Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения

*(127) Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Указ. соч. С. 21, 22.

*(128) Там же. С. 23, 38.

*(129) См., например: Свит Ю.П. Указ. соч. С. 6; Певницкий С.Г. Указ. соч. С. 7; Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 15.

*(130) Певницкий С.Г. Указ. соч. С. 7.

*(131) Определение Верховного Суда РФ от 25 декабря 2000 г. по делу N 78-П00-61 о мансардах в чердачных помещениях многоквартирного дома г. Санкт-Петербурга.

*(132) Так, по утверждению И.А. Дроздова, в отличие от буквального понимания сложной вещи, главной вещи и принадлежности в соответствии со ст. 134, 135 ГК РФ, в римском праве, во-первых, к числу побочных вещей (принадлежностей) могли относиться части вещи, физически связанные с главной вещью; во-вторых, главная вещь вполне могла не иметь экономической ценности без принадлежности (например, замок и ключ); в-третьих, принадлежность могла рассматриваться в качестве части сложной вещи (См.: Дроздов И.А. Указ. соч. С. 64-66).

*(133) См.: Тарасова А.Е. Указ. соч. С. 65; Борзенкова Т.А. Указ. соч. С. 98, 99; СвитЮ.П. Указ. соч. С. 8, 9.

*(134) См.: Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 87.

*(135) Там же; Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2006. С. 195, 196.

*(136) См.: Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 87.

*(137) Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 205; Ермаков В.С. Концепция построения правовой системы управления общим имуществом кондоминиума (многоквартирного дома)//Жилищное право. 2004. N 2. С. 73.

*(138) Дроздов И.А. Указ. соч. С. 91.

*(139) Стрембелев С.В. О некоторых особенностях структуры договорных отношений при управлении многоквартирным домом//Закон. 2006. N 8. С. 62; Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под ред. О.А. Породова. М.: Проспект, 2007. С. 276; Борзенкова Т.А. Указ. соч. С. 101; Жульева О.Е. Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. Волгоград, 2007. С. 7.

*(140) См.: Шахов С.Ю. Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. М., 2007. С. 8.

*(141) См.: Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 224.

*(142) См.: Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ//Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 98.

*(143) См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/Под ред. В.М. Жуйкова. М., 2006. С. 137.

*(144) Рузанова В.Д. Проблемы реализации правомочий собственников помещений в многоквартирном доме как членов ТСЖ//Проблемы правового положения участников юридических лиц: Сборник научных статей. Самара, 2008. С. 7.

*(145) Данный вывод подтверждается В.Д. Рузановой, подчеркивающей, что "общее собрание собственников помещений... выступает здесь не в качестве способа управления в смысле ст. 161 ЖК, а как орган, позволяющий объединить собственников для цели совместной реализации своих правомочий" (Рузанова В.Д. Указ. соч).

*(146) Примечательно, что идея рассмотрения управления многоквартирным домом в широком смысле уже высказывалась в литературе (см.: Жульева О.Е. Указ. соч. С. 7, 8). Но, по нашему мнению, точнее в этом смысле отражает суть явления определение управления многоквартирным домом, предложенное В.К. Михайловым (Михайлов В.К. Указ. соч. С. 9).

*(147) В литературе отмечается новизна анализируемой правовой модели для России и неготовность большинства собственников жилых помещений к цивилизованным отношениям по содержанию своего жилого дома в целом. Бесспорно, по мнению авторов, здание должно поддерживаться в технически исправном состоянии. Но для решения данной задачи необходимы организованные коллективные усилия всех сособственников, поскольку многоквартирный дом нуждается в грамотном и рациональном управлении. См.: Кроз М.К., Кроз В.М. Законодательство о кондоминиумах: проблемы правоприменения//Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы Всероссийской III научной конференции молодых ученых. Самара, 2003. С. 109.

*(148) По справедливому заключению Д.Б. Савельева, когда домовладельцы связаны между собой в общность долевой собственностью, несение бремени представляет собой сложный комплекс прав и обязанностей и выступает правовой основой механизма обслуживания и эксплуатации кондоминиума. См.: Савельев Д.Б. Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев: Дисс. канд. юрид. наук. М., 2002. С. 111, 112.

*(149) Данная норма предусматривает проведение органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации, если либо в течение года до дня проведения указанного конкурса, либо до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам такого конкурса, собственники помещений в доме не выбрали способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано.

*(150) Камышанский В.П. Конституционные ограничения права собственности//Юрист. 2004. N 5. С. 6.

*(151) Так, на практике встала проблема реконструкции панельных домов путем надстройки мансарды. Застройщики столкнулись с тем, что некоторые жильцы выступают против строительства и через суд добиваются его запрета, поскольку реконструкция дома связана с распоряжением их долей в праве общей собственности. По этому поводу М. Зарезин в публикации "Крыша заехала в тупик" отмечает, что "примерно пять процентов населения дома относится к категории граждан, которые в принципе ни с чем не согласны, никому не верят, ничего подписывать не собираются". См.: Российская газета. 2000. 10 ноября.

*(152) Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. М., 1992. С. 34. Проблемы, связанные с понятием "злоупотребление правом", требуют отдельного исследования, поэтому не могут быть подробно рассмотрены в рамках настоящей работы. О злоупотреблении правом см. также: Поротикова О.А. Проблема злоупотребления субъективным гражданским правом. М., 2007; Малиновский А.А. Злоупотребление правом как юридическая категория//"Черные дыры" в российском законодательстве. Юридический журнал. 2005. N 4. С. 92-95.

*(153) Закон и юридическая наука в целях правовой экономии нередко используют термин "общая собственность", имея в виду "право общей собственности". В настоящей работе данные категории также будут употребляться как идентичные.

*(154) При этом, говоря о собственности, автор имеет в виду право собственности. См.: Певницкий С.Г. Право коммунальной собственности в многоквартирных домах//Юрист. 2006. N 2. С. 52.

*(155) Петрова И.В. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме//Современные теоретические и практические проблемы частного права: Сборник научных трудов. Ставрополь, 2004. Вып. 1. С. 275.

*(156) См.: Минкина Л.М. Право общей долевой собственности: понятие и особенности осуществления: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. Белгород, 2004. С. 13.

*(157) То, что наличие нескольких субъектов права собственности на одну и ту же вещь влечет за собой ограничение каждого из них в реализации принадлежащих ему прав, отмечали многие авторы. См.: Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве//Ученые записки ВИЮН НКЮ СССР. Вып. 2. М., 1941. С. 4; Советское гражданское право: Учебник для юрид. институтов и факультетов/Под ред. О.С. Иоффе. Т. 1. Л., 1971. С. 332; Маслов В.Ф. Вопросы общей собственности в судебной практике. М., 1963. С. 5; Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности по советскому законодательству. Томск, 1977. С. 78-80; Советское гражданское право/Под ред. В.А. Рясенцева. Т. 1. М., 1975. С. 383; Лазанчина Л.М. Основы гражданского права: Учебное пособие. Самара, 1996. С. 50; Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 167.

*(158) По мнению большинства цивилистов, к задачам специального правового регулирования отношений общей собственности в первую очередь относится смягчение, ослабление в интересах стабильности имущественного оборота "эффекта множества собственников одной вещи" до степени создания юридической фикции единства субъекта - носителя права общей собственности. См.: Белов В.А. Право общей собственности//Законодательство. 2002. N 11. С. 26; Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима на общее имущество в многоквартирном доме//Жилищное право. 2004. N 4. С. 9.

*(159) Мананкова Р.П. Указ. соч. С. 11-13; Самойлова М.В. Элементы относительности в абсолютном праве общей долевой собственности//Правоведение. 1978. N 4. С. 103; Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 9.

*(160) В то же время существуют различные точки зрения на то, что следует рассматривать в качестве объекта права собственности отдельного сособственника: 1) только его долю в общей собственности, а не всю общую вещь в целом (Г.Ф. Шершеневич, П.П. Каськ, Н.Н. Мисник и др.); 2) общее имущество и долю каждого сособственника (Д.М. Генкин, В.Ф. Маслов, Е.А. Суханов); 3) только общее имущество в целом (М.В. Зимелева, О.С. Иоффе и др.). См.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 214; Каськ П.П. Рецензия на книгу Р.П. Мананковой "Правоотношение общей долевой собственности"//Изв. вузов. Правоведение. 1980. N 6. С. 101; Мисник Н.Н. Правовая природа общей собственности//Изв. вузов. Правоведение. 1993. N 1. С. 32, 33; Генкин Д.М. Указ. соч. С. 153, 154, 157; Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., 1991. С. 170; Маслов В.Ф. Основные проблемы права личной собственности в период строительства коммунизма в СССР. Харьков, 1968. С. 134; Гражданское право России: Учебник/Под ред. З.И. Цыбуленко. М., 1998. С. 319; Зимелева М.В. Указ. соч. С. 6; Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., 1967. С. 453-455.

