Земля как объект гражданско-правовых отношений

     Проанализировав ЗК РФ, мы соглашаемся с точкой зрения Т.В. Дамбиевой, что понятие «земля» в нем употребляется в двух значениях: во-первых, как совокупность земельных участков; во-вторых, как синоним самого земельного участка. Это можно определить из классификаций, которые нам дает ЗК РФ. Статья 7 перечисляет нам категории земли исходя из их целевого значения: земли населенных пунктов, земли лесного фонда, то есть определенные участки земли, которые принято считать таковыми. Значит, у них есть свои границы. Статья 8 выделяет следующие категории земель: находящиеся в федеральной, муниципальной, частной собственности и собственности субъектов Российской Федерации. В отдельную категорию выделены земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в муниципальной собственности. Очевидно, что, например, в федеральной собственности могут находиться как земли населенных пунктов, земли водного и лесного фондов, так и, например, земли запаса или особо охраняемых территорий и объектов и т.д. Однако они обобщены одним термином – «земли». Таким образом, в первом случае считаем, что понятие «земля» - это определенные земельные участки, а во втором – их совокупность.

     Мы можем сделать вывод о том, что земельный участок – это составная часть земли, причем земельный участок – это обязательно индивидуализированная часть земли, поскольку в качестве обязательного условия для выделения определенной земельной территории в земельный участок необходимо наличие ее характеристик - границ и места расположения. А  земля (земли) – это совокупность индивидуализированных земельных участков. Полагаем, что когда мы не индивидуализируем конкретный участок земли, мы можем употреблять понятие «земли» или «земля», также это понятие употребляется относительно земель, составляющих фонд природных ресурсов. А если возникают правовые отношения относительно определенного участка с указанием его характеристик, следует употреблять понятие «земельный участок»¹⁷

     Тему дифференциации публичного и частного права, которая является одним из «вечных» вопросов правовой науки¹⁸, споры об окончательном решении которого не прекращаются до сих пор. В литературе отмечено, что сочетаемость в статике и динамике недвижимого имущества элементов публичного и частноправового регулирования является сущностным признаком недвижимости, в том числе земельного участка, как объекта прав¹⁹.

     В сфере земельных отношений частное и публичное право имеют общую и единую цель - рациональное использование земельных ресурсов и их сохранение. Однако для достижения данной цели они решают различные задачи посредством использования разнообразных правовых конструкций, механизмов и способов правового регулирования.

     Правовая  конструкция земли в конституционном праве основывается на отношении к земле, как к основе жизни и деятельности народов и как к территории государства. На территории  государства   выделяются   отдельные земельные  участки   (как  объекты гражданского права), однако это не приводит к смешению различных правовых конструкции - территории как необходимого признака государства и земельного участка как объекта гражданских прав.

     Общественные  отношения по поводу рассматриваемых объектов подлежат правовому регулированию, осуществляемому в различных плоскостях, поскольку данные объекты не однородны. Рассматривая данный аспект земельных отношений, Г.Ф. Шершеневич, в частности отмечал, что «верховное господство государства над территорией нельзя ничем смешивать с правом собственности на землю»²⁰

     В земельном и природоохранном  законодательстве земля является одним  из видов природных объектов и  природных ресурсов.

     В рамках налогового права еще одним  ракурсом рассмотрения земельного участка в публичной сфере правового регулирования является отношение к участку как к объекту налогообложения.

     В рамках параграфа выделены различные функции и задачи отдельных отраслей права в сфере регулирования земельных отношений. Отрасли публичного права выполняют охранительные, экологические, природоохранные, фискальные и учетные функции. Применительно к каждой из отраслей права показаны их задачи в области регулирования -земельных отношений, среди которых особо выделяются следующие задачи гражданского права: закрепление легального определения земельного участка как объекта гражданских прав; регулирование оборота земельных участков; описание круга гражданских прав и обязанностей в отношении земельных участков; гарантии защиты от нарушения гражданских прав па земельные участки.

