Земля как объект гражданско-правовых отношений

     Далее пойдёт речь более подробно об основных признаках земельных участков, которые позволяют их идентифицировать среди других объектов недвижимого имущества.

     В первую очередь выделяем «естественные», природные свойства земли, которыми обусловлены особенности гражданско-правового  регулирования земельных отношений: неуничтожимость; непотребляемостъ; невозможность переработки; невозможность физического перемещения; ограниченность; незаменимость; невосполнимость; разнокачественность. Вся совокупность чувственных, «природных» признаков земли не позволяет включить сё в сферу гражданско-правового регулирования без установления специфических правил и ограничений. Данный вывод подтверждается всей историей развития гражданско-правового регулирования общественных отношений по поводу земельных участков.

     Далее выделяют абстрактные признаки земельного участка, которые характеризуют предмет исследования, но многих его опосредствованиях и отношениях, в его конкретности, во взаимоотношении с другими объектами гражданских прав.

     С обозначенной позиции предложены следующие характеристики земельного участка: особая ценность в гражданском обороте, целевое назначение, влияние правового режима земельного участка на правовой режим объектов, находящихся в его границах, возможность свободно, либо с определенными ограничениями использовать пространство в границах земельною участка.

     Проанализированные  признаки земельного участка приводят к выводу о том, что земельный  участок является по своим признакам  материальным благом (вещью), но при  этом не обладает признаком материальности, по следующим основаниям: 1) экономический интерес в обладании земельным участком и его польза для участников гражданского оборота не исчерпывается лишь использованием почвенного слоя или иною материального субстрата; 2) земельный участок не содержит в себе материального субстрата (не обладает «телесностью», объемом), лишен признака материальности и не может сто иметь. При этом нет необходимости наделять земельный участок как объект гражданских прав «телесностью», а следует признавать земельным участком определенную часть пространства в пределах установленных границ, от чего он не перестает быть вещью, хоть и бестелесной, и регулирование его правового режима основывается на общих положениях вещного права.

     Рассмотрев  абстрактные признаки земельного участка, предполагается возможным на основе выявленной их сущности как правовой категории перейти к анализу конкретного правового понятия «земельный участок» в гражданском праве и дать следующее определение;   земельный участок -  обеспечивающее   возможность удовлетворения собственных (частных) интересов материального благо, права на которое подлежат обязательной государственной регистрации, использование которого возможно только в соответствии с определенным целевым назначением и установленными законодательством ограничениями путем хозяйствования управомоченного субъекта в пространстве, ограниченном замкнутой территориальной границей, проходящей по естественному рельефу земли, описанной и удостоверенной в установленном законом порядке.

     Фактически в гражданском праве уже сложилось представление о земельном участке как о части территории (пространства), а закон закрепляет права на земельный участок как возможность использовать определенную часть пространства над и под земельным участком по своему усмотрению с запретом третьим лицам вмешиваться в его деятельность. С такой позиции полномочия собственника земельного участка, заключающиеся в возможности запрета всем третьим лицам препятствовать ему в реализации права собственности, получают специфическую трактовку с точки зрения абсолютных прав: помимо присущего всем собственникам вещей права отстранять всех от владения, пользования и распоряжения вещью, только собственник (или иной правообладатель) земельного участка получает, помимо прочего, исключительное право хозяйствовать (властвовать, господствовать) в границах определенной территории, физического пространства.

     Если  воспринимать земельный участок  как часть территории поверхности  земли в определенных границах, то налицо идеальный, абстрактный объект, требующий специального определения  как участок пространства. Установление права собственности в отношении земельного участка на начальной стадии его развития объясняется невозможностью закрепить права на него иначе, чем посредством права собственности, путем установления границ па местности и объявлением права собственности на «почву». Кроме того, права на земельный участок могут восприниматься как способ установления территориальных границ личной сферы граждан, обеспечивающий возможность защиты прав личности от вмешательства со стороны государства и третьих лиц. «Право на поземельную собственность до сих пор везде неразрывно связано было с обеспечением личных прав человека»²⁵ Это позволяет рассматривать земельный участок в рамках гражданского права как территориальную гарантию прав личности.

     Таким образом, в действующем праве можно констатировать факт неоднозначности в понимании земельного участка как объекта права и своеобразное «раздвоение» земельного участка на два самодеятельных объекта со своим самостоятельным правовым режимом:

     I) земельный участок как вещь (недвижимое имущество); 2) земельный участок как пространство или территория²⁶

     В сфере действия корм гражданского (частного) права законодательная регламентация земельных отношений осуществляется посредством закрепления за земельным участком, как за благом определенного вида, режима объекта прав. С помощью установления правового режима земельного участка законодатель решает ряд принципиальных задач: 1) номинирует земелькой участок в качестве объекта права путем законодательного закрепления правил (критериев, признаков) определения земельного участка как блага; 2) закрепляет перечень вещных прав, которые могут приобретать участники гражданских правоотношений на земельную недвижимость, и порядок их фиксации (укрепления); 3) устанавливает правила и порядок оборота земельной недвижимости; 4) обеспечивает правообладателей земельных участков средствами защиты своих прав.  

Глава 3. Земельные участки в имущественном обороте.

Параграф 3.1. Оборотоспособность земельных участков и ограничение прав на земельные участки.

     Земля являясь ограниченным экономическим ресурсом, всегда во всех правопорядках подвергалась в государственных и общественных интересах ограничениям, выражающимся как в запрете или ограничении обладания ею частыми собственниками, так и ограничении полномочии собственника в ее использовании.

     С помощью разграничение понятий «оборотоспособность объекта права» и «ограничение прав на объект права» посредством законодательного закрепления ограничения полномочий правообладателей земли подвергается ограничению деятельность в рамках определенного пространства, а не воздействие на почвенный сдой земли.

     В силу общей презумпции все объекты гражданских прав являются оборотоспособными - «Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица либо иным способом, если они изъяты из оборота или не ограничены в обороте»²⁷

     Однако в отношении земельных участков введено специальное правило, в соответствии с которым земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ). Различное доктринальное толкование приведенных норм закона породило научную дискуссию по следующему вопросу: действует ли общая презумпция оборотоспособности объекта права в отношении земельных участков? Одни авторы утверждают, что для земельных участков данная презумпция не применима и действует правило «что не разрешено, то  запрещено», другие  - отстаивают  позицию  применения  к  земле общедозволительного принципа.

     На мой взгляд, несмотря на введение в отношении земельных участков многочисленных по сравнению с иными объектами гражданских прав ограничений в обороте и действия правила п. 3 ст. 129 ГК РФ, для земли действует общедозволительный принцип, из которого следует, что все ограничения оборота земельных участков должны быть прямо предусмотрены законом.

     Для земельных участков земельным законодательством введено иное понятие ограниченного в обороте объекта - «Земельные участки, отнесённые к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами»²⁸, однако, оно необоснованно сужено по сравнению с гражданским законодательством.

     От ограничений оборота следует отличать ограничения прав на земельные участки. К случаям ограничения прав следует отнести:

     а) ограничения в виде посторонних прав па земельные участки, к которым относятся: ограниченные вещные права (например, сервитуты) и обязательственные права (например, аренда);

     б) ограничения, касающиеся отдельных полномочий собственников, а именно:

владеть и пользоваться принадлежащим ему имуществом, которые, в частности устанавливаются при помощи конструкции публичных сервитутов;

     в) ограничения в виде запрета иметь на праве собственности земли общей площадью свыше укачанного в законе максимального количества (п. 2 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

     Таким образом, в отношении земельных участков действует общедозволительный принцип включения объекта права в оборот, исключения из которого должны быть прямо предусмотрены законом. Все ограничения прав на землю имеют различную правовую природу, но все случаи ограничений также должны исчерпывающим образом закрепляться в законе.  

Параграф 3.2. Право  собственности  на  земельные  участки

     Данный  параграф посвящен  анализу частной, государственной  и  муниципальной  формам  собственности на земельные участки.

     Анализируя  содержание права собственности  на землю  - правомочия владения, пользования  и распоряжения, можно сделать  вывод, что в отношении  публичной  собственности на землю правомочие владение представляет собой  следующее. 

     Земельные  участки  закрепляются  на  праве  постоянного (бессрочного)  пользования  за  государственными  и  муниципальными  учреждениями, федеральными казенными предприятиями, органами государственной власти и органами местного самоуправления (ст. 20 ЗК РФ), либо передаются на праве аренды иным землепользователям, либо являются местами общедоступного пользования.

     В отношении правомочия пользования  для частной земельной собственности  характерно то, что оно может быть реализовано  путем  непосредственного  физического  воздействия  на  земельный  участок, либо получения дохода от него. Публичные собственники не осуществляют  непосредственную  хозяйственную  эксплуатацию  земельных  участков, следовательно, правомочие на пользование землей для них существует лишь в  одной  форме –  получение  рентного  дохода (земельный  налог,  арендная плата), таким образом, им предоставляется лишь юридическая, а не фактическая возможность извлечения из имущества полезных свойств, так как большая часть объектов права собственности находится во владении и пользовании физических и юридических лиц несобственников.

     Еще одна особенность пользования –  наделенные  земельными  участками  юридические  лица,  созданные публичными образованиями, пользуются землей не для удовлетворения своего имущественного интереса, а для обеспечения потребностей общества и реализации функций публичных собственников.  

     Возможно  правомочие  пользования,  которым обладает  любой земельный собственник, отличать от права использования земельного участка, возникающего по воле собственника у других лиц, то есть существует необходимость в разграничении терминов «правомочие пользование собственника» и «право использования» земельного участка, причем как было показано ранее у частных собственников эти два юридических факта могут совпадать, а публичные собственники не являются субъектами права использования.  

     Земельный кодекс РФ также разграничивает эти  два термина, в частности, в ст. 1 один из принципов земельного законодательства гласит, что при регулировании  земельных  отношений  применяется принцип разграничения действия норм гражданского  и земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель. В ст. 40-41 ЗК РФ установлены права собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов на использование земельных участков, а в ст. 42 -  их обязанности. При анализе

этих  норм нетрудно выявить их направленность именно на физическую эксплуатацию  природного  объекта – земли.

     Правомочие  распоряжения для частного собственника характеризуется тем, что ему достаточно совершить волевое действие – подписать сделку, а для публичного собственника важнейшим  средством  осуществления  данного  правомочия  является  индивидуальный административный акт²⁹. Последний будет иметь самостоятельное значение,  если  впоследствии  не  требуется  совершать  на  его  основе  гражданско-правовую сделку (например, решение о предоставлении земли в аренду и заключение  договора  аренды),  то  есть,  когда  необходимо  наличие  юридического состава – административного акта и гражданско-правовой сделки.  

     Управление земельным фондом представляет собой  вид  исполнительно-распорядительной  деятельности,  особую  форму реализации правомочий владения, пользования и распоряжения  собственником,  наделенным  властными  полномочиями, тем самым управление  публичной  собственностью  не  охватывается  правомочием  распоряжения, однако  в некоторых случаях они могут пересекаться.