Земля как объект гражданско-правовых отношений

     Анализ  разграничения  государственной  собственности на землю говорит о том, что  процедура разграничения государственной собственности на землю до 1 июля 2006 г. выглядела как совокупность взаимосвязанных  этапов,  представляющих  собой  общественные  отношения, возникающие между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерацией, муниципальными образованиями в лице их уполномоченных органов в  процессе  совместного  решения  вопросов  юридической  дифференциации земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности  и  их  последующее  отчуждение  в  соответствии  с  произведенной дифференциацией  с  изменением  вида  государственной  собственности  (федеральная или собственность субъекта Российской Федерации) либо ее формы (муниципальная). 

     Однако,  в  связи с принятием Федерального закона от 17 апреля 2006 г. № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса  Российской  Федерации»,  Федеральный  закон «О государственной регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним»  и  признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»³⁰ в настоящее время можно сформулировать следующее определение процесса разграничения государственной собственности на землю. Это - первоначальный способ возникновения федеральной собственности, собственности  субъектов  Российской  Федерации  и  муниципальных  образований на  земельные  участки,  представляющий  собой  юридическую  дифференциацию земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности, в зависимости  от права собственности на объекты недвижимости, расположенные на этих земельных участках, от субъектов землепользования, которым предоставлены эти земельные участки или от значимости земельных  участков  для  определенной  территории  с  последующим  изменением  вида  государственной  собственности (федеральная  или  собственность субъектов Российской Федерации), либо сменой ее формы (муниципальная).

     Теперь  поговорим о вытекающих из права  собственности понятия «ограничение» и «обременение», которые имеют не идентичные трактовки в земельном и гражданском  законодательстве. 

     Земельный  кодекс  содержит  по  своей  направленности  исключительно  публично-правовые  ограничения,  которые  не  подлежат государственной  регистрации,  так  как  они устанавливаются законом,  признание и подтверждение их государством не требуется, смысл в том, что они являются объективно необходимыми и не зависят от волеизъявления собственников или иных лиц.

     В связи с неиспользованием земельных  участков, в том числе в течении долгого времени, остановка развития в процессе пользования земельным участком, диссонирование по сравнению с активно использующимися земельными участками по соседству, требуется выделить еще один вид ограничения  - недопустимость владения земельным участком без  его  использования,  по  крайней  мере,  тем земельным участком, который является плодородной недвижимостью, то есть представляет собой геометризованный  блок  почвенного  слоя,  что  позволит  избежать  нарушения  норм, связанных с охраной земель как компонента природной среды. В настоящее время по этому вопросу идут дискуссии, например, в силу Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в случае неиспользования в течении срока, установленного законом, земельного участка влёчёт административную ответственность.

     Обременение же права носит частноправовой характер, то есть собственник  добровольно  ограничивает  свои  права вследствие  заключения  какого-либо договора, например, аренды, ипотеки, частного сервитута, безвозмездного  срочного пользования и другие), по аналогии со ст. 210 ГК РФ, устанавливающей  бремя (обязанность)  собственника  по  содержанию  своего имущества на основании закона, обременение частноправового характера устанавливает для собственника, с момента заключение договора, обязанность ограничивать свои права условиями заключенной сделки. Причем не все обременения подлежат государственной регистрации. Так, в силу ч. 2 ст. 26 ЗК РФ  договоры  аренды  земельного  участка,  субаренды  земельного  участка,  безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

     Для устранения пробелов в гражданском и земельном праве требуется вводить термины и определения из римского права, которые дополняют и раскрывают правоотношения с земельными участками. Например, термин «стеснение права», или я бы его назвал, «уменьшения объёма прав» которое, по своей природе является публично-правовым, не зависит от воли собственника,  является  результатом  действий  уполномоченных органов, и подлежит государственной регистрации. В качестве примера можно привести установление публичного сервитута, который в соответствии с ч. 2 ст. 23 Земельного кодекса РФ устанавливается на основании нормативно-правовых актов соответствующих органов Российской  Федерации,  субъектов Российской  Федерации или муниципальных образований.  Другой пример:  арест имущества, который может быть наложен судом по основаниям, в порядке и на условиях, предусмотренных  законом.  Еще  один  вид  стеснения,  предусмотренный  Земельным кодексом РФ (ч. 5 ст. 51) - это временное занятие земельного участка при отсутствии необходимости его реквизиции в случаях стихийных бедствий,  аварий,  эпидемий,  эпизоотий,  и  при  иных  обстоятельствах,  носящих чрезвычайный  характер, которое  осуществляется  органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства.

     Указанное  стеснение также должно подлежать государственной регистрации, к тому же собственник в этом случае должен освобождаться от уплаты земельного налога, так как фактического пользования земельным участком не происходит.

     Таким образом, временное занятие земельного участка для использования в интересах защиты  жизненно  важных  интересов  граждан,  общества  и  государства не является гражданско-правовым титулом как предлагается его рассматривать в литературе³¹, а является видом стеснения права собственности.

     Правовой режим земельного участка может сочетать в себе элементы публично-правовых ограничений, стеснений  и частноправовых обременений, которые для целей государственной регистрации объединяются  одним  родовым  понятием «ограничение»,  то  есть  как  факт признания и подтверждения государством пределов осуществления конкретным собственником своих прав.    

     Параграф  3.3. Ограниченные вещные права на земельные участки

     Право собственности является наиболее широким  по содержанию вещным правом. В отличие от этого, ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь, уже присвоенную другим лицом — собственником³²

     Закрепленное  в качестве разновидностей ограниченных вещных прав право постоянного бессрочного  пользования земельным участком (ст. 216 ГК) обеспечивает его обладателю владение и пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установления срока (бессрочно).

     Это право пользования земельным  участком предоставляется по решению государственных или муниципальных органов, управомоченных на это (п. 1 ст. 268 ГК).

     В соответствии со ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные  участки предоставляются государственным  и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного управления.

     Данный  перечень следует считать исчерпывающим. Одновременно п. 2 указанной статьи в императивной норме ввел запрет на предоставление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование гражданам.

     В связи с этим целесообразно иметь  в виду, что в п. 2 Постановления  Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О  некоторых вопросах, связанных с  применением земельного законодательства"³³  указано на то, что ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 Земельного Кодекса, и гражданам, являющимся индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие Кодекса, должны признаваться недействительными силу ст. 13 ГК РФ либо не подлежащими применению в соответствии со ст. 12 ГК РФ.

     Право пожизненного наследуемого владения земельным  участком обеспечивает его обладателю владение, пользование участком, передаваемым по наследству. Носителем данного права может быть только физическое лицо. В ГК РФ указанному праву посвящены ст. 216, 265, 266, 267.

     Содержание  этого права составляют правомочия по владению и пользованию, которые  передаются по наследству. Реализуя их, владелец участка (если из закона или договора не вытекает иное) вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (ст. 266 ГК)³⁴

     ГК  РФ ограничивает правомочия владельца земельного участка, владеющего таким участком на праве пожизненного наследуемого владения, по распоряжению земельным участком. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству (ст. 267 ГК).

     Земельный Кодекс также установил полный запрет на распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, за исключением  случая перехода прав на земельный  участок по наследству (п. 2 ст. 21 Кодекса).

     Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании  свидетельства о праве на наследство. При этом применяются правила  ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

     Сервитуты (сервитутные права), выделяемые законом  в качестве разновидности вещных прав (ст. 216, 274 - 277 ГК, ст. 23 ЗК), представляют собой права, закрепляющие за гражданами и юридическими лицами возможность пользования в ограниченном объеме чужим недвижимым имуществом. Предметом сервитутов могут быть земельные участки, водные пути для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств, здания, сооружения и другое недвижимое имущество. В науке гражданского права такие сервитуты имеют название положительных.

     Согласно  ст. 274 ГК сервитут может устанавливаться  для обеспечения прохода и  проезда через соседний земельный  участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установки сервитута.

     Объектом  сервитута может быть индивидуально-определенный земельный участок, как граничащий с участком, для обеспечения нужд которого он устанавливается, так и иной земельный участок (фактическое пользование которым возможно и необходимо), имеющий определенные полезные свойства, для пользования которыми и устанавливается сервитут.

     Согласно п. 1 ст. 23 ЗК частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

     Сервитут  устанавливается по соглашению между  лицом, требующим установления сервитута, и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута на условиях и в порядке, предусмотренном пп. 1 п. 3 ст. 274 ГК.

     В связи с этим Пленум ВАС РФ в  п. 29 постановления от 24.03.2005 г. N 11 "О  некоторых вопросах, связанных с  применением земельного законодательства" указал на то, что при принятии искового заявления от лиц, права и законные интересы которых затронуты установлением публичного сервитута, необходимо учитывать, что дела об оспаривании нормативных правовых актов в силу ч. 2 ст. 191 Арбитражного Процессуального Кодекса РФ рассматриваются в арбитражных судах, если их рассмотрение в соответствии с федеральным законом прямо отнесено к компетенции арбитражных судов.

     Исходя  из взаимосвязанных положений, содержащихся в п 2 ст. 23 ЗК, рассмотрение заявлений  о признании недействующими нормативных  правовых актов об установлении публичного сервитута, принятых органами местного самоуправления, относится к компетенции арбитражных судов.

     Сервитут  вступает в силу после его регистрации  в Едином государственном реестре  прав (ст. 27 Федерального закона „О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

     Публичный сервитут устанавливается законом  или иным нормативным правовым актом  Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК).