Управление многоквартирным домом

     Для определения количества голосов  необходимо будет произвести некоторые  математические расчеты сначала  доли каждого собственника, а потом  и количества голосов. Доля каждого  собственника определяется путем деления  площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, муниципальной, государственной).

                                S с. (помещения собственника)

Доля =  ,

S об. (всех помещений в многоквартирном доме)

где

     S с. (помещения собственника) - общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику;

     S об. (всех помещений в многоквартирном доме) - общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

     После определения доли каждого собственника количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Но так как эти значения в результате вычислений могут получиться много меньше ноля, то целесообразно довести эти значения до целых чисел для удобства последующего подсчета голосов. Таким образом, можно определить количество голосов каждого собственника. Количество голосов, которым обладает каждый собственник можно рассчитать по формуле:

К = D х k,

где

     D - доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

     k - общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме (устанавливается в размере 100 или 1000) для перехода к целым числам.

     Для практического применения приведенных  выше формул в качестве примера можно привести вот такой расчет. Общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме равна 2125 кв. м. Площадь квартиры собственника помещений 54,6 кв. м. В этом случае доля собственника, которому принадлежит квартира в этом доме будет равна 54,6 : 2125 = 0,025694117647058823529411764705882. При определении количества голосов для перехода к целым числам используем коэффициент 100, получаем количество голосов,      которым     обладает     данный      собственник 2,5694117647058823529411764705882, и применяя правила округления, получаем, что данному собственнику принадлежит 2,57 голоса. Аналогичным образом рассчитываются голоса, принадлежащие другим участвующим в собрании собственникам помещений. Данные расчеты необходимо внести в список собственников помещений (реестр собственников помещений), данные которого и будут основой для определения и кворума общего собрания и для определения итогов голосования.

     Приведенные выше формулы используются для определения количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Несколько иной порядок определения доли собственника комнаты в коммунальной квартире, поскольку в коммунальной квартире имеется также общее имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности собственникам комнат в этой квартире. Для такого случая ч. 2 ст. 42 Жилищного кодекса предусматривает специальный порядок определения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором расположена коммунальная квартира. Такая доля пропорциональна сумме размеров общей площади принадлежащей на праве собственности комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

     Как видно из приведенных выше расчетов, результатом математических вычислений количества голосов собственников будет, как правило, не целое число, поэтому следует применять метод математического округления, а вот с точностью до какого знака после запятой должны быть эти вычисления уже необходимо решать в каждом конкретном случае. При этом Жилищный кодекс не устанавливает, до какого знака должно осуществляться округление дробного числа голосов. Вместе с тем такое дробное число после запятой может иметь значительное количество знаков, поэтому в любом случае может потребоваться такое округление. Но весьма показателен в этом отношении пример, приведенный в одной из статей, посвященных проблемам общего собрания. «Изменение правил подсчета голосов в части изменения знака, до которого должно осуществляться округление дробного числа голосов, может привести к существенному перераспределению принадлежащих собственникам голосов (долей) (к примеру, имеется две группы собственников: у трех собственников по 2,4 голоса и у трех - по 1,5. Если производить подсчет голосов, принадлежащих каждой из данных групп собственников, без округления, то соотношение голосов составит 7,2 (3 х 2,4) против 4,5 (3 х 1,5). Если же подсчет производить с округлением до целого, то соотношение голосов существенно изменится и составит б (3 х 2) против б (3 х 2)). В то же время ЖК РФ в отличие от ранее действовавшего законодательства не допускает определение долей по соглашению между собственниками помещений в многоквартирном доме»⁴⁰.

     Основные  принципы голосования на общем собрании установлены в статье 48 Жилищного кодекса. В частности, определено, что голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Но и при проведения собрания - совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование при количестве собственников даже более 100 достаточно сложно будет подвести итоги голосования собственников помещений, даже если все собственники будут обладать целым числом голосов. Поэтому целесообразней всегда проводить голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Образец такого решения приведен в приложении, а его содержание более подробно рассмотрено далее в разделе «Документальное оформление общего собрания, основные документы общего собрания». При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом. Необходимо уточнить, что принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. 
 

2.3. Документальное оформление общего собрания, основные документы

общего  собрания. 
 

