Жилищные правоотношения в Республики Казахстан

в бюджетных организациях или займет государственную выборную должность.

      Закон о жилищных отношениях  специально не предусматривает  особенностей

предоставления  жилища  из  жилищного  фонда   государственных  предприятий.

Специально  этому посвящена статья  100  Закона,  которая  в  основном  носит

отсылочный  характер, указывая что порядок предоставление указанных  жилищ  и

пользование  ими  устанавливается   Правительством   Республики   Казахстан.

Однако, после введения в действие Закона и по  сей  день,  Правительство  не

принимало каких-либо общих постановлений  определяющих правовой  режим  жилищ

государственных предприятий. Но, поскольку такие  жилища все же существуют  и

их  количество растет, следует руководствоваться  Законом  и  теми  правовыми

нормами,   которые   действовали   ранее   и    не    противоречат    новому

законодательству.

      Раздел  V  Закона  о  жилищных   отношениях   регулирует   возможность

предоставления  жилища в порядке исполнения  договора.  Возникающие  в  таком

порядке жилищные правоотношения по-своему содержанию  не  отличаются  какими

либо  специфическими  особенностями.   Закон   предусматривает   возможность

передачи  жилища по договору в собственность  или в пользование.

      Права  нанимателя  возникают   на   основании   двух   последовательно

заключаемых договоров. Во-первых, - о представлении  жилища  в  будущем.  По

этому договору гражданин - будущий наниматель  вправе  требовать  от  другой

стороны передать ему  в  установленный  срок  определенное  договором  жилое

помещение. После исполнения этого договора его действие  прекращается,  и  с

лицом,  получившим  квартиру,  заключается  договор  о   пользовании   жилым

помещением ( договор найма жилого помещения).

      Договор  о  предоставлении  жилища  может   быть   заключен   либо   с

гражданином, который сам передает имеющееся  у него жилище, и  предоставление

другого жилища является своего рода вещественной компенсацией (  1-4  ст.115

ЗоЖО),  либо  с  гражданином,  которому  жилое  помещение   по   договорному

обязательству должно предоставляться в связи  с  иными  основаниями  (  п.5-6

ст.115).

      В первом случае договор о  предоставлении жилища  ведет   к  прекращению

права гражданина на одно жилище  и  возникновению  у  него  права  требовать

предоставления  взамен другого жилища.

      Во втором случае гражданин   не  передает  предоставляющей   организации

никакого  жилья,  но  берет   вместо  этого  на  себя  обязанность  принимать

трудовое  или финансовое участие  в  строительстве  или  приобретении  жилого

дома  либо  надлежащее  исполнять  обязанности,  возникающие  из   трудового

договора, получая за это право требовать  передачи ему жилища.

      Оба варианта  ведут  к   одному  конечному  результату  -  приобретение

нанимателем получившим жилище в пользование  по договорному  основанию  права

не  зависимого от места работы или занимаемой  должности  получателя  жилища.

Правовой  статус такого нанимателя после получения  жилища аналогичен  статусу

нанимателя  жилого помещения из государственного жилищного фонда. 

       & 2. Изменение и прекращение  жилищных правоотношений.

      Изменение жилищных правоотношений  может происходить по самым  различным

основаниям  и затрагивать все элементы правоотношения (субъекты,  содержание,

предмет). В то же время к изменению правоотношения нельзя  относить  случай,

когда у  правоотношения  полностью  меняется  объект,  здесь  происходит  не

изменение,  а  прекращение  правоотношения.  Именно  поэтому  обмен   жилыми

помещениями в одних случаях влечет прекращение  жилищного  правоотношения  с

возникновением  другого  правоотношения,  а  в  других  -  его  изменение  и

прекращение, что происходит при родственном  обмене.

      Вопросы изменения жилищных  правоотношений  специально  исследованы  в

работах Б.С. Лесина, Б.М. Гончало, С.П. Соколова и др.1  Но  надо  отметить,

что   эти   работы   написаны    на    основании    российского    жилищного

законодательства. В данной работе рассматриваются  основные случаи  изменения

жилищных   правоотношений,   предусмотренные   жилищным    законодательством

Республики  Казахстан.

