Управление многоквартирным домом

     Таким образом, как видно из изложенного  выше, прежде чем обращаться в суд  за защитой, необходимо, чтобы выполнялись определенные требования, и в полной мере взвесить все обстоятельства спорного вопроса. При этом не плохо ознакомиться и с существующей судебной практикой по аналогичным проблемам, уже нашедшