Способы оценки износа

   4.5. Способы оценки  износа  

   Физический  износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека [7].

   Выделяют  следующие методы расчета физического  износа зданий:

   ·      нормативный (для жилых зданий);

   ·      стоимостный;

   ·      метод срока жизни.

   Нормативный метод расчета  физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва, 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

   Физический  износ здания следует определять по формуле  

    ,                                                 (4)  

где   – физический износ здания, %; F_i – физический износ i-го конструктивного элемента, %; L_i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-гo конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания; n – количество конструктивных элементов в здании.

   Доли  восстановительной стоимости отдельных  конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости  здания (в процентах) обычно принимают  по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, – по их сметной стоимости (табл. 4).

   Таблица 4

Условный  пример расчета физического  износа  
нормативным методом  

 

 

   Описанная методика применяется исключительно  в отечественной практике. При всей ее наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

   · невозможность изначально учесть по причине своей «нормативности» нетипичные условия эксплуатации объекта;

   · трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

   · невозможность измерения функционального и внешнего износа;

   · субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

   Стоимостный метод определения  физического износа. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

   Суть  стоимостного метода определения физического  износа заключается в определении  затрат на воссоздание элементов  здания.

   Описанная методика позволяет рассчитать износ  элементов и здания в целом  сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Кроме того, поскольку расчет обесценивания производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», итог, полученный в результате применения данного подхода можно считать довольно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания (табл. 5).

   Таблица 5  

Пример  расчета физического  износа стоимостным  методом  

 

 

   Определение физического износа зданий методом срока  жизни. Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой:  

    ,                         (5)  

где И(%) – износ в процентах; ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

   При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов  здания с последующим суммированием  рассчитанных обесцениваний, так и для здания в целом. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики могут использовать также упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:   

    ,                                             (6)  

где И(%) – износ в процентах; ФЖ – типичный срок физической жизни.

   Применение  формулы (6) также актуально при  расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле (5).

   Рассчитанный  таким образом процент износа элементов или здания в целом  может быть переведен в стоимостное  выражение (обесценивание):  

    ,                                               (7)  

где И – износ  в процентах; ВС – восстановительная стоимость.

   Как отмечалось выше, физический износ  подразделяют на устранимый и неустранимый. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

   Короткоживущие  элементы – элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом (кровля, сантехническое оборудование и т. п.).

   У долгоживущих элементов ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни всего сооружения (фундамент, несущие стены и т. д.).

   Устранимый  физический износ  короткоживущих элементов. Причиной возникновения устранимого физического износа является естественное изнашивание элементов здания со временем, а также небрежная эксплуатация. В этом случае цена продажи здания соответствует обесцениванию, поскольку потенциальному собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т. д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния [7].

   Итак, устранимый физический износ в денежном выражении определен как стоимость  отложенного ремонта, т. е. затрат по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному (табл. 6).

   Таблица 6

Определение обесценивания,  
вызванного устранимым физическим износом  

   Неустранимый  физический износ  компонентов с  коротким сроком жизни представляет собой затраты на восстановление этих быстроизнашивающихся компонентов и определяется разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов (табл. 7).  

   Таблица 7  

Определение обесценивания, вызванного неустранимым

физическим износом компонентов с коротким сроком жизни  

 

 

   Устранимый  физический износ  элементов с долгим сроком жизни в стоимостном выражении может быть определен разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

   Неустранимый  физический износ  элементов с долгим сроком жизни определяется разницей между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания (табл. 8).

   Таблица 8  

Определение обесценивания, вызванного неустранимым  
физическим износом долгоживущих элементов  

   Окончание табл. 8