Земля как объект гражданско-правовых отношений

     Продажа регулируется статьями 129, 161, 163, 209 и 549 - 557 ГК РФ, ст.37 ЗК РФ. Ст. 552 и 553 допускают продажу земельного участка без продажи находящегося на нем здания, строения, сооружения и, наоборот, продажу строений без продажи земли.

     Дарение регулируется ст. 572—582 ГК РФ. Согласно ст. 572, наличие встречных обязательств или условий делает договор дарения недействительным, а сделку ничтожной.

     Передача земельных участков в залог регулируется ст. 41 и 42 Закона РФ "О залоге" (принят 29 мая 1992 г.)⁴⁵, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями от 9 ноября 2001 г.)⁴⁶, а также ст. 334—358 ГК РФ.

     Внесение земельного участка (земельной доли) или права пользования ими в уставный фонд (капитал) юридического лица регулируется ст. 73, 78, 79, 83, 90, 99, 109, 116 ГК РФ. Внесение земельного участка (земельной доли) в уставный фонд (капитал) влечет переход права собственности к юридическому лицу, а внесение права пользования на определенный срок — сохраняет право собственности за прежним лицом. В обоих случаях производится оценка вносимого участка (доли). Естественно, в первом случае оценка будет выше и дивиденды будут выплачиваться в большем размере.

     Передача земельных участков в аренду регулируется ст. 606—610, 652, 653, 617 ГК РФ и ст.23 ЗК РФ.

     Передача земель в срочное пользование регулируется ст. 267, 270 и 689 ГК РФ и ст.24 ЗК РФ.

     Обмен (мена) земельными участками осуществляется в соответствии со ст. 567 ГК РФ

     Заключение договора ренты регулируется ст. 583—600 ГК РФ. Суть этой сделки заключается в том, что одна сторона передает земельный участок (долю) в собственность другой стороне, которая будет выплачивать за это бессрочно или на срок жизни ренту в виде денежной суммы либо средства на содержание получателя ренты.

     Договор пожизненного содержания с иждивением оформляется в соответствии со ст. 601—605 ГК РФ и заключается в том, что гражданин передает участок в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина или указанного им третьего лица.

     Собственник земли вправе добровольно от нее отказаться. В соответствии со ст. 225 ГК РФ в этом случае по поручению органа местного самоуправления районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству принимает этот бесхозяйный участок на учет. Только по истечении одного года орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на указанный участок.

     Если от земельного участка отказывается землевладелец или землепользователь, то на основании поданного заявления орган местного самоуправления вправе сразу принять решение об изъятии такого земельного участка у отказавшегося лица и передать участок иным лицам.

     Земельные участки, находящиеся в пожизненном наследуемом владении, наследуются по закону, а земельные участки, находящиеся в бессрочном (постоянном) пользовании разделяют судьбу здания, строения, сооружения (ст. 21 ЗК РФ, ст. 226 и 552 ГК РФ).

     Важно отметить, что сделки с землей облагаются налогом.

     Удостоверение завещания оценено в одну минимальную зарплату, выдача свидетельства о праве на наследство — от 1 до 2 % от стоимости земли (в зависимости от степени родства).

     Отмечены  особенности совершения договора купли-продажи  земельных участков. Специфика предмета такого договора заключаются в том, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а общие правила определения цены возмездного договора, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. В подобных сделках возможны два варианта определения цены в договоре купли-продажи земельного участка. В первом случае цена определяется по взаимному соглашению сторон, на основе средней рыночной стоимости земли в соответствующей местности. Вторым, наиболее распространенным способом определения цены земельного участка при его продаже является обращение к профессиональным оценщикам недвижимости. Договор купли-продажи земельного участка считается заключенным с момента подписания сторонами. Государственной регистрации в этом случае подлежит не сам договор, а переход права собственности к покупателю. Только с момента такой регистрации покупатель становится собственником земельного участка.

     Наиболее  распространенным видом сделок с  землей в настоящее время был  и остается договор аренды.

     К числу особенностей процедуры заключения договора аренды земельных участков следует отнести то обстоятельство, что договор в некоторых случаях может быть заключен по результатам конкурса или аукциона.

     Анализ  содержания договора аренды земельных  участков позволил выделить некоторые  особенности, которые выражаются в  неоправданном расширении правомочий арендатора земельного участка земельным законодательством по сравнению с аналогичными нормами ГК РФ, приближении его правомочий в части распоряжения арендуемой земли к правомочиям собственника.

     Имущественные земельные отношения, в том числе отношения, возникающие при совершении сделок с земельными участками, подлежат комплексному правовому регулированию нескольких отраслей права, преимущественно гражданского и земельного, нормы которых нуждаются в существенном изменении.

     Первостепенное место в совершенствовании правового регулирования имущественных земельных отношений должна занять выработка оптимального соотношения норм земельного и гражданского законодательства. Разрешить данную проблему поможет разработка и принятие ФЗ «Об обороте земельных участков в Российской Федерации», в котором на основе общих положений об оборотоспособности земельных участков, связанных с выделением разрешенных, ограниченных и запрещенных к обороту земельных участков, должны быть отражены особенности наиболее распространенных договоров с земельными участками: купли-продажи, аренды, дарения, залога (ипотеки), мены, передачи земельного участка в качестве вклада в уставной (складочный) капитал хозяйственного товарищества или общества или паевого взноса в паевой фонд производственного кооператива, принадлежащего собственнику земельного участка с земельными участками других собственников, ренты, пожизненного содержания с иждивением. 

     Заключение.

     В результате проделанного анализа при  выполнении данной курсовой работы можно  сделать следующие выводы.

