Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения

В отечественной науке собственность традиционно анализируется в экономическом и юридическом смыслах, причем собственность в первом значении служит отправным моментом для построения юридического понятия права собственности. По мнению Е.А. Суханова, собственность следует рассматривать как единое экономико-правовое понятие, в котором правовая форма неразрывно слита с экономическим содержанием, что предполагает необходимость синтеза экономического и юридического подходов. Между тем он справедливо отмечает, что единое понимание собственности не препятствует раздельному анализу экономической и юридической сторон этого понятия*(16).

Собственность в экономическом смысле большинством ученых советского периода рассматривалась через понятие "присвоение"*(17), характеризующее отношение человека к материальным благам как к своим. В связи с этим на базе предшествующего научного опыта в современной литературе выделяются три принципиальных положения теории собственности*(18):

1. Вещи, иные внешние объективированные предметы как объект собственности*(19). Имеется в виду прямая и непосредственная связь собственности с ее определяющим объектом - вещью, в связи с чем собственность имеет вещный характер*(20).

2. Отношение к вещам как к своим. Собственность как определенное экономическое отношение принято анализировать с двух сторон. Во-первых, это отношения между людьми по поводу определенного имущества. Во-вторых, это отношение лица к присвоенному имуществу как к своему собственному. Действительно, понятия "свое" и "чужое" не могут существовать вне отношений между людьми, т.е. отношение определенного лица к материальному благу как к своему одновременно означает отношение всех остальных лиц к указанному благу как к чужому*(21).

Отношение к вещи как к своей предполагает и определенную степень ответственности за совершаемые в отношении ее действия. В связи с этим Е.А. Суханов характеризует экономическое содержание отношения собственности двумя основными аспектами: в данном отношении "тесно переплетаются две стороны: "благо" обладания имуществом и "бремя" несения связанных с этим расходов, издержек и риска"*(22).

3. Полное, абсолютное обладание объектом собственности. Смысл данного положения, по мнению большинства цивилистов, заключается в том, что собственность представляет собой власть лица над объектами собственности*(23). Академик А.В. Венедиктов вполне обоснованно добавлял, что для собственника характерно распоряжение указанными объектами "своей властью и в своем интересе"*(24).

Юридической формой закрепления экономических отношений собственности, в свою очередь, выступает право собственности. По словам С.С. Алексеева, именно через право в полной мере раскрывается и реализуется потенциал собственности*(25). Более того, автор справедливо считает, что при развитых общественных отношениях собственность на те или иные объекты и право собственности, в сущности, совпадают, в связи с чем, по его мнению, юридически более корректно при характеристике собственности в любой ее разновидности и состоянии видеть каждый раз правовую составляющую собственности*(26).

Право собственности традиционно рассматривается в двух аспектах: как объективное право (т.е. как совокупность юридических норм о собственности) и как субъективное право (т.е. как правомочия, субъективные возможности, принадлежащие субъекту права собственности).

Понятие субъективного права собственности в литературе связывают с так называемой проблемой триады, т.е. с определением данного права через правомочия владения, пользования и распоряжения*(27). Справедливой представляется позиция, согласно которой к перечисленным правомочиям могут быть сведены все возможные действия собственника относительно вещи*(28). Иначе говоря, правомочия владения, пользования и распоряжения являются классификационными категориями, охватывающими все принадлежащие собственнику права на имущество. Наряду с наличием триады правомочий по итогам исследования различных точек зрения относительно свойств субъективного права собственности можно также выделить:

- независимость правомочий собственника в том смысле, что его права основаны непосредственно на законе, а не на правах иных лиц (Д.М. Генкин)*(29);

- исключительность правомочий собственника, т.е. наличие у него возможности в рамках закона отстранять всех посторонних лиц от хозяйственного господства над принадлежащей ему вещью, если на то нет его воли (В.В. Безбах, В.К. Пучинский, Е.А. Суханов, К.И. Скловский, Г.Ф. Шершеневич)*(30);

- возможность собственника по своему усмотрению решать судьбу своего имущества, руководствуясь лишь собственными интересами, совершая в отношении этого имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие прав и законных интересов других лиц (Е.А. Суханов)*(31);

- наибольшую полноту и неограниченность права собственности из всех имущественных прав на те же объекты (Ю.К. Толстой, К.И. Скловский)*(32).