*(161) Генкин Д.М. Указ. соч. С. 145. В то же время, как представляется, это не исключает возможности нахождения у сособственников в общей собственности нескольких независимых объектов, каждый из которых считается юридически единым и неделимым.

*(162) См., например: Маслов В.Ф. Вопросы общей собственности в судебной практике. С. 3; Скловский К.И. Указ. соч. С. 168; Минкина Л.М. Указ. соч. С. 14.

*(163) Филатова У.Б. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. Иркутск, 2006. С. 7.

*(164) Минкина Л.М. Указ. соч. С. 14.

*(165) Мнение о том, что не все жизненные ситуации укладываются в рамки "общепринятой" общей долевой и обшей совместной собственности, высказывал еще Д.М. Генкин. Он пришел к выводу о существовании общей долевой собственности, создаваемой в межколхозных организациях, как особой разновидности общей долевой собственности. См.: Генкин Д.М. Указ. соч. С. 148.

*(166) См.: Минкина Л.М. Указ. соч. С. 14; Дроздов И.А. Указ. соч. С. 165.

*(167) Фогель В.А. Осуществление права общей собственности в жилищной сфере: Дисс. канд. юрид. наук. М., 2003. С. 108; Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2000. С. 174; Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 9; Дроздов И.А. Указ. соч. С. 172; Минкина Л.М. Указ. соч. С. 14; Рузанова В.Д. Правомочия собственников помещения в отношении общего имущества многоквартирного дома и управление таким домом: соотношение правовых конструкций//Законы России. 2006. N 10. С. 118.

*(168) Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 172-174; Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 11.

*(169) См.: Кроз М.К., Кроз В.М. Указ. соч. С. 109. Уточняя эту мысль, П.В. Крашенинников справедливо подчеркивает: "Лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество... независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения..." См.: Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 172, 173.

*(170) Дроздов И.А. Указ. соч. С. 167, 168.

*(171) Там же. С. 172, 173.

*(172) См.: Рузанова В.Д. Указ. соч. С. 118.

*(173) СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.

*(174) Схожее мнение высказано в юридической литературе. См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный)/Под ред. О.Н. Садикова. М., 1998. С. 515.

*(175) Кабытов Н.П., Хмелева Т.И. Гражданско-правовые коллизии: выкуп земельного участка. Самара, 2005. С. 15.

*(176) См.: Дроздов И.А. Указ. соч. С. 171.

*(177) Челышев М.Ю. Концепция оптимизации межотраслевых связей гражданского права: постановка проблемы. Казань, 2006. С. 107.

*(178) Философский словарь. М., 1968. С. 128.

*(179) Суворов Н.С. Об юридических лицах по римскому праву. М., 2000. С. 128.

*(180) Скловский К.И. Указ. соч. С. 53.

*(181) Гришаев С.П. Проблемы осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество.

*(182) См.: Миронов И.Б. Указ. соч. С. 33.

*(183) Певницкий С.Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. М., 2006. С. 19.

*(184) Савельев Д.Б. Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев. Дисс. канд. юрид. наук. М., 2002. С. 91.

*(185) Необходимо отметить, что возможность выделения иных (наряду со сделками) юридических актов, высказывается в литературе. В частности, предлагается придать актам общего собрания (как органа юридического лица) статус особых юридических актов, отличных от сделок. В обоснование подобного довода указывается, что такие акты лишь формируют "общую волю" участников, следовательно, являются не сделкой, а "волеобразующей частью" сделки. Вместе с тем в качестве сделок рассматриваются акты голосования участниками общества на общем собрании, поскольку имеют самостоятельное значение и направлены на реализацию участниками их корпоративных прав. См.: Пахомова Н.Н. Основы теории корпоративных отношений (правовой аспект). М., 2004. С. 70, 71.