   При проведении общего собрания собственников  помещений в многоквартирном доме, а особенно при проведении общего собрания путем заочного голосования, как наиболее удобного способа проведения общего собрания в многоквартирном доме, необходимо подготовить достаточно большое количество различных бумажных бланков, необходимых для нормальной работы общего собрания. Жилищный кодекс определил содержание только двух основных документов, это:

   • сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса), в котором должны быть указаны:

1. сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2. форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3. дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4. повестка дня данного собрания;
5. порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться;

   • решения собственника по вопросам, поставленным на голосование, определено в ч. 2 ст. 47 Жилищного кодекса, в котором должны быть указаны:

1. сведения о лице, участвующем в голосовании;
2. сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3. решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

     Остальные формы документов - протоколы общего собрания, сообщение собственникам помещений о принятых общим собранием решениях - не оговорены жестко требованиями Жилищного кодекса. Поэтому данные документы могут быть составлены самими участниками общего собрания с учетом правил делового оборота документов, вернее рабочими органами общего собрания, как правило, протоколы составляет секретарь собрания. Жилищный кодекс определяет, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме, и не устанавливает временных пределов хранения  протоколов Поэтому протоколы, как и решения собственника по вопросам поставленным на голосование, необходимо отнести к документам постоянного хранения - пока существует орган управления таким домом - общее собрание собственников помещений в этом доме. Место или адрес, по которым осуществляется такое хранение, должны быть установлены общим собранием собственников помещений в данном доме. Протокол общего собрания, составленный по итогам проведения общего собрания и подписываемый председательствующим на собрании и секретарем собрания, является основным документом общего собрания. Существенные нарушения, допущенные при составлении протокола общего собрания собственников помещений, могут повлечь за собой признание недействительными решений собрания. Так, по одному из дел Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа⁴¹ пришел к выводу о том, что обществом не представлены доказательства полномочий лиц, подписавших протокол, отсутствуют сведения о собственниках, принявших участие в голосовании. Решение общего собрания собственников многоквартирного дома принято с нарушением норм гражданского и жилищного законодательства, и это является основанием для признания решений этого собрания недействительными.  Поэтому к документальному оформлению решений общего собрания  нужно отнестись очень и очень внимательно и ответственно. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 3. Практический аспект управления многоквартирным домом.  

3.1. Практика рассмотрения  Арбитражными судами  дел об управлении  многоквартирными  домами. 
 

     Статья 11 Жилищного кодекса определила, что защита жилищных прав может осуществляться путем: 1) признания жилищного права, 2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения, 3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правого акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих Жилищному кодексу, или принятым в соответствии с Жилищным кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанный нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу, 4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федерального закона,  иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу, 5) прекращения или изменения жилищного правоотношения, а также иными способами, предусмотренными Жилищным кодексом, другим федеральным законом. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством (ГПК РФ и АПК РФ). Если соответствующие решения и действия (или бездействие) нарушают жилищные права, то заинтересованное лицо может обратиться в суд или арбитражный суд, руководствуясь соответственно положениями гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ. Защита жилищных прав в административном порядке (обращение с заявлением или жалобой в орган или к должностному лицу) осуществляется только в случаях, предусмотренных самим Жилищным кодексом и другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

     В судебном порядке в соответствии с подведомственностью дел подлежат обжалованию и решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимо отметить, что обжалованию подлежит именно акт органа управления - решение общего собрания, а не само голосование того или иного собственника помещений на общем собрании. При этом статья 46 Жилищного кодекса определяет, что собственник вправе обратиться в суд, но только при выполнении определенных, установленных в ч. 6 указанной выше статьи, и представленных на рисунке 8, требований. Это принятое общим собранием собственников помещений в данном доме решение принято с нарушением требований Жилищного кодекса, собственник не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения, таким решением нарушены его права и законные интересы.

   Рис.7. Условия для обжалования решения общего собрания собственников в многоквартирном доме

     Заявление о таком обжаловании может  быть подано в суд в течение  шести месяцев со дня, когда указанный  собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. То есть если он принимал участие в собрании, то это дата проведения общего собрания. А если не участвовал в собрании, то не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений, размещенных в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений и доступном для всех собственников помещений в данном доме. Данный срок указан как пресекательный, то есть по истечении которого право обратиться в суд у собственника перестает существовать. Так как в силу статьи 197 ГК РФ данный вид срока относится к специальным срокам давности и является сокращенным по сравнению с общим сроком исковой давности, то в силу статьи 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите, и этот срок может быть восстановлен судом. Но и для принятия положительного судебного решения необходимо, чтобы выполнялись определенные условия, установленные в ч. 6 статьи 46 Жилищного кодекса, и представленных на рисунке 8 требований. Это если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными, и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. 

Рис. 8. Условия для принятия судебного решения