Вопрос о том, можно ли рассматривать право собственности как право неограниченное, традиционно является спорным в цивилистике. Так, по мнению Д.И. Мейера, неограниченное юридическое господство лица над вещью даже неудобомыслимо: право есть ограничение свободы, так что понятие об ограничении лежит в самом понятии о праве*(33). Однако независимо от того, присуща ли ограниченность праву собственности как таковому или ограничения выступают как нечто внешнее по отношению к нему, в любой правовой системе собственник осуществляет свои правомочия в определенных границах. Следовательно, речь может идти лишь о том, что его свобода ограничена в меньшей степени, чем свобода иных обладателей прав на вещь, т.е. право собственности, используя формулировку В.П. Камышанского, является "наиболее полным вещным правом"*(34), а по определению В.И. Синайского - "наименее ограниченным вещным правом"*(35). Для того чтобы определить, насколько полным и неограниченным является право собственности, необходимо указать на границы данного права.

Рассмотрение вопроса о содержании права собственности требует четкого определения таких понятий, как границы права собственности и ограничения права собственности. В литературе допускается использование в качестве идентичных таких понятий, как "границы субъективного права" и "пределы осуществления субъективного права". Как верно отмечал В.П. Грибанов, "всякое субъективное право, будучи мерой возможного поведения управомоченного лица, имеет определенные границы как по своему содержанию, так и по характеру его осуществления. Границы есть неотъемлемое свойство всякого субъективного права"*(36).

Ранее в цивилистике понятия границ (пределов) и ограничений права собственности нередко использовались как идентичные. Русские и советские ученые (Д.И. Мейер, В.И. Синайский, Д.М. Генкин) указывали, что право собственности только и существует в пределах, установленных ограничениями, внутри них, что ограничение и составляет предел права собственности*(37). В более поздний период отечественные цивилисты различают границы (пределы) и ограничения права собственности, говоря об установлении законом определенных границ содержания права собственности, которое в любом случае не может быть беспредельным, и отмечая при этом возможность ограничения осуществления права собственности законом или договором (Е.А. Суханов)*(38).

Наиболее детально вопрос о пределах и ограничениях права собственности разработан В.П. Камышанским. По справедливому утверждению данного автора, требование закона к собственнику может представлять собой границу (предел) либо ограничение права. Оно есть граница (предел), если не предполагает возможности несобственника вторгаться в сферу юридического господства собственника. И оно есть ограничение, если стеснения собственника обусловлены внешним воздействием, вторжением третьих лиц в сферу юридического господства собственника*(39). Иначе говоря, граница (предел осуществления) права собственности есть та черта, за которую не простираются права собственника. Существование такой черты означает, что право собственности не есть неограниченное право.

Ограничение же права собственности представляет собой предусмотренное законом стеснение собственника в осуществлении правомочий, находящихся в границах его права собственности, в связи с наличием прав на принадлежащее ему имущество у других лиц или общества в целом*(40). Данная концепция, на наш взгляд, наиболее точна и аргументирована.

Право собственности на имущество наряду с "благом" обладания этим имуществом характеризуется "бременем" его содержания. В современной цивилистике остается спорным вопрос о месте категории "бремени" содержания имущества по отношению к праву собственности на это имущество. Одни ученые (Е.А. Суханов) характеризуют "бремя" содержания имущества наряду с "благом" обладания последним как одну из сторон экономического содержания отношений собственности*(41), другие авторы (К.И. Скловский) определяют данную категорию как "естественное следствие права собственности"*(42).

Следует отметить своеобразное утверждение некоторых цивилистов (З.Э. Беневоленская, В.А. Микрюков) о том, что в виде обязанностей, составляющих "бремя содержания имущества", выражается осуществление законодательных ограничений права собственности, и происходит оно примерно так, как происходит реализация субъективного права собственности в осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения. Одним словом, ограничения права собственности и "бремя содержания имущества собственника" соотносятся как возможность и действительность (так же как соотносятся субъективное право (или обязанность) и его осуществление)*(43).

На наш взгляд, заслуживает внимания точка зрения У. Маттеи, который, рассматривая содержание имущественных прав через представление их в виде связки правомочий, различных видов юридической ответственности, иммунитетов, обязанностей и т.д., каковыми право так или иначе наделяет индивидов, считает налагаемые на собственников активные обязанности, связанные с содержанием имущества, составной частью структуры права собственности, называя их отрицательными аспектами права собственности*(44). В продолжение этой мысли В.В. Долинская указывает на длительное противоборство двух подходов: "собственность - право" и "собственность - функция" (т.е. право собственности как полное, абсолютное, никем и ничем не ограниченное или право собственности как благо, которое одновременно возлагает на обладающее им лицо определенное бремя) и о победе в настоящее время второго подхода*(45). Другие сторонники данной позиции (В.П. Камышанский) считают целесообразным использование категорий "благо" и "бремя" не в отрыве от общепризнанной триады (владение, пользование и распоряжение) как совокупности элементов отношений собственности, а в непосредственной связи с ними. Иначе говоря, благо и бремя можно усмотреть и во владении, и в пользовании, и в распоряжении*(46). Последнее воззрение представляется наиболее убедительным, вместе с тем важно уточнить, что указанные правомочия являются элементами субъективного права собственности, которому корреспондирует пассивная обязанность персонально неопределенного круга лиц не нарушать прав собственника. Между тем, как представляется, возложение на собственника обязанности совершения определенных действий (в частности, активной обязанности по содержанию своего имущества) следует все же считать элементом иного правоотношения.

Но, поскольку в правоотношении обязанность непременно должна соответствовать чьему-либо праву, возникает вопрос о субъекте права, корреспондирующего обязанности собственника по содержанию его имущества. Позиция по этому поводу в литературе не однозначна. Одни авторы считают такое право в данном случае вообще отсутствующим, утверждая, что собственник несет расходы на содержание своего имущества не в силу обязательства перед кем-либо, а исходя из собственных интересов (Д.Б. Савельев)*(47), другие - что бремя содержания имущества - это не обязанность собственника, а скорее его моральный долг (В.К. Андреев)*(48). Однако мы разделяем обоснованную точку зрения большинства цивилистов (К.И. Скловского, У. Маттеи, В.В. Долинской, С.С. Алексеева и др.), относящих бремя содержания имущества (в широком понимании - бремя собственности в целом) к публичным обязательствам собственника*(49). На современном этапе общественного развития ученые делают серьезный акцент на социальное значение собственности. Она становится "фактором активности и озабоченности человека за ее использование, судьбу, источником одного из наиболее мощных стимулов предельно интенсивной деятельности... и одновременно его ответственности - "бремени"... перед обществом"*(50), как утверждает Х.-Ю. Фогель, "собственность по своей сущности является социально связанной; такая связанность относится к внутренней структуре этого основного права"*(51). С.С. Алексеев по данному поводу отмечает: "собственник, который обрел возможности абсолютного и исключительного обладания имуществом (подчас весьма значительным) обязан так управлять и использовать свое богатство, чтобы оно шло на пользу людского сообщества"*(52).

Итак, понимая теоретическую несводимость обязанностей собственника к праву собственности как субъективному вещному праву, но, видя бесспорную и неразрывную связь указанных обязанностей и правомочий собственника (приобретающую особое звучание в правоотношениях собственности с множественностью субъектов), с учетом тематики настоящего исследования далее, при употреблении термина "право собственности", мы будем подразумевать под ним, в том числе, обязанности собственника.

В заключение исследования содержания такого уникального феномена, как право собственности, обратимся к высказыванию Р. Иеринга: "Право существует для того, чтобы оно осуществлялось. Осуществление есть жизнь и истина права, есть само право"*(53). В первую очередь, по словам С.С. Алексеева, "собственность живет в обязательствах, является с юридической стороны их источником, незримым (а нередко и зримым) их элементом"*(54). Кроме того, формой реализации права собственности является управление ее объектами, углубленное исследование сущности которого будет проведено ниже.

Действующее гражданское законодательство не раскрывает понятия "управление" в указанном ракурсе. В Гражданском кодексе РФ определена юридическая основа управления имуществом: согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В научной литературе дается такое определение данной категории: "Управление имуществом по своей правовой природе представляет собой упорядоченную систему мер по владению, пользованию и распоряжению имуществом, по его содержанию, осуществляемых в интересах собственника и в тех пределах, которые определены самим собственником или законом"*(55).

В целях формирования адекватной дефиниции данного понятия следует, опираясь на приведенное выше исследование сущности права собственности, провести системно-правовой анализ содержания управления имуществом в нескольких аспектах.

Аспект первый. Управление имуществом, как и любое управление в целом, мы рассматриваем как деятельность, заключающуюся в систематическом упорядочивающем воздействии управляющего субъекта на объект управления - имущество. Иными словами, управление имуществом представляет собой упорядочивающую систему действий по поводу находящегося в собственности имущества.

Аспект второй. Как отмечалось выше, любая управленческая деятельность характеризуется целенаправленностью воздействия на объект управления. В частности, цель управления имуществом заключается в обеспечении сохранности и эффективного функционирования этого имущества, а также, как правило, в извлечении из него прибыли.