     В отношении земельных участков как  объектов гражданских прав следует  анализировать его признаки физической (пространственной), учетной (регистрационной) и качественной характеристик дискретности. Совокупность характеристик дискретности и их содержательная сторона позволяют отличать земельные участки от иных объектов гражданских прав.

     Важнейшей, определяющей характеристикой для  земельных участков является физическая (пространственная) обособленность. В  силу естественных свойств земельные участки не даны природой изначально обособленными предметами окружающей действительности, в отличие от физических объектов, относящихся к категории вещей. Физическая обособленность земельного участка достигается путем проведения специальных процедур межевания с вынесения границ участка в натуру. Установление физической обособленности в отношении земельных участков всегда носит субъективный характер и поэтому требуется в дополнение к физической характеристике дискретности применять учетную (регистрационную) характеристику.

     Учетная характеристика заключается в документальной фиксации установленных в натуре на местности границ и присвоении каждому отдельному объекту права  кадастрового (индивидуального, регистрационного) номера.

     Качественная характеристика дискретности для земельных участков выражается в установлении их целевого назначения и вида разрешенного использования, от которых зависит объем прав и обязанностей правообладателей конкретных земельных участков. Внешним выражением качественных характеристик земли является также кадастровая стоимость земельных участков.

     Следующим свойством объекта права является «юридическая привязка». В силу особой значимости земельных участков для  публичной власти и участников гражданского оборота права на них подлежат особой процедуре укрепления (регистрации, признания) со стороны государства. Процедура регистрации прав па недвижимое имущество, в том числе на земельные участки, в отечественном правопорядке носит обязательный характер. Следовательно, применительно к земельным участкам в действующем законодательстве установлена, помимо кадастрового учета, еще одна система учетной регистрации - система регистрации прав па недвижимое имущество и сделок с ним.

     Митягин А.С. в автореферате на соискание  учёной степени «Гражданско-правовой режим земельных участков» подвергает критике сделанные в доктринальных исследованиях выводы о том, что при отсутствии государственной регистрации прав на земельный участок отсутствует и сам объект права. Признак «юридической привязки» для земельных участков выражается в установлении на них определенных прав и их обязательной государственной регистрации не только в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и путем использования иных правовых способов, прямо предусмотренных законом. В чём с автором я согласен, так как остальные процедуры по выделению участка, например, межевание в проекте планировки и межевания, уже оформляют участок на начальной стадии его формирования, но без регистрации прав.

     С позиции системного подхода земельный участок является центром системы объектов недвижимого имущества и в целом объектов гражданских прав. Признак системности в отношении земельных участков внешне выражается в особой юридической связи земельных участков с объектами недвижимого имущества, расположенными в пределах их границ.

     В ряде литературе поставлена под сомнение основательность применения к земельному участку признака физической материальности. Легальная формула п. 2 ст. 261 ГК РФ разделяет понятие земельного участка как объекта права собственности и находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водный объект, находящиеся на земельном участке лес и растения. Анализируя данную норму, делают вывод, что законодатель не включает в земельный участок как объект права собственности поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, растения, которые являются самостоятельными объектами права собственности. Поэтому можно сделать вывод о специфическом характере земельного участка как вещи²¹ 

Параграф 2.3. Правовой режим земельных участков.

     Понятие правового  режима земельного участка  анализируется с целью  обеспечить такие условия функционирования  земельного  участка (носителя  режима  в  системе  общественных  отношений), которые  не  вызывали  уменьшение  количественных и особенно качественных показателей этого объекта.

     Каждый  земельный участок обладает общим  правовым режимом, который зависит  от правового режима категории земли  в составе, которой он находится  и вида разрешенного использования и специальным правовым режимом, характеризующим индивидуальную определенность  земельного  участка.  При  этом  общий  правовой  режим  той  или  иной

категории  земель  закрепляется  исключительно  нормами  экологического  и земельного права, то есть это вопросы использования, управления и охраны. А правовой  режим  конкретного земельного участка (специальный правовой режим) - это уже и есть область применения гражданского права.

     Земельный участок  как  объект  гражданского  правоотношения  может  быть рассмотрен как объект статики и динамики данного правоотношения. Статика гражданского правоотношения  определяет  собой юридическое закрепление земельного участка за теми или иными субъектами на различных правовых титулах. Динамика гражданского правоотношения характеризует оборот земельных участков, то есть смену правообладателей. Под оборотоспособностью понимается  допустимость  совершения  сделок  и  иных  действий,  направленных  на  их передачу в рамках гражданско-правовых отношений²²

     В правоотношениях статики приоритет правового регулирования отдается нормам  земельного  законодательства,  поскольку  именно  оно  определяет субъектов, которым может принадлежать земельный участок и условия этого правообладания.  Здесь  на  правовой  режим  земельного участка оказывает давление  общий правовой режим той или иной категории земель. Вместе с тем содержание институтов прав на землю (вещных и обязательственных), на которых земельные участки могут быть  предоставлены различным субъектам, должно устанавливаться гражданским законодательством.

     При  динамике  правоотношения, объектом которого выступает земельный участок, применяются нормы Гражданского кодекса РФ, если нет специальных  норм  федерального  законодательства,  устраняющих  их  применение. Роль специальных законов о земле видится в установлении запретов, определяющих границы законного перехода земельных участков от одних правообладателей к другим. Это подтверждается п. 3 ст. 129 ГК РФ, установившей,  что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от

одного  лица к другому иными способами  в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле  и других природных ресурсах. Ведь количество и состав такого рода объектов объективно ограничен в силу очевидных  естественных причин, а их использование затрагивает интересы общества в целом²³.

     Следовательно,  земельно-правовые  нормы  содержат  императивные  предписания, которые  должны учитываться при регулировании  имущественных отношений по поводу земельных участков.

     В основе  вывода лежит то обстоятельство, что правоотношения, возникающие при заключении и исполнении некоторых договоров, являясь по своей природе частными, несут в себе публичный элемент²⁴, это связано с общественной значимостью земельных участков как недвижимость особого рода, представляющую собой основу жизни и деятельности народа, проживающего на соответствующей территории.  

     В научной литературе представлен  подробный анализ особенностей правового  режима отдельных категорий земель и можно сделать вывод, что  правовой режим земельного участка носит комплексный межотраслевой характер, который устанавливается  природоресурсным,  природоохранным,  земельным,  гражданским и градостроительным законодательством.

     Общность  земельного участка с иными объектами  прав заключается в наличии признаков дискретности, системности и юридической привязки, о чём мы подробно говорили в предыдущем параграфе. Особенность (специфичность) правового режима земельного участка в отличие от иных объектов прав в действующем российском законодательстве характеризуется следующим: 1) закрепление в отношении земельного участка специфических видов прав, которые в отношении иных объектов прав не устанавливаются; 2) наличие юридической связи (зависимости) правового режима земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества, например, право пользования земельным участком собственником недвижимости (ст. 271 ГК РФ), а в некоторых случаях и движимого имущества, например, вещи, на которую распространяются правила гражданского законодательства о кладе (ст. 233 ГК РФ), при определенных условиях - в отношении брошенных вещей (ст. 226 ГК РФ); 3) закрепление специфических особенностей возникновения, перехода, ограничения и прекращения прав па земельный участок: более длительный срок приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), невозможность создания и уничтожения объекта права в физическом смысле, специальные основания прекращения прав изъятие по причине ненадлежащего использования (ст. 286 ГК РФ), государственная регистрация прав на землю и их оборота, особенности прекращения права собственности на земельный участок, собственник которого от него отказался (ст. 225 ГК РФ); 4) наличие особенностей порядка наследования земельного участка (ст. 1181 ГК РФ); 5) особый порядок определения подсудности в спорах по поводу земельных участков в зависимости от их места нахождения (ст. 30 ГПК РФ, ст. 38 АПК РФ), а также особенности определения места исполнения обязательств (ст. 316 ГК РФ).