Оценка бизнеса

    4.   Контрольные  задания

    Темы     раздела  1

1. Затратный   подход  к  оценке  бизнеса.

    Темы   раздела  2

Оценка  рыночной  стоимости  финансовых  вложений. 

2. Оценка    предполагаемого  проекта  реорганизации  предприятия.
3. Российские  стандарты  оценки.

Задача  3    Ипотечно-инвестиционный  анализ.

    Определить  обоснованную  стоимость   недвижимости  на  основе  следующей   информации:

1)  чистый  операционный  доход   на  ближайшие  5  лет  представлен   в  таблице 2:

Таблица 2

2. в  конце  5-го  года  объект  продается  за  1200  тыс. руб.;
3. ставка  дохода  на  собственный  капитал  инвестора  составляет  16%;
4. инвестор  получает  в  банке  кредит  в  сумме  500  тыс. руб.  на  10  лет под 10 %  годовых.  Кредит   погашается  ежегодно  равными частями с начислением процентов на  остаток долга.

Методические  указания  к  решению  задачи  3

1.  Для   решения   задачи  рекомендуется   предварительно  ознакомиться  с  методами  оценки  недвижимости,  приобретаемой  с  участием  ипотечного  кредита  - см.   источник  литературы:

"Оценка  недвижимости  и  бизнеса"  Учебник/Под  ред.   М.А. Федотовой,  Э.А. Уткина. - М.:  "ЭКМОС",   2002,  с. 208-209.

2. Расчет  представить  в  табличном  виде.

 

Вопрос 1 Затратный   подход  к  оценке  бизнеса. 

     Имущественный (затратный) подход в оценке бизнеса  рассматривает стоимость предприятия  с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и  обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

     Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка, то есть оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего имущественного комплекса получают путем суммирования стоимостей его частей.

Базовая формула в имущественном (затратном) подходе является:  

     Собственный капитал = Активы - Обязательства. 

Данный  подход представлен двумя основными методами:

       методом чистых активов;

       методом ликвидационной стоимости. 
 
 

       Сфера применения

Подход к оценке на основе затрат является наиболее приемлемым:

• при оценке государственных объектов;
• при расчете стоимости имущества,    которое предназначено   для специального использования (без получения дохода) - это школы, больницы, здания почты культурные сооружения, вокзалы и т.д.;
• при переоценке основных фондов для бухгалтерского учета;
• при оценке в целях налогообложения и страхования при судебном разделе имущества;
• при распродаже имущества на открытых торгах.

     Преимущества  и недостатки имущественного подхода

 

     Преимущества:

• основывается на оценке имеющихся активов, т. е. имеет объективную основу;
• при оценке отдельных составляющих активов могут использоваться все три подхода к оценке: доходный, затратный и рыночный.

     Недостатки:

• статичен, т.е. не учитывает перспектив развития бизнеса;
• не принимает во внимание основные финансово – экономические показатели деятельности оцениваемого предприятия.

     Применение затратного метода

     В рамках затратного подхода применяется  какой-либо метод оценки недвижимости. В работе весь процесс оценки недвижимости расписывается последовательно.

     Этот  метод включает несколько этапов:

     1. Определяется стоимость земельного  участка, на котором находятся здания, сооружения.

     2. Оценивается восстановительная  стоимость или стоимость замещения  здания и сооружения на действительную  дату оценки.

     Под восстановительной  стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае, если расчет восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.

     Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

     Рассчитывается  ли стоимость воспроизводства или  замещения, должно быть отражено в отчете, причем выбор следует ясно обосновать для предупреждения неправильного понимания.

     Определение полной стоимости  строительства включает расчет:

     • прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчислений, стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике безопасности и т.п.);

     • косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на перепродажу собственности, рекламных выплат в течение строительства, расходов на изменение права собственности. Использование издержек замещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые «устаревшие» элементы;

     • предпринимательского дохода.

     Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15% затрат на строительство.

     3. Рассчитываются все виды износа  зданий и сооружений с учетом  их физического, функционального, технологического и экономического устаревания.

     Физическое  устаревание - потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.

     Функциональное устаревание - потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является результатом внутренних свойств объекта собственности и связано с такими факторами, как конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки, и проявляется в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инженерном обеспечении и т.д. Иначе говоря, объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

     Формой  функционального устаревания является технологическое устаревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным, более дорогим в эксплуатации.

     Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости актива, вызванной внешними факторами, например изменениями, понизившими спрос, или возросшей конкуренцией.

     4. Определяется остаточная стоимость  зданий и сооружений как разность  между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.

     5. Рассчитывается полная стоимость  объекта недвижимости посредством  прибавления к остаточной стоимости  зданий и сооружений стоимости  земельного участка.

Вопрос 2 Оценка  рыночной  стоимости  финансовых  вложений. 

     К финансовым вложениям относятся инвестиции предприятия в ценные бумаги и в уставные капиталы других организаций, а также предоставленные другим организациям займы на территории Российской Федерации и за её пределами. Оценка финансовых вложений осуществляется, исходя из рыночной стоимости на дату оценки, и является предметом пристального внимания оценщика.

Вопрос 3 Оценка    предполагаемого  проекта  реорганизации  предприятия. 

     В связи с постоянной динамикой развития бизнес компании также должен перестраиваться. Возможность перестройки обуславливает процесс реструктуризации. При этом реструктуризация в макроэкономическом смысле представляет собой определенный этап развития экономики, характеризующийся качественным изменением типов экономических субъектов и их экономическим поведением. Реструктуризация в микроэкономическом смысле связана, в первую очередь, с изменениями, происходящими в компании.

     Реструктуризация  объекта, под которым мы понимаем компанию, представляет собой процесс изменения состава элементов, их функций, связей между ними при сохранении основных свойств объекта. Целью реструктуризации является изменение качественной специфики объекта в соответствии с заданными параметрами для более успешного ее функционирования.

     Исследование  предприятия в целях реструктуризации проводится в три этапа:

1. Анализ текущего состояния предприятия, производственных и финансовых планов руководства.
2. Детализированный финансовый анализ предприятия и выявление внутренних факторов, способствующих росту его стоимости.

   3. Анализ возможностей  реструктурирования:

• организационного (продажа производственных подразделений, покупка компаний, слияние, создание совместного предприятия, ликвидация подразделения и т.д.);
• финансового (принятие решений в отношении задолженности, увеличения собственного капитала).

     Главная цель реструктуризации – поиск источников развития предприятия (бизнеса) на основе внутренних и внешних факторов. Внутренние факторы основаны на выработке операционной, инвестиционной и финансовой стратегии создания стоимости предприятия за счет собственных и заемных источников финансирования, а внешние основаны на реорганизации видов деятельности и структуры предприятия.

     Необходимо  отметить, что реструктуризация отличается от реформирования и реорганизации. Реформирование является более общим понятием и может быть реализовано путем выполнения работ по реструктуризации. Реорганизация носит юридический оттенок и может быть использована как инструмент в рисках работ по реструктуризации. Реструктуризация же предполагает осуществление действий как в организационном, так и в финансовом аспекте. При этом если объектом реструктуризации выступает компания в целом, то основной целью данного процесса будет увеличение ее стоимости.