Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения

*(186) См.: Андропов В.В. Проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме//Семейное и жилищное право. 2006. N 1. С. 3.

*(187) См.: Яковлев В.Ф. Гражданско-правовой метод регулирования общественных отношений: Учебное пособие. Свердловск, 1972. С. 134.

*(188) См.: Алексеев Н.Н. Указ. соч. С. 155-159; Nowgorodzeff P. Uber die eigentumlichen Elemente der mssischen Rechtephilosophie//Philosophic und Recht. II September, 1922; Евразийский Временник. Кн. 5. 1927. С. 265.

*(189) Емельянов В. Пределы полномочий органа юридического лица//Российская юстиция. 2003. N 1. С. 21-23.

*(190) См.: Алексеев С.С. Общая теория права. Т. 2. М., 1982. С. 115.

*(191) СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.

*(192) См.: Рузанова В.Д. Указ. соч. С. 119; Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/И.А. Фаршатов. М., 2006. С. 144.

*(193) Определение Конституционного Суда РФ от 20 июня 2006 г. N 238-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Смольской Елены Фридриховны на нарушение ее конституционных прав частью 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации".

*(194) См.: Попов А.В. Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном доме: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. Волгоград, 2006. С. 8.

*(195) Рассматривая долю как гражданско-правовую конструкцию, обозначающую право собственности, ограниченное в своем осуществлении, которое не может быть выражено в количественном соотношении, автор в то же время приходит к выводу о том, что общепринятое обозначение - размер доли - связывается с объемом материальных благ, получаемых участником долевой собственности от использования общего имущества, а также возлагаемым на него бременем расходов. См.: Минкина Л.М. Указ. соч. С. 17.

*(196) Там же. С. 6, 7.

*(197) В подтверждение данного вывода комментаторы ЖК РФ верно отмечают: "Устанавливая безусловную возможность участия в общем собрании каждого из собственников... Кодекс исходит из того, что весомость их голосов, их влияние на формирование решения собрания может быть различно. Вполне логичным представляется, что число голосов, принадлежащих каждому собственнику помещения, пропорционально его доле в праве..." См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Г.В. Бойцов, М.Н. Долгова. М., 2006. С. 122.

*(198) Рузанова В.Д. Указ. соч. С. 119.

*(199) Дроздов И.А. Указ. соч. С. 177.

*(200) Стрембелев С.В. Указ. соч. С. 62, 63.

*(201) Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под ред. О.А. Городова. С. 77.

*(202) Стрембелев С.В. Указ. соч. С. 62, 63.

*(203) См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/Под ред. В.М. Жуйкова. С. 140.

*(204) См.: Андропов В.В. Указ. соч. С. 5.

*(205) См., например: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Г.В. Бойцов, М.Н. Долгова. М., 2006. С. 247.

*(206) См.: Стрембелев С.В. Указ. соч. С. 62.

*(207) См.: Рузанова В.Д. Указ. соч. С. 119.

*(208) См.: Всем, кто любит свой дом: Пособие для начинающих собственников жилья по выбору способа управления многоквартирным домом. Правительство Самарской области. Самара, 2006. С. 8, 9.

*(209) Дроздов И.А. Указ. соч. С. 181.

*(210) Андропов В.В. Указ. соч. С. 4.

*(211) Рузанова В.Д. Указ. соч. С. 120.

*(212) Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Г.В. Бойцов, М.Н. Долгова. М., 2006. С. 115.

*(213) См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2006. С. 601, 602.

*(214) Там же. С. 602.

*(215) Пункт 1.1 введен Федеральным законом от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ//СЗ РФ. 2005. N 30. Ст. 3098.

*(216) См.: Варфоломеев В. Организация товарищества собственников жилья: преимущества и проблемы//Юрист. 2006. N 2. С. 55.

*(217) См.: Рузанова В.Д. Указ. соч. С. 120.

*(218) См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2006. С. 606.

*(219) См.: Фогель В.А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома//Юрист. 2002. N 12. С. 26.

*(220) Там же. С. 26.

