• затраты на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации и др.;
• расходы на приобретение жилого дома, в том числе, находящегося в процессе строительства;
• расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
• расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома) и отделке.

      Стоит помнить, что условие принятия к  вычету расходов на достройку и отделку  приобретаемой квартиры - это наличие в договоре пункта о приобретении жилого дома или квартиры (прав на квартиру) без отделки. Если вы упустите этот момент при оформлении ипотечного кредита, имущественный налоговую льготу вам предоставят только в отношении расходов, связанных с приобретением или строительством жилья.