Ипотечное кредитование в РФ

      - отсутствие достаточного законодательного  оформления функционирования вторичного  рынка ипотечного кредитования,  
- отсутствие узаконенной частной собственности на землю, что тормозит приток инвестиций в эту сферу, 
- несовершенный правовой механизм реализации прав по ипотеке.  
С целью совершенствования последней проблемы необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем: 
· уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением,  
· обращения взыскания на заложенное жилое помещение, заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане,  
· создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.  
Обращение взыскания на заложенное жилое помещение. 
В России риски предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов усиливаются вследствие проблем, связанных с трудностями обращения взыскания на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностями выселения залогодателя и членов его семьи. Однако они могут быть существенно снижены в результате устранения противоречия между нормами права, закрепленными, с одной стороны, в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с другой - в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Жилищном кодексе РФ, в отношении последствий невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам.  
Речь идет о правах пользования жилым помещением членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении, приобретенном с помощью кредита и находящемся в залоге.  
Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое жилое помещение при условии, если:  
- жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры; 
- проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже, - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.  
В то же время норма, предусмотренная статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, ставит серьезные препятствия на пути развития ипотечного жилищного кредитования и жилищного рынка в целом.  
Необходимо внести ряд поправок в указанные законы в части оснований и порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения с целью однозначного понимания закрепленных в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" норм.  
Кроме того, есть необходимость в обобщении Верховным Судом Российской Федерации вопросов, связанных с особенностями рассмотрения судебных дел по обращению взыскания на заложенное жилое помещение и выселению недобросовестных заемщиков и членов их семей. В настоящее время нет однозначного подхода при рассмотрении такого рода судебных дел.  
Создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение. 
Необходимо внести изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР, учитывающие необходимость создания правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.  
С этой целью необходимо законодательно закрепить в Жилищном кодексе РСФСР (а в последующем и в Жилищном кодексе Российской Федерации) возможность создания специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда - фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граждан в соответствующих случаях.  
Уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане. 
Необходимо заполнить существующий в настоящее время правовой вакуум по вопросам ипотеки жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника.  
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации сделки с недвижимостью, права на которую имеют несовершеннолетние члены семьи собственника, совершаются только с согласия органов опеки и попечительства. Вместе с тем на федеральном уровне не урегулировано, что именно может служить основанием для такого согласия.  
 
 
 
 
 
 

      2.4.Основные  ипотечные программы 
 

      Среди основных программ ипотечного кредитования можно выделить: ипотеку первичного жилья, ипотеку вторичного жилья и ипотеку новостроек. Можно также выделить ипотеку элитного жилья, ипотеку загородной недвижимости и ипотеку земли и земельных участков. 
 

      2.4.1. Ипотека первичного  жилья 
 

      Выбирая ипотеку первичного жилья, большинство покупателей мечтает о новой квартире,   которая станет их собственностью. Однако именно с ипотекой первичного жилья связаны многие трудности, которые необходимо учитывать. Как правило, на рынке первичной ипотеки процентная ставка до оформления прав собственности на жилье обычно выше (примерно на 2%), чем по ипотеке вторичного жилья. Однако, после оформления прав собственности на квартиру, процентная ставка обычно снижается до уровня вторичного рынка.  Это связано с тем,  что на этапе строительства кредитование осуществляется под залог прав требования по инвестиционному договору, потому что квартира в этот момент не является собственностью заемщика и не может быть таковой до сдачи дома Госкомиссии. Минимальный первоначальный взнос при этом обычно выше и в среднем составляет 30-40% от стоимости жилья, в то время как на рынке вторичного жилья - в среднем 15-20%. При ипотеке первичного жилья до оформления прав собственности, необходимо страхование только жизни и потери трудоспособности заемщика. Кроме того, в большинстве случаев, не нужно страховать титул, то есть риск потери собственности вследствие претензий третьих лиц. В случае ипотеки первичного жилья чаще прибегают к безналичному переводу денег, что экономит средства при операции обналичивании, за которую многие банки берут комиссионные. За безналичные переводы некоторые банки тоже взимают комиссию, но она, как правило, меньше аналогичных сборов за операции с наличными деньгами.  В настоящее время, особенно с учетом кризиса, не все российские банки работают по программам ипотеки первичного жилья. В частности, по программам первичной ипотеки работают Райффайзенбанк, Городской ипотечный банк, Сбербанк, Промстройбанк, банк «Дельтакредит», Внешторгбанк, Газпромбанк, Нордеа банк и другие.

      В тоже время нельзя не отметить начавшуюся тенденцию снижения ставок по кредитам на новостройки,которое, впрочем, проходит синхронно и со снижением ставок на вторичном рынке. Среди снизивших процентные ставки в этом году -Газпромбанк, Сбербанк, ВТБ-24. В целом, сейчас взять кредит на одобренную новостройку можно под 14-19% годовых в рублях или 11-16,5% в долларах. С учетом всех дополнительных расходов ставка растет на 1 -2% годовых.

      Одновременно на рынке сформировались альянсы банков и застройщиков, которые нашли возможности для взаимовыгодного сотрудничества. Речь идет о ситуациях, когда банк (порой эксклюзивно) выдает кредиты покупателям в целом пуле объектов одного и того же застройщика или девелопера. Так нашли друг друга ЮИТ и Nordea, Интеко (в лице Магистрата), Сити 21 Век, Система-Галс и Газпромбанк, ВТБ 24 и ПИК, Ведис и Банк Санкт-Петербург. Достаточно оригинальную политику проводит Московский кредитный банк, который разнообразил предложение за счет небольших подмосковных застройщиков Долгопрудненская строительная компания, Подольская Жилищная Инициатива и других.                                                                                                                    Однако нужно отметить, что условия рассрочки многих застройщиков иногда выглядят более привлекательно, чем кредитные продукты банков. В рассрочку ряд объектов можно приобрести по ставке 13-18% годовых в рублях на несколько лет. Но существенным недостатком кредита-рассрочки от застройщиков является его, как правило, максимальный срок в 5 лет и необходимость первоначального взноса минимум в 50%, в то время как солидному банку хватит и 30%. Есть и исключения. Так, СУ-155 предлагает оформить рассрочку даже на 15 лет под 15-18% годовых, однако есть важный нюанс - вернуть весь кредит покупатель должен до окончания срока строительства. То есть реальный срок рассрочки оказывается 2-3 года. У банков рублевые ставки, как правило, выше, чем по рассрочке (даже без учета всех комиссий, страховых платежей и прочих расходов), но и срок кредита существенно больше. 
 

      2.4.2. Ипотека вторичного  жилья.    
 

                Несмотря на то, что ипотека первичного жилья сейчас очень активно развивается, сегодня рынок ипотеки предлагает также ипотеку вторичного жилья. Ипотекой вторичного жилья занимаются как коммерческие (банки, коммандитные товарищества, жилищные кооперативы и т. д.), так и государственные структуры. При ипотеке вторичного жилья, после заключения договора требуется значительный первоначальный взнос, который обычно составляет до 30% от стоимости будущей квартиры. Сложность еще и в том, что сумма ипотеки вторичного жилья редко превышает 75-80% стоимости дома. Очень важно для российских покупателей то, что ипотека вторичного жилья отличается большей доступностью. Кроме того, при вторичной ипотеке будущий владелец дома въезжает в него сразу. При работе по ипотеке вторичного жилья банки могут рассматривать не только официальный, но и "серый" доход. На этом рынке активно работают агентства недвижимости, которые анализируют возможности клиента и сопоставляют их с условиями различных ипотечных программ города.      
 

      2.4.3.Ипотека строящегося жилья   
 

      Преимущество  ипотеки строящегося жилья в том, что вы становитесь обладателем новостройки. Новостройка привлекательна также своей современностью и юридической чистотой. Ипотека хороша тем, что пока идет строительство, вы уже сможете запланировать свое будущее. Вы также экономите, поскольку приобретаете квартиру или дом по самой низкой цене. Ипотека на рынке строительства жилья развивается, в основном, путем двусторонних договоренностей между банками и строителями. Ипотеку нового строительства обеспечивает, например, Сбербанк в Москве. Кредит может получить любой гражданин РФ для покупки квартиры в Москве. Процентная ставка в валюте по новостройкам составляет 10-13,5% годовых при сроке кредитования до 30 лет. Сумма кредита не ограничена и зависит от платежеспособности и стоимости приобретаемой квартиры. Собственные средства заемщика должны составлять не менее 30%. Необходимы   также   поручители   и подтверждение дохода.    
 