      а) Изменение жилищного правоотношения  при вселении в

          помещение членов семьи и других  лиц.

      В данном случае изменения  происходят прежде всего в  субъектном составе

жилищного правоотношения. Подход законодателя  к  определению  условий,  при

которых   такое   вселение   допускается,   подвергся   в   последние   годы

существенному    пересмотру,    вызванному     главным     образом     двумя

обстоятельствами. Во-первых, провозглашением отказа от прописки и пере 

хода  к  учету  населения  по  месту  пребывания  и  жительства;  во-вторых,

разграничением  социального и коммерческого  найма.

      Наниматель  жилого  помещения,  принадлежащего  гражданину  на   праве

собственности, может вселить в это помещение  других лиц  только  с  согласия

собственника.

      Независимо от согласия собственника  наниматель может вселить в  нанятое

им  помещение только несовершеннолетних  детей,  а  если,  а  если  указанное

помещение  является  изолированным  -  также  супруга   и   нетрудоспособных

родителей.

      Лицо, вселенное нанимателем в  нанятое им помещение, приобретает  равное

с нанимателем и  проживающими  совместно  с  ним  членами  его  семьи  право

пользования жилым помещением, во-первых, если оно  признается  членом  семьи

и, во-вторых, если при вселении не было предусмотрено иное.

      Изменение состава семьи может  иметь место в случае смерти  члена семьи,

переезда  его на  другое  постоянное  место  жительства  и  наступление  иных

обстоятельств. Выбытие члена  семьи  не  сопровождается  здесь  вселением  в

жилое помещение другого члена семьи. Выбытие члена  семьи  влечет  изменения

жилищных  отношений лишь в строго очерченных законом пределах.  В  частности,

оно может повлечь изменение в  оплате жилья и коммунальных  услуг.  В  то  же

время ни при каких  обстоятельствах  оно  не  может  само  по  себе  повлечь

изменения в предмете жилищного правоотношения.  Так,  наймодатель  не  может

требовать от нанимателя переезда на меньшую  площадь по тем  основаниям,  что

состав  семьи уменьшился и занимаемая нанимателем  жилая  площадь  для  него,

как полагает наймодатель, слишком велика. 
 

      б) Изменение жилищного правоотношения  при разделе

         жилого помещения.

      В данном случае изменение  жилищного правоотношения затрагивает  как его

предмет, так и субъектный состав.

      Раздел жилой площади при социальном  найме  регламентирован  в   ст.  92

ЗоЖО. Хотя в ней  сказано,  что  требовать  заключение  отдельного  договора

найма может лишь совершеннолетний член семьи  нанимателя,  при  определенных

обстоятельствах такое право может быть признано и за несовершеннолетних.

      В случаях предусмотренных законом  ,  в  интересах  несовершеннолетних

могут выступать его законные представители.

      Жилое помещение  должно  удовлетворять   требованиям,  предъявляемым   к

предмету  договора жилищного  найма,  в  том  числе  быть  изолированным.  По

своему  размеру помещение должно соответствовать  доле выделяющегося  в  жилой

площади.  Выдел   производится   также   с   учетом   сложившегося   порядка

пользования.

      Сложнее обстоит дело при коммерческом  найме. Нам  представляется,  что

заключение  отдельного  договора  найма  возможно  здесь  лишь  при  согласии

наймодателя. Требуется  согласие  и  членов  семьи,   а  также  других  лиц,

постоянно проживающих в жилом помещении. Возникающие при  этом  споры  могут

рассматриваться в судебном  порядке,  однако  при  отказе  наймодателя  дать

согласие  на заключение  отдельного  договора  такой  договор  заключению  не

подлежит. Отказ гражданина, которому сдаваемое  внаем  помещение  принадлежит

на  праве собственности, дать согласие на заключение такого договора найма  с

одним из совместно проживающих с нанимателем  других  лиц,  в  том  числе  с