*(221) Как указывает И.А. Дроздов, кто бы ни был собственником "обслуживающего" имущества, даже если предположить гипотетическую возможность нахождения указанного имущества в собственности лиц, не являющихся домовладельцами, собственники помещений не могут быть лишены прав извлекать потребительские свойства "обслуживающего" имущества для удовлетворения своих потребностей как собственников "обслуживаемого" имущества (помещений в многоквартирном доме), поскольку в противном случае "обслуживающее" имущество перестало бы исполнять свою основную функцию - обслуживать "обслуживаемое" имущество. См.: Дроздов И.А. Указ. соч. С. 175.

*(222) Там же. С. 176.

*(223) Скловский К.И. Указ. соч. С. 180.

*(224) См.: Тарасова А.Е. Оборотоспособность объектов общего имущества в многоквартирном доме//Жилищное право. 2006. N 11. С. 68.

*(225) Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 декабря 2004 г. N Ф09-4164/04ГК.

*(226) См.: Минкина Л.М. Указ. соч. С. 8; Мантул Н.М. Гражданско-правовое регулирование деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирных домов: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. Краснодар, 2009. С. 7.

*(227) См.: Закон г. Москвы от 9 ноября 1994 г. N 19-87 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений".

*(228) См.: Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 13.

*(229) Там же. С. 14.

*(230) Андропов В.В., Миронов И.Б. Управление многоквартирными домами (разд. 2). М., 2006. С. 13.

*(231) См.: Минкина Л.М. Указ. соч. С. 6, 7.

*(232) См.: Савельев Д.Б. Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев: Дисс. канд. юрид. наук. М., 2002. С. 64.

*(233) См.: Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2000. С. 335.

*(234) Савельев Д.Б. Указ. соч. С. 64.

*(235) См.: Фогель В.А. Осуществление права общей собственности в жилищной сфере: Дисс. канд. юрид. наук. М., 2003. С. 110; Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 175, 176.

*(236) См.: Минкина Л.М. Указ. соч. С. 7.

*(237) См.: Филимонов С.Л. Анализ порядка регистрации кондоминиумов и доли в праве на общее имущество//ЖКХ. 2004. N 7. Ч 1. С. 23; Савельев Д.Б. Указ. соч. С. 72.

*(238) Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"//СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

*(239) См.: Певницкий С.Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. М., 2006. С. 18.

*(240) См.: Савельев Д.Б. Указ. соч. С. 67.

*(241) Там же. С. 68.

*(242) Вывод о собственниках дополнительных объектов общего имущества в многоквартирном доме вытекает из п. 3, 4 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ.

*(243) См.: Савельев Д.Б. Указ. соч. С. 67, 68.

*(244) См.: Кузнецова О.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиуме//Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. М., 2005. С. 96.

*(245) См.: Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., 1967. С. 459.

*(246) Предложение о составлении технического паспорта на многоквартирный дом с включением в него состава общего имущества дома внесено в ГД ФС РФ в виде поправки в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. См.: Проект Федерального закона N 369394-4 "О приостановлении действия отдельных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и в Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"".

*(247) См.: Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправлении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом"//Российская газета. 2006. N 37.

*(248) См.: Бартошек М. Римское право (Понятия, термины, определения). М., 1989. С. 79.

*(249) См.: Савельев Д.Б. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом//Юрист. 2002. N 3. С. 59.

*(250) См.: Минкина Л.М. Указ. соч. С. 7.

*(251) Схожая идея высказана А.В. Поповым, предлагающим, однако, в связи с выявленным обстоятельством полностью заменить в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ выражение "большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме" словами "большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме", распространив тем самым рекомендуемый кворум на принятие решений не только о выборе формы управления многоквартирным домом, но и по другим отнесенным к компетенции общего собрания собственников помещений вопросам, указанным в п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. См.: Попов А.В. Указ. соч. С. 8, 17.

*(252) Напомним, что в ст. 161 ЖК РФ, по сути, указаны не способы, а формы управления.

*(253) С.Н. Братусь писал о юридическом лице, что это "организационная форма обеспечения и осуществления тех или иных интересов". См.: Братусь С.Н. Юридические лица в советском гражданском праве. М., 1947. С. 45.

*(254) Рузанова В.Д. Указ. соч. С. 119.

*(255) То, что ТСЖ правом собственности на общее имущество дома не обладает, а лишь наделено полномочиями на управление им, безоговорочно подтверждался и судебной практикой до и после принятия ЖК РФ. См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 1 апреля 2005 г. по делу N А56-15485/04; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24 мая 2006 г. по делу N А05-8203/04-24; Решение Арбитражного суда Самарской области от 23 сентября 2008 г. по делу N А55-5638/2008//Архив Арбитражного суда Самарской области.

*(256) См.: Тарасова А.Е. Указ. соч. С. 68.

*(257) Рекомендации научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа N 1/2007 "По вопросам рассмотрения дел о защите права собственности и других вещных прав" (По итогам заседания, состоявшегося 23-24 мая 2007 г. в г. Ижевске).

*(258) Пункт 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ исключен Федеральным законом от 27 сентября 2009 г. N 228-ФЗ.

*(259) См.: Певницкий С.Г. Управление многоквартирными домами при помощи специализированных юридических лиц//Закон. 2007. N 6. С. 38.

*(260) Необходимо обратить внимание на следующую неточность, имеющуюся в п. 3 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ. Очевидно, что содержание данного пункта было почти полностью перенесено из абз. 4 п. 2 ст. 29 Закона о ТСЖ, согласно которому товарищество могло получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность (видимо, собственность ТСЖ) земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации. Теперь, согласно п. 3 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ, ТСЖ вправе получать указанные земельные участки в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Дело в том, что вступивший в силу 30 октября 2001 г. Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) отменил предоставление земельных участков в постоянное бессрочное пользование граждан и юридических лиц, за исключением лиц, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ. В настоящее время земельные участки для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду в порядке ст. 30 ЗК РФ, в частности, для жилищного строительства - исключительно на аукционах (ст. 30.1 ЗК РФ).

*(261) См.: Рузанова В.Д. Указ. соч. С. 119.

*(262) Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска"//СЗ РФ. 1998. N 15. Ст. 1794.

*(263) Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24 декабря 2004 г. по делу N А26-6465/03-112.

*(264) См.: Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. М., 2007. С. 165.

*(265) См.: Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М., 1997. С. 458.

*(266) Савельев Д.Б. Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев: Дис. канд. юрид. наук. М., 2002. С. 88.

*(267) См.: Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Указ. соч. С. 126.

*(268) См.: Андропов В.В., Миронов И.Б. Управление многоквартирными домами (разд. 2). М., 2006. С. 19, 20.

*(269) Там же. С. 20.

*(270) Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Указ. соч. С. 120.

*(271) См.: Рузанова В.Д. Проблемы реализации правомочий собственников помещений в многоквартирном доме как членов ТСЖ//Проблемы правового положения участников юридических лиц: сборник научных статей. Самара, 2008. С. 12.

*(272) См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 7 марта 2007 г.//Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. N 8; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 июня 2007 г. N Ф04-3898/2007 (35362-А46-10) по делу N А46-9030/2006; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16 июня 2008 г. N Ф08-2923/2008 по делу N А32-13753/2007-2/159.

*(273) См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31 июля 2008 г. N Ф04-4583/2008 (8761-А70-11) по делу N А70-69/5-2008.

*(274) Постановление ФАС Центрального округа от 29 апреля 2008 г. по делу N А35-2290/07-С16.

*(275) Постановление ФАС Центрального округа от 31 марта 2008 г. по делу N А14-3745/2007/148/8.

*(276) См.: Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 256, 257; Свит Ю.П. Указ. соч. С. 9; Мантул Н.М. Указ соч. С. 12.

*(277) СЗ РФ 1998. N 15. Ст. 1794.

*(278) Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. М., 2006. С. 193.

*(279) "Бесспорно, - считает И.А. Дроздов, - это ущемление прав меньшинства, но с другой стороны, удовлетворить потребности всех домовладельцев объективно невозможно. Ведь представить на практике одновременное сосуществование двух и более способов управления многоквартирным домом, образующего цельный механизм, так же невозможно, как невозможно представить независимое существование друг от друга отдельных частей тела человека". См.: Дроздов И.А. Указ. соч. С. 116.