      2.4.4.Ипотека элитного жилья    
 

      Ипотека элитного жилья получает все больше распространение в России. Ведь даже инвестиционная покупка элитной квартиры через ипотечный кредит является выгодной. Вместо того чтобы изымать из оборота деньги на покупку элитного жилья, бизнесмены приобретают его в кредит с намерением в дальнейшем продать с большой выгодой. Как отмечают эксперты, особенно выгодно покупать элитное жилье в кредит на стадии строительства. В этом случае ипотека оформляется на 10- 15 лет, и, получив заемные средства на строящееся жилье, клиент пользуется инвестиционным кредитом, поскольку после завершения строительства стоимость объекта серьезно увеличивается, а вложенные средства капитализируются.      

      Такой   большой   ипотечный   кредит можно получить не во всех банках. По правилам Сбербанка максимальный размер кредита для каждого заемщика определяется на основании оценки его платежеспособности и не может превышать 90% стоимости объекта недвижимости. Платежеспособность заемщика по программам ипотеки определяется не только зарплатой по основному месту его работы, но и другими доходами - получаемыми по другим местам работы, от занятий частной практикой либо от иных источников доходов, разрешенных законодательством. Банк "Сосьете Женераль Восток" не ограничивает максимальную сумму ипотечного кредита, а Внешторгбанк 24 выдает кредиты на сумму до $1 млн.

      Ипотека загородной недвижимости Сегодня ипотеку  можно оформить не только на городское  жилье, но и на покупку дома в кредит или строительство загородной недвижимости. Сейчас ипотека по покупке загородной недвижимости не отличается ни по времени, ни по своей стоимости от покупки квартиры. После заключения кредитного договора и помещения суммы кредита в депозитарный сейф либо открытия аккредитива банк в сделке продавца и покупателя не участвует. Продавец и покупатель самостоятельно заключают договор купли-продажи, куда обязательно включают указание на то, что дом и участок приобретаются за счет кредитных средств, и указание реквизитов банка, необходимых государственному регистратору для внесения записи в Единый государственный реестр прав. Вместе с договором купли продажи покупатель подает в орган государственной регистрации закладную. После регистрации ипотеки продавец получает деньги из депозитарного сейфа либо со счета "аккредитивы к оплате" по предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи. Первоначальный взнос должен составлять не менее 30% стоимости предмета залога. В соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса РФ покупателю недвижимости одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.    
 

        2.4.5.Ипотека  земли   и   земельных участков 
 

      Главное различие между ипотекой жилых помещений и ипотекой земельных участков заключается в том, что ипотека дома невозможна без одновременного залога и земельного участка под этим домом либо его части, функционально обеспечивающей дом. Залог земельного участка обязателен не только в том случае, если он принадлежит заемщику на праве собственности, но также и на праве аренды. Заемщик обязан заложить принадлежащее ему право аренды этого участка или соответствующей его части.

      Правила об ипотеке не распространяются на земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

      На  земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без  согласия залогодержателя возводить  здания и сооружения, если иное не предусмотрено  договором. Оценка земельного участка не может быть установлена в Договоре об ипотеке ниже его нормативной стоимости.[40] 
 

      2.5. Анализ рынка ипотечных  жилищных кредитов  в РФ 
 

      В первые годы возрождения ипотечного кредитования стало очевидно, что  успешное и динамичное развитие рынка  ипотечного жилищного кредитования в России невозможно без активного участия в этом процессе государства. Необходимо было разработать общую концепцию развития ипотечного кредитования, определить приоритеты в механизмах рефинансирования, создать инфраструктуру ипотечного рынка.

      Ипотечное жилищное кредитование становится составной  частью государственной жилищной политики. Это нашло свое отражение в  государственной целевой программе  «Жилище» (июнь 1993 г.) - одной из приоритетных программ структурной перестройки  экономики России.

      Несмотря  на достигнутые результаты, проблема обеспечения жильем населения продолжала обостряться, а инвестиционная деятельность - снижаться.

      10 июня 1994 г. Президент Российской  Федерации подписал следующие  указы:

      «О  жилищных кредитах» в целях «оказания кредитно-финансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы». Отмечалось, что коммерческие банки могут выдавать три вида жилищных кредитов: земельный кредит, строительный кредит и кредит на приобретение жилья.