Управление многоквартирным домом

     Законом определено, что представителем Российской Федерации, субъекта Российской Федерации муниципального образования может назначаться государственный служащий, который осуществляет свою деятельность на основании положения, утвержденного соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации¹². Показательно в этом плане и постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 сентября 2006 г. по делу № Ф09-8190/06-С4, полный текст которого приведен в разделе «Судебно-арбитражная практика». При рассмотрении доверенностей необходимо также учитывать и такой момент, что практически во всех домах, за исключением домов, построенных жилищностроительными кооперативами, есть доля муниципальной собственности, государственной собственности, а оформлена ли (зарегистрирована) она как собственность муниципального, государственного жилищного фонда? Поэтому для правильного оформления доверенностей, а особенно при регистрации их в качестве документа, предоставляющего право на участие в работе общего собрания, необходимо учитывать множество факторов. Вариант доверенности приведен в приложении Положения о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

     Необходимо  также иметь в виду и то, что  в части 5 статьи б Жилищного кодекса установлено - решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Поэтому присутствовали вы на собрании или нет, нравится оно вам или нет, но вам придется исполнять решения, принятые общим собранием. В этой же статье Жилищного кодекса установлены и основные обстоятельства, определяющие правомерность принятых решений, а именно решение общего собрания должно быть принято в установленном Жилищным кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания. Таким образом, можно выделить ряд основных условий для того, чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имело юридическую силу, и были обязательны для исполнения его всеми собственниками помещений в данном многоквартирном доме:

   • решение принято с соблюдением  способа и формы уведомления собственников помещений в данном доме, установленных в части 4, 5 статьи 45 Жилищного кодекса;

• решение принято при наличии кворума собственников помещений для проведения общего собрания, установленного в части 3 статьи 45 Жилищного кодекса;
• решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания, установленной в части 2 статьи 44 Жилищного кодекса;
• решение принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания, в соответствии с требованиями части 2 статьи 46 Жилищного кодекса;
• решение принято с соблюдением правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения, установленных в части 1 статьи 46 Жилищного кодекса;
• решение оформлено протоколом общего собрания собственников помещений в соответствии с требованиями части 1 статьи 46 Жилищного кодекса;

   • решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доведены до сведения собственников помещений в много квартирном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 Жилищного кодекса.

   Вот основные требования, установленные  в Жилищном кодексе, по которым можно оценивать правомерность соответствующего решения общего собрания в случае возникновения спора. И существующая судебная практика подтверждает это (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 апреля 2007 г. дело № А05-12061/2006).

   Статья 246 Гражданского кодекса определила, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В то же время Жилищный кодекс оставил для единогласного решения собственников помещений только два вопроса - вопрос об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции¹³ и вопрос реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещений, если это невозможно без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме¹⁴. А также уменьшил количество голосов, необходимых для принятия решений по другим вопросам. В одном случае до квалифицированного большинства собственников помещений, то есть не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, для принятия решений по вопросам, предусмотренным пунктами 1-3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса необходимо:

1. принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2. принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3. принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

   В других случаях для принятия решения  по вопросу, отнесенному к компетенции общего собрания, достаточно просто большинства голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. То есть, таким образом, часть вопросов может рассматриваться только собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании, а часть вопросов может быть рассмотрена общим собранием собственников помещений. Несмотря на схожесть этих суждений, это все же различное количество голосов, необходимых для принятия решения. Так, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. И для принятия решения этим собранием достаточно просто большинства голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании. Таким образом, 25% +1 голос от общего количества собственников помещений в многоквартирном доме будет достаточно для принятия решения на общем собрании ряда вопросов, затрагивающих интересы уже всех собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, значение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме никак нельзя недооценивать, так как принятые им решения могут иметь принципиальное значение в дальнейшем для всего многоквартирного дома, причем это решение может быть принято, как показано выше, и при небольшом количестве присутствующих собственников помещений. Необходимым условием для исполнения решений такого общего собрания является соответствие его процедуры проведения требованиям действующего законодательства. Поэтому проявляя инертность в отношении общих собраний в многоквартирном доме можно получить такой же результат, какой получили многие при проведении приватизации промышленных предприятий в нашей стране, тем более что сравнений с общим собранием акционеров было приведено выше, как мне кажется, достаточно. При проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, как отмечает И.Б.Миронов¹⁵ «при этом для случаев принятия решений большинством голосов возникает вопрос о защите прав меньшинства и справедливости такого порядка формирования общей воли¹⁶. Представляется, что здесь следует различать возможность игнорирования воли сособственников, составляющих меньшинство, и нарушение прав такого меньшинства. Игнорирование воли меньшинства допустимо, поскольку лицо, приобретая, к примеру, квартиру и одновременно долю в общем имуществе многоквартирного дома, заранее косвенно с этим согласилось¹⁷. В этом случае сособственник согласился с ограничениями, связанными со спецификой реализации правомочий в отношении общего имущества, так как он определенным образом, указанным в законе, выразил свою волю на вступление в эти отношения. Иначе говоря, субъект права, вступая в отношения по поводу общего имущества «как меньшинство», фактом своего участия соглашается с соответствующими ограничениями собственной воли, связанными с возможностью принятия общих решений большинством голосов. А значит и с тем, что практически «сформированная» воля как общая воля будет волей большинства. Поэтому само по себе решение, принимаемое сособственниками большинством голосов, не является нарушением прав меньшинства. Нарушением же прав меньшинства будет являться несоответствие такого решения, в том числе в части порядка его принятия, требованиям законодательства». Как отмечают многие, Жилищный кодекс сделал возможным управление имуществом многоквартирного дома¹⁸. И это стало возможным за счет снижения необходимого количества голосов для принятия решения, при этом вступив в некоторые разногласия с Гражданским кодексом в части распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности¹⁹. При этом передавая часть вопросов на рассмотрении уже высшего органа управления - общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Впрочем проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме -их совместное присутствие для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, при количестве квартир в этом доме более 100 представляется уже достаточно проблематичным. А для отделения ряда принципиальных вопросов, требующих к тому же принятия решения квалифицированным большинством - 2/3 от общего количества собственников помещений в данном многоквартирном доме, делает этот орган все же не совсем жизнеспособным при решении ряда вопросов. Но и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, по соглашению всех ее участников также не имеет шансов для принятия решения в многоквартирном доме. Поэтому часть вопросов передается на рассмотрение заочного общего собрания собственников помещений. Участники собрания должны передать в письменном виде ответы на вопросы поставленным на голосование по месту или адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Все это делает реальным возможность принятия определенных решений по вопросам управления имуществом многоквартирного дома. И принятие такого решения путем заочного голосования является наиболее перспективным вариантом для проведения общих собраний собственников в многоквартирном доме. 
 

Глава 2. Общее собрание собственников помещений  в многоквартирном доме. 

2.1. Виды и формы,  созыв и проведение  общего собрания  собственников помещений  в многоквартирном  доме. 
 

     Общее собрание собственников помещений  в многоквартирном доме, как было отмечено выше, является органом управления многоквартирным домом. И работа этого органа обусловлена определенными правилами, установленными в Жилищном кодексе Российской Федерации. Этими правилами определены виды и формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Общие собрания подразделяются на обязательное, проводимое ежегодно (годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме), сроки и порядок проведения которого устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, то есть по правилам, установленным собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 45 Жилищного кодекса и внеочередное. Жилищный кодекс не определяет сроки, порядок проведения годового собрания, а также какие вопросы в обязательном порядке должны решаться на таком собрании, то есть обязательно включаться в повестку дня годового собрания.  

Рис.4 Формы и виды проведения общего собрания собственников в многоквартирном доме

     Собственники  помещений должны решать эти вопросы  самостоятельно в рамках установления порядка проведения годового общего собрания и могут определить конкретную дату, время и место ежегодного проведения такого собрания либо временной период, в рамках которого должно состояться данное собрание, постоянный перечень вопросов, включаемых ежегодно в повестку дня, порядок направления сообщений о проведении собрания. В том числе порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании. А также адрес или место, где их размещают, и где с ними можно ознакомиться, форму проведения собрания, лиц, ответственных за проведение собрания, порядок уведомления о принятых решениях и другие вопросы, связанные с проведением годового общего собрания. Необходимость проведения ежегодно годовых общих собраний обусловлена прежде всего тем, что вопросы, связанные с поддержанием в надлежащем состоянии инфраструктуры многоквартирного дома, требуют принятия необходимых решений. Так как с течением времени дом подвержен воздействию внешних факторов, что приводит к его постепенному разрушению, и поэтому он, безусловно, нуждается в постоянном контроле за его состоянием. Одновременно следует учитывать, что при отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. При этом наличие кворума обязательно и для всех последующих повторных общих собраний. Обязательность кворума общего собрания собственников не «преодолевается» фактом повторности созыва собрания, как это имеет место, например, в акционерном законодательстве²⁰. Однако Жилищный кодекс не устанавливает сроки, в течение которых должно быть созвано повторное годовое общее собрание. При этом следует отметить, что Жилищный кодекс не предусматривает последствий несоблюдения собственниками помещений в многоквартирном доме требования о ежегодном проведении общего собрания.

     Помимо  проведения годового общего собрания Жилищный кодекс предусматривает и собрание, созванное по инициативе любого из собственников в любое время - внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. По принятому в законе об акционерных обществах определению²¹ - «проводимые помимо годового общие собрания акционеров являются внеочередными». Поэтому и в данном случае можно также провести разграничение между годовым общим собранием собственников помещений и внеочередным. Возможность проведения внеочередных общих собраний установлена для более гибкого и оперативного вмешательства собственников помещений в процесс управления многоквартирным домом. Определенные особые случаи, при которых должно проводиться внеочередное общее собрание собственников помещений, Жилищный кодекс не устанавливает. Нет препятствий и по количеству голосов²², которым должен обладать собственник помещений для созыва внеочередного общего собрания. Поэтому внеочередное собрание может созываться в любых случаях, если проведения такого общего собрания требуют общие интересы собственников помещений в многоквартирном доме, то есть при возникновении чрезвычайной ситуации. Императивным образом Жилищный кодекс определил лишь порядок его проведения в части 4 статьи 45. Условиями созыва и проведения внеочередного общего собрания собственников в многоквартирном доме, установленными требованиями Жилищного кодекса, Является и то, что вопрос, выносимый на внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должен быть отнесен к компетенции общего собрания. То есть, решение по этому вопросу требует принятия постановления именно общим собранием собственников помещений. А также обязанность собственника помещений, по инициативе которого созывается внеочередное общее собрание, сообщить всем остальным собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. И лучшим подтверждением того, что такое сообщение было направлено всем собственникам помещений, будут явиться почтовые квитанции об отправке сообщений. Общее требование для проведения как годового, так и внеочередного) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме это наличие кворума - присутствие на общем собрании минимального необходимого количества голосов собственников помещений, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными.

   Помимо  классификации по видам общие  собрания собственников помещений могут быть разграничены и в зависимости от формы их проведения. Жилищный кодекс определяет и основные формы проведения общих собраний собственников в многоквартирном доме, их две, как это представлено на рисунке 5. Основная форма проведения общего собрания - это совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. То есть фактическое нахождение собственников помещений в определенном месте с целью непосредственного коллективного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по ним. Такая форма проведения общего собрания реализуется с большим трудом именно в многоквартирных домах при количестве квартир более 100.