     Исследовав  проблемы в сфере гражданско-правовых отношений, проанализировав действующее законодательство в данной области права,  приходим к тому, что актуальность данной темы позволяет говорить о том, что гражданско-правовые отношения в настоящее время играют важную роль в общественной жизни. Рассмотрение понятий субъектов и объектов гражданско-правовых отношений, возникающих в сфере регулирования земельных вопросов, дает нам право судить о том, что земля выступает как особенный природный и гражданский объект, который требует специальных рычагов регулирования в зависимости от его значимости и ценности для общества.

      Анализ  действующего законодательства приводит к тому, что, несмотря на имеющиеся в земельном законодательстве пробелы, оно дает гарантию обществу на то, что его интересы в этом вопросе будут защищены, и для этого есть все основания.

     По результатам рассмотрения развития прав на землю сделаем общий вывод о том, что организация оборота земли соответствует объективно сложившимся в обществе экономическим отношениям и общему культурному и идеологическому уровню развития в конкретно определенный исторический период. Сделаны следующие частные выводы.

     Первоначально земельные отношения регулировались исключительно нормами публичного правового характера; включение земельного участка в категорию оборотоспособных объектов является одним из важных исторических достижений гражданского права.

     В разные исторические периоды развития гражданско-правового регулирования под земельным участком как объектом права понимались различные естественные (природные) объекты: первоначально - часть почвы, затем территория - трехмерное пространство; соответственно в зависимости от понимания физической и связанной с ней юридической субстанции земельного участка избирались различные средства правового регулирования (воздействия) на поведение участников земельных отношений.

      Объем правомочий правообладателей земельных участков в исторической перспективе изменяется — в сторону ограничения в условиях изъятия земельных участков из оборота и в сторону расширения - в условиях включения земли в гражданский оборот.

      Порядок и правила описания земельного участка как объекта права являются важнейшей целью правового регулирования; основные его тенденции заключаются в увеличении точности описания земель с целью однозначной их идентификации и установлении контроля публичной власти за процессом описания и документального закрепления границ земельных участков;

      История развития законодательства, регулирующего земельные отношения, сопровождается постоянным и неуклонным поиском решения и попытками реализации задач фиксации (укрепления) прав па земельные участки за их правообладателями в достоверных источниках.

      Понятие и классификация объектов гражданских  правоотношений были рассмотрены через наиболее предпочтительный подход к понятию «объекта гражданского правоотношения», представляющий теорию отождествления объекта гражданского правоотношения с правовым режимом, поскольку она достаточно четко отражает сущность самого понятия «объект правоотношения».

      Основные  признаки земельного участка как объекта гражданских правоотношений

следует анализировать: физическая (пространственная), учетная (регистрационная) и качественная характеристика дискретности. Совокупность характеристик дискретности и их содержательная сторона позволяют отличать земельные участки от иных объектов гражданских прав.

     В сфере действия норм гражданского (частного) права законодательная регламентация земельных отношений осуществляется посредством закрепления за земельным участком, как за благом определенного вида, режима объекта прав. С помощью установления правового режима земельного участка законодатель решает ряд принципиальных задач: 1) номинирует земелькой участок в качестве объекта права путем законодательного закрепления правил (критериев, признаков) определения земельного участка как блага; 2) закрепляет перечень вещных прав, которые могут приобретать участники гражданских правоотношений на земельную недвижимость, и порядок их фиксации (укрепления); 3) устанавливает правила и порядок оборота земельной недвижимости; 4) обеспечивает правообладателей земельных участков средствами защиты своих прав.

     Тема  оборотоспособности земельных участков и ограничение прав на земельные участки раскрыта через общедозволительный принцип включения объекта права в оборот, исключения из которого должны быть прямо предусмотрены законно  в отношении земельных участков. Все ограничения прав на землю имеют различную правовую природу, но все случаи ограничений также должны исчерпывающим образом закрепляться в законе.

     Право  собственности  на  земельные  участки анализируется через содержание права собственности на землю - правомочия владения, пользования и распоряжения. Данная тема посвящена  рассмотрению частной, государственной и муниципальной формам  собственности на земельные участки. Сделан вывод о вытекающих из права собственности понятия «ограничение» и «обременение», которые имеют не идентичные трактовки в земельном и гражданском законодательстве. 

     Право собственности является наиболее широким  по содержанию вещным правом. В отличие от этого, ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь, уже присвоенную другим лицом — собственником.

     Выявленный ряд специфических черт земельных участков как объектов гражданских прав не в полной мере отвечает новым потребностям развивающейся экономики, в частности, как это уже отмечалось в юридической науке, препятствует выработке единого режима оборота земли и расположенных на ней объектов недвижимого имущества

     Одним из направлений развития гражданского законодательства в сфере земельных отношений является разработка новых видов вещных прав на землю, поскольку существующий исчерпывающий перечень видов прав не обеспечивает в полном объеме реализацию  экономических   интересов  участником  оборота   и   требует   включения   в

законодательство уже предложенных исследователями новых вещных прав: «права ограниченного владения земельным участком», права застройки, узуфрукта, преимущественного права покупки недвижимой вещи, а также института «вещных обременений»

     В общих вопросах регулирования договорных отношений специфика земли как объекта права в сфере договорных отношений: 1) законодатель однозначно закрепил, что к договорам в отношении земельных участков применяется российское право (ст. 1213 ГК РФ); 2) установлены императивные законодательные требования к условиям договоров, объектом которых выступают земельные участки; 3) закон содержит специфические требования к отношении условии возникновения, изменения и прекращения договорных обязательств по поводу земли; 4) имеются специальные условия действительности договор и признания их недействительными или не заключенными; 5) установлены обязательные требования к форме договоров и обязательность их государственной регистрации; 6) допущены к обороту лишь часть земельных участков, многие земельные участки ограничены в обороте или изъяты из оборота.