Управление многоквартирным домом

   • ч. 2. ст. 158. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с yсловиями проведения капитального ремонта.

     Таким образом, в рамках, обозначенных в  Жилищном кодексе, можно определить круг вопросов, обязательных для рассмотрения их на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. И эти вопросы можно объединить в несколько групп (см. рис. 6). Это вопросы организации и проведения общего собрания, распоряжения общим имуществом, вопросы реконструкции и ремонта многоквартирного дома.

     Рис.6. Основные вопросы компетенции общего собрания собственников в многоквартирном доме.

     И в отдельную группу мною выделен  вопрос о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, так как этот вопрос для многих многоквартирных домов является открытым. Тем более что этот вопрос по сути своей распадается на несколько основных подвопросов - это формирование земельного участка под многоквартирным домом, проведение необходимых работ по межевым, определение границ земельного участка, проведение государственного кадастрового учета и т.д. Статья 16 Федерального закона³⁴ определяет, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом³⁵ и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. А в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не был сформирован в свое время, то в этом случае на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. То есть до вопроса, обозначенного в Жилищном кодексе, как принятие решений о пределах использования земельного участка общему собранию необходимо будет решить еще ряд вопросов. В этом случае неплохо будет определить также первоначально и перечень ограничений использования земельного участка и только потом уже решать вопросы об использовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Но при этом необходимо учитывать, что при разработке закона преследовались прагматические интересы федеральной власти - за каждым домом в стране будет определен земельный участок и ему будет присвоен кадастровый номер, то есть будет собираться налог на землю, налог на недвижимость и т.д. С приобретением права собственности возникают и обязанности нести бремя расходов по ее содержанию, в том числе и уплаты налогов.

     При рассмотрении вопросов на общем собрании принятие решения по этим вопросам предусмотрено различным составом участников голосования, что хорошо видно из таблицы 2. Часть вопросов может быть принята простым большинством (пятьдесят процентов голосов плюс один голос) от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, - это в основном вопросы, объединенные в группу «организация и проведение общего собрания». Другая группа вопросов - это распоряжение общим имуществом, вопрос о пределах использования земельного участка принимается уже квалифицированным большинством - большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. И есть ряд вопросов - это о выборе способа управления многоквартирным домом, принятии устава товарищества собственников жилья, ликвидации товарищества собственников жилья, которые принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Жилищный кодекс предусматривает также, что ряд вопросов, связанных с реконструкцией, переустройством и (или) перепланировкой помещений, если это невозможно без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, или же такая реконструкция приведет к уменьшению общего имущества в многоквартирном доме, могут быть решены только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

                                               Таблица № 2. 

     Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и количество голосов, необходимых для принятия решения

     Необходимо  сразу обратить внимание на различный  состав участников голосования, если в первом случае это собственники помещений, принимающие участие в данном общем собрании, то в других случаях необходимое количество голосов должно определяться от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Различный состав участников голосования для принятия решений общим собранием, установленный Жилищным кодексом, является еще одним аргументом за проведение общего собрания в форме заочного голосования. Так как возможны ситуации, когда общее собрание в форме совместного присутствия собственников помещений для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленных на голосование, будет иметь кворум, но не вправе будет принимать решения. В работе этого общего собрания приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, но в то же время данное собрание не правомочно принять решение по вопросу повестки дня, так как для принятия решения необходимо большинство голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому вопросы компетенции общего собрания и необходимого количества голосов для принятия решения необходимо всегда учитывать при подготовке к созыву общего собрания, определении повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

     Правом  голоса на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Жилищный кодекс недостаточно четко определил круг собственников помещений, имеющих право на участие в управлении многоквартирным домом. Строго следуя нормам Жилищного кодекса, определенным в статье 15 (объектами жилищных прав являются жилые помещения), статье 16 (к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната), отношения, складывающиеся по поводу владения, пользования и распоряжения нежилыми помещениями, не подлежат регулированию жилищным законодательством. Но помимо жилых помещений в многоквартирных домах имеется значительное количество нежилых помещений полезного назначения, не предназначенных для проживания. Например, встроенно-пристроенные нежилые помещения первых этажей, места в подземных автостоянках, складские помещения в подвалах и цокольных этажах. И одновременно в статье 36 Кодекс устанавливает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир, в том числе чердаки, подвалы, технические этажи и т.д. В то же время, устанавливая, что жилищное законодательство регулирует отношения по повод управления многоквартирными домами³⁶. При этом необходимо помнить, что являясь собственником доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, собственники помещений обязаны участвовать в управлении таким имуществом, и на них лежит также бремя содержания данного имущества. Это возлагает и обязанность участия в принятии решений на общем собрании, то есть голосование собственника представляет собой не только реализацию его прав, но и выполнение им обязанностей.

     Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Кроме случаев, указанных в ст.15³⁷, согласно которой, если доля в праве общей собственности ранее была установлена не в силу закона, а определена решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, то она сохраняется. После 1 марта 2005 г. доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется только в соответствии со ст. 37 Жилищного кодекса - доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. При этом необходимо отметить, что Жилищный кодекс немного изменил порядок подсчета общей площади квартиры собственников помещений. На основании п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. До 1 марта 2005 г. в общую площадь квартиры включалась приведенная площадь балконов, лоджий, веранд и террас³⁸. В результате таких изменений в подсчете общей площади квартир произошло некоторое перераспределение прав и обязанностей между собственниками квартир, так как пропорционально этой доле собственник помещения несет обязательные расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме. А также принимает участие и в управлении многоквартирным домом, так как количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Если площадь квартиры собственник может взять из документов, определяющих его право собственности на данное помещение, с учетом поправки, внесенной Жилищным кодексом, то с определением общей площади могут возникнуть некоторые вопросы. Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на которое возникает право собственности у всех собственников помещений в данном доме, установлен ст. 36 Жилищного кодекса. Интересно в этом плане письмо Министерства регионального развития РФ России от 04.04.2007 № 6037-РМ/07, в котором разъяснен порядок определения перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Жилищный кодекс РФ, иные федеральные законы, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, и иные нормативные правовые акты РФ не ставят право принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом и действий по реализации этого решения в зависимость от определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном Минэкономразвития России в соответствии с п. 5 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. До утверждения формы документа технического учета общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме указанный учет не производится.

     В соответствии с п. 1 Правил содержания общего имущества состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определяется:

   - собственниками помещений в многоквартирном  доме - в целях выполнения обязанности  по содержанию общего имущества;

   - федеральными органами государственной  власти и органами государственной власти субъектов РФ - в целях контроля за содержанием общего имущества в соответствии со ст. 20) Жилищного кодекса РФ (например, государственные жилищные инспекции субъектов РФ);

   - органами местного самоуправления (в городах федерального значения - органами государственной власти указанных субъектов РФ) - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

    Органы  местного самоуправления (в городах  федерального значения - органы государственной власти этих субъектов РФ) в целях выполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по содержанию общего имущества, а также в иных целях, за исключением подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, не уполномочены утверждать или согласовывать состав (перечень) общего имущества в многоквартирном доме.

    Таким образом, собственники помещений в  многоквартирном доме, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь ст. 36 Жилищного кодекса РФ и п.п. 2-9 Правил содержания общего имущества³⁹. Общую площадь можно узнать и в территориальном БТИ или региональном управлении Федеральной регистрационной службы, где можно получить соответственно технический паспорт на дом, экспликацию и поэтажный план; а также сведения обо всех собственниках жилых и нежилых помещений в доме. Но необходимо иметь в виду, что вся эта документация стоит денег и немалых, то есть начальных финансовых затрат, но без правильного определения площадей невозможно будет провести определение долей собственников и соответственно голосов участников общего собрания. При этом так же нужно учитывать, что когда-то могли быть произведены перепланировки помещений, не отраженные в технической документации на данный дом, то есть фактически незаконные. Перепланировке могли подвергнуться как помещения, относящиеся к общему имуществу, так и помещения отдельных собственников. И в данном случае необходимо будет вначале произвести соответствующие изменения в технической документации дома, квартиры в соответствии с положениями, определенными в главе 4 Жилищного кодекса и только после этого уже проводить определение долей собственников помещений.