Ипотечное кредитование в РФ

      «О  выпуске и обращении жилищных сертификатов», согласно которому юридическое лицо - заказчик при осуществлении строительства жилых домов получал право привлекать средства граждан РФ с помощью особого вида облигаций - жилищных сертификатов, имеющих номинальную стоимость в единицах общей площади.

      В марте 1996 г. Указом Президента были одобрены основные направления нового этапа  реализации государственной целевой  программы «Жилище». Началось возрождение  системы ипотечного кредитования.

      Существенное  значение для совершенствования  правовых и методологических основ ипотечного жилищного кредитования имеет принятая Правительством Российской Федерации в январе 2000 г. «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования». Концепция определила главную цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

      Следующий этап развития ипотечного жилищного  кредитования связан с федеральной  целевой программой «Жилище» на 2002-2010 гг. В программе были предусмотрены меры по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов путем предоставления государственных гарантий по заимствованиям АИЖК с целью повы-шения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК.

      В 2003 г. начал реализовываться проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам  России».

      Данный  этап развития ипотечного жилищного  кредитования был связан с активным процессом совершенствования законодательных  основ, регулирующих деятельность различных  субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов. В конце 2004 г. Государственной  думой был принят пакет законов, направленных на формирование рынка доступного жилья.

      В марте 2005 г. Правительство РФ одобрило «Концепцию развития унифицированной  системы рефинансирования ипотечных  жилищных кредитов».

      Целью данного документа является описание мер, которые необходимо предпринять, чтобы повысить доступность для  населения ипотечных жилищных кредитов.

      В начале 2008года, по данным Stock Trader’s Almanac, индекс Standard&Poor’s 500 упал на 5,32%, что явилось худшим показателем с 1930г., а на 8 января было зафиксировано особенно сильное падение биржевых индексов в связи с обвалом котировок на 28,4% самого крупного американского ипотечного кредитора Countrywide Financial Corp. [29,18]

      К концу 2008 года рынок ипотечного кредитования стал настоящей головной болью, как  для банкиров, так и для их клиентов.

      По  данным ЦБ на 1 июля 2008года, объем задолженности по ипотечным кредитам составил 825 млрд. руб., при этом темпы роста ипотеки замедлялись. Число банков, предоставляющих населению ипотечные кредиты, в I квартале 2008г. уменьшилось на 6%, до 552 (после роста в 2007г. на 18%, до 587). [29,20] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Таблица 4. Самые ипотечные банки в I полугодии 2008г. 

      2009 год был, пожалуй, самым тяжелым  для России после кризиса 1998 года: в первом полугодии 2009 года  ВВП упал на 10,4% и, по предварительным данным Росстата, на 7,9% в целом за год. Это падение, отражающее снижение инвестиций, спад производства и замедление экономической активности, явилось, главным образом, следствием прекращения доступа к внешним источникам финансирования для российских заемщиков и снижения цен на российский сырьевой экспорт на фоне мирового экономического кризиса.

      Сокращение  доступа к рефинансированию и  снижение кредитных возможностей банков в совокупности с ростом их требований к заемщикам, с одной стороны, а также снижение платежеспособного спроса населения и переход к выжидательно-сберегательной стратегии - с другой, привели к сокращению объемов выдачи ипотечных кредитов в 2009 году.

      По  итогам года было выдано чуть более 130 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 152,5 млрд. рублей, что в 2,7 раза меньше уровня 2008 года в количественном выражении, и в 4,3 раза - в объемном. Сократился также средний размер кредита - с 1,88 млн. рублей в 2008 до 1,17 млн. рублей в 2009 году (-38%), что во многом также обусловлено снижением цен на рынке жилья.

      Вместе  с тем, в течение года наблюдалась  медленная, но устойчивая тенденция  роста выдачи ипотеки, заметно ускорившаяся в IV квартале 2009 года, особенно в декабре, когда только за один месяц было выдано 18% общего годового объема выдачи. Если в первом полугодии 2009 года было выдано лишь 55,9 млрд. рублей ипотечных кредитов, что 6,1 раза меньше уровня сопоставимого периода 2008 года, то уже во втором полугодии глубина падения рынка сократилась практически вдвое - объем выданных кредитов составил 96,6 млрд. рублей, что лишь 3,3 раза меньше объема выдачи во втором полугодии 2008 года. В количественном выражении во втором полугодии 2009 года было выдано 85,6 тыс. ипотечных кредитов, что в 1,9 раза больше уровня первого полугодия (44,4 тыс.).

      Определенную  роль в динамике рынка сыграл эффект сезонности, присущий ипотечному кредитованию. Тем не менее, существенный рост объемов  выдачи в IV квартале 2009 года связан, прежде всего, со снижением требований банков к ипотечным заемщикам на фоне улучшения ситуации с фондированием и позитивных сигналов со стороны мировой экономики. Помимо этого в IV квартале было отмечено возвращение на рынок части отложенного спроса, что объяснялось изменением настроений у части ипотечных заемщиков решивших, что цены на рынке недвижимости достигли «дна», а также выплатами бонусов по итогам года (в 2008 году многие компании отказались от таких выплат).

      В течение 2009 года объем ипотечной  задолженности на балансах банков также  постепенно снижался, однако темпы падения показателя существенно замедлились во втором полугодии. По итогам первого полугодия 2009 года объем ипотечной задолженности снизился на 4,8%, до уровня в 1,019 трлн. рублей, в то время как во втором полугодии показатель снизился всего на 0,8%, составив, таким образом, 1,011 трлн. рублей.

      Отличительной чертой 2009 года стало также существенное изменение структуры выдачи ипотечных  кредитов. Если в 2008 году кредиты в  иностранной валюте составили 14,5% от общего объема выданных кредитов, то по итогам 2009 года их доля составила лишь 6,6%. Такое снижение связано с изменением макроэкономических условий и падением курса рубля в конце 2008 - начале 2009 года, что существенно повысило стоимость обслуживания валютного долга для заемщиков и риск неплатежей по кредитам в иностранной валюте для банков.

      По  прогнозу АИЖК, общий объем выдачи ипотечных кредитов в 2010 году оставит 280-320 млрд. рублей, в количественном выражении - 210-240 тыс.

      Рост  процентных ставок, отразившийся в  официальной статистике Банка России резким всплеском в I квартале 2009 года, объясняется преимущественно методологий расчета средневзвешенных ставок Банка России - ставки считаются накопленным итогом с начала года. Реально ставки выдачи по ипотечным кредитам значительно увеличились, ввиду последствий мирового финансового кризиса, еще во второй половине 2008 года, но их тренд был сглажен методологией расчета.

      Комплекс  мер по улучшению ликвидности  банковского сектора, предпринятый Банком России, позволил банкам стабилизировать ставки в начале второго полугодия 2009 года, и постепенно перейти к их снижению в конце III квартала.

      В IV квартале 2009 года тенденция к снижению ставок закрепилась. По итогам года средневзвешенная ставка по кредитам в рублях составила  14,3%, снизившись на 0,3 п.п. по отношению к III кварталу. Средневзвешенная ставка по кредитам в иностранной валюте составила 12,7%, снизившись за квартал на 0,4 п.п. Тем не менее, это по-прежнему выше уровня конца 2008 года (12,9% и 10,8% соответственно, в рублях и иностранной валюте). Однако, при позитивном сценарии развития экономики, учитывая методологию расчета средневзвешенных ставок Банка России, можно ожидать, что к концу 2010 года средневзвешенные ставки составят 12-13% в рублях, и около 11% - в иностранной валюте. В тоже время, благодаря государственным мерам по повышению доступности ипотечного кредитования, в течение года на рынке появятся продукты, в том числе, выдаваемые по стандартам АИЖК, процентная ставка по которым не превысит 11%.

      В течение 2009 года наблюдалось изменение динамики средних сроков кредитования в сторону снижения по сравнению с показателем 2008 года, особенно по кредитам в иностранной валюте. Это связано с более низкими процентными ставками по кредитам с меньшим сроком, что стимулировало заемщиков к их выбору, общим сокращением сроков кредитования банками ввиду возросших рисков, а также изменением структуры выдачи ипотечных кредитов в сторону снижения доли кредитов в иностранной валюте до 5%.

      Во  втором полугодии 2009 года динамика средневзвешенного срока ипотечных кредитов в рублях стабилизировалась, он составил 16,46 лет, снизившись, по сравнению с первым полугодием, меньше чем на месяц. Срок кредитов в иностранной валюте по итогам года составил 11,63 года, что на 13,6 месяца превышает уровень конца первого полугодия. Такая ситуация, по всей видимости, отражает снижение учитываемого валютного риска при выдаче ипотечных кредитов на фоне укрепления рубля во втором полугодии.

      В течение всего 2009 года в России росли  объем и доля просроченной задолженности в общем объеме выданных кредитов. По итогам года, объем просрочки увеличился с 11,5 до 31 млрд. руб. - соответственно с 1,07% до 3,07% от общего объема выдачи ипотечных кредитов соответственно.

      Положительной тенденцией последних месяцев 2009 года стало замедление темпов роста доли просроченной задолженности, что может быть связано с замедлением темпов роста безработицы в этот период. Если в первом полугодии 2009 года доля просроченной задолженности увеличилась вдвое, с 1,07% до 2,11%, то во втором полугодии прирост составил только 45%. В целом, быстрее увеличивалась доля просроченной задолженности по кредитам в рублях. В среднем, она росла на 11,36% в месяц, в то время как среднемесячные темпы роста по кредитам в иностранной валюте составили 7,34%. Некоторый опережающий рост доли просрочки в декабре 2009 года может объясняться внесением Банком России изменений в нормативные документы, касающихся учета просроченных ссуд по форме 254-п. Согласно изменениям, при ухудшении финансового положения заемщика, кредитная организация вправе не переводить выданную ссуду из портфеля однородных ссуд соответствующего качества, что дает возможность не создавать дополнительные резервы на возможные потери по ссудам. Очевидно, такая либерализация требований могла стимулировать банки отражать реальный объем просроченной задолженности.

      Исходя  из динамики показателя в 2009 году, изменений  учета просроченных ссуд по форме 254-п, ужесточения требований банков к  качеству заемщиков в 2009 году и возвращения  банков в IV квартале 2009 года к практике рефинансирования ранее выданных своих и чужих кредитов, можно предположить, что по итогам 2010 года доля просроченной задолженности не превысит 5%. Снижение темпов роста просрочки будет происходить, в основном, за счет стабилизации объема «плохих» ссуд на фоне роста объемов выдачи ипотечных кредитов.