Земля как объект гражданско-правовых отношений

     Таким образом, хотя сервитут в определенной степени ограничивает права собственника, однако обременение земельного участка  сервитутом не лишает собственника участка права владения, пользования и распоряжения им. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который им обременен, к другому лицу (ст. 275 ГК). Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога, не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

     Поскольку в силу п. 5 ст. 274 ГК собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком, постольку каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате таких платежей. Как отмечено в ст. 277 ГК РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которыми необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

     Сервитут  может быть срочным или постоянным (п. 4 ст. 23 Кодекса). Это правило относится как к частным, так и к публичным сервитутам. Длящиеся правоотношения с течением времени претерпевают определенные изменения. По этой причине любой сервитут в любое время может прекратиться по самым разнообразным основаниям (например, у обладателя сервитута может отпасть необходимость в сервитуте, или соответствующий земельный участок может быть изъят из оборота или каким-либо образом будет изменено его целевое назначение, что может повлечь за собой прекращение сервитута и т.д.).

     По  требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения  оснований, по которым он был установлен. Если обременение, накладываемое сервитутом, становится настолько тяжелым, что  лишает собственника возможности использовать этот участок по своему прямому назначению, то собственник вправе в судебном порядке ставить вопрос о прекращении сервитута.

     Проведение  общественных слушаний по вопросам установления публичных сервитутов основано на закрепленном в подп. 4 п. 1 ст. 1 Кодекса принципе участия граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся прав на землю. По мнению некоторых юристов, процедура проведения таких слушаний и порядок определения их результатов должны устанавливаться нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований³⁵

     Отмечается, что объем правовых норм о вещных правах в действующем российской законодательстве существенно меньше объема аналогичных правовых норм римского права, дореволюционного российского законодательства и современных зарубежных развитых правопорядков. Данный факт; как следствие, порождает состояние неурегулированности земельных отношений и требует серьезной работы по восполнению законодательных пробелов. В частности, в юридической литературе отмечается отсутствие в современном гражданском законодательстве так называемого «соседского права»,³⁶ нормы которого направлены на ограничение прав собственников земельных участков в интересах правообладателей соседних земельных участков.

     Современное российское законодательство восприняло традицию европейского континентального права в сфере регулирования вещных прав³⁷, в том числе на земельные участки, однако с привнесением существенных национальных особенностей, которые отчасти объясняются существовавшей ранее монополией государственной собственности на землю.

     В соответствии с принципом «принудительной фиксации» в действующем законодательстве все существующие вещные права закреплены исчерпывающим образом. Центральное место в закрытом перечне видов вещных прав на землю занимает наиболее широкое по объему правомочий право собственности, которое обладает радом специфических черт: 1) закон закрепляет за собственником земельного участка право использовать по своему усмотрению всё что находится над и под поверхностью этого участка, если иное ис предусмотрено законом (п. 3 ст. 261 I К РФ); 2) право собственности возникает в силу определенных юридических фактов (юридических составов); 3) особенности передачи права (например, при продаже строений на земельном участке); 4) отказ от права собственности на землю не за счет его немедленного прекращения и требует проведения определенной процедуры.

     Помимо права собственности, потребности экономического оборота способствовали закреплению в законодательстве ограниченных вещных прав на землю, которые являются юридической формой участия субъектов гражданского оборота в нраве собственности на чужие земельные участки. В действующем отечественном законодательстве закреплены четыре вида ограниченных вещных прав па землю и три вида преимущественного права покупки земельных участков.

     Об ограниченных вещных правах мы уже рассказали, далее установлено, что известное российскому законодательству преимущественное право покупки земельного участка обладает свойствами классических вещных прав.

     Вещная природа вещного преимущественного права покупки заключается в предоставлении управомоченному лицу при наступлении определенных в законе или договоре условий возможности приобретения права собственности преимущественно перед другими лицами (в том числе и без участия собственника), а в случае нарушения права – возможности требовать вещно-правовой защиты.

     Видами законного вещного преимущественного права покупки земельного участка являются: (а) преимущественное право покупки сособственника при продаже доли в общей собственности на недвижимое имущество; (б) права собственника здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, на преимущественную покупку земельного участка; (в) преимущественное право субъекта Российской Федерации, а в случаях, установленных законом, и муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже; (г) право стороны (будущего покупателя) предварительного договора купли-продажи.

     К договорным вещным преимущественным правам покупки относятся: (а) преимущественное право покупки, вытекающее из договоров купли-продажи, дарения, мены (применяемые однократно либо на несколько случаев продажи или на определенный срок), а также содержащиеся в самостоятельном договоре (например, преимущественное право покупки земельного участка членом семьи); (б) преимущественное право покупки, вытекающее из условий об «обратной купли»; (в) преимущественное право покупки недвижимости в пользу нанимателя, вытекающее из условия договора имущественного найма; (г) преимущественное право покупки, вытекающее из завещательного отказа³⁸

     Выявленный ряд специфических черт земельных участков как объектов гражданских прав не в полной мере отвечает новым потребностям развивающейся экономики, в частности, как это уже отмечалось в юридической науке³⁹, препятствует выработке единого режима оборота земли и расположенных на ней объектов недвижимого имущества⁴⁰

     Одним из направлений развития гражданского законодательства в сфере земельных отношений является разработка новых видов вещных прав на землю, поскольку существующий исчерпывающий перечень видов прав не обеспечивает в полном объеме реализацию  экономических   интересов  участником  оборота   и   требует   включения   в

законодательство уже предложенных исследователями новых вещных прав: «права ограниченного владения земельным участком»⁴¹, права застройки⁴², узуфрукта, преимущественного права покупки недвижимой вещи, а также института «вещных обременений»⁴³ 

Параграф 3.4. Основные гражданско-правовые договорные формы оборота земельных участков

     В общих вопросах регулирования договорных отношений специфика земли как объекта права в сфере договорных отношений: 1) законодатель однозначно закрепил, что к договорам в отношении земельных участков применяется российское право (ст. 1213 ГК РФ); 2) установлены императивные законодательные требования к условиям договоров, объектом которых выступают земельные участки; 3) закон содержит специфические требования к отношении условии возникновения, изменения и прекращения договорных обязательств по поводу земли; 4) имеются специальные условия действительности договор и признания их недействительными или не заключенными; 5) установлены обязательные требования к форме договоров и обязательность их государственной регистрации; 6) допущены к обороту лишь часть земельных участков, многие земельные участки ограничаны в обороте или изъяты из оборота.

     Более подробное внимание наиболее распространенным в современном гражданском обороте договорам по поводу земельных участков: купля-продажа, аренда и залог.

     Анализ отдельных договорных форм оборота земельных участков позволяет сделать обобщающие выводы о том, что земельные участки как объекты права имеют существенные особенности в обязательственных отношениях. Главной причиной их отличия от иных объектов является целевое использование земельных участков, в силу которого земельные участки могут использоваться только в определенных законом целях, а часть земельных участков либо исключена, либо ограничена в обороте.

     В рамках действующего законодательства на особенности правового регулирования договорных отношений непосредственное влияние оказывают не только существенные свойства земельного участка, как объекта права, которые также и случайные обстоятельства, вызванные главным образом политическими и экономическими особенностями современного Российского государства.

     Анализ норм Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации позволяет выявить следующие виды сделок с землей:

     а) купля-продажа земельных участков и земельных долей (паев);

     б) передача органами местного самоуправления за плату земельных участков приватизированным государственным и муниципальным предприятиям, в том числе при расширении и дополнительном строительстве, гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности; иным собственникам недвижимости, иных объектов и прав производится в соответствии с порядком, установленным законодательством Российской Федерации и законодательством области.

     в) продажа земельных участков, права аренды земельных участков, права застройки земельных участков с аукциона или конкурса, торгов;

     г) продажа с аукциона земельных участков и прав на земельные доли (паи) органами местного самоуправления;

     д) залог земельных участков и земельных долей;

     е) наследование земельных участков и земельных долей;

     ж) мена земельных участков и земельных долей;

     з) дарение (безвозмездная передача) земельных участков, земельных долей;

     и) передача земельных участков и земельных долей (паев) или прав на них в качестве вклада в уставный капитал коммерческих и некоммерческих организаций;

     к) передача земельных участков, земельных долей (паев) по договору ренты или пожизненного содержания;

     л) иные сделки, не противоречащие законодательству Российской Федерации и законодательству области.

     Итак, собственники земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, в уставные фонды (капиталы), в аренду и срочное пользование, обменять на любое недвижимое имущество, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, добровольно отказаться от земли. Такие участки наследуются по закону или в соответствии с завещанием.

     Землевладельцы и землепользователи вправе с согласия органа местного самоуправления, так как земля в этих случаях остается в государственной или муниципальной собственности, обменять свои участки на другие участки, сдать их в аренду или срочное пользование, приватизировать, добровольно отказаться. Земельные участки, переданные гражданам в пожизненное наследуемое владение, наследуются по закону.

     Арендаторы и срочные пользователи земли вправе (если это разрешено в договоре аренды или договоре срочного пользования) обменять свои земельные участки, приватизировать их, добровольно отказаться от земли.

     Совершение указанных сделок с землей допускается при условии соблюдения ограничений, установленных земельным и гражданским законодательством.

     Как отмечают исследователи, при совершении сделок с землей необходимо руководствоваться в основном гражданским законодательством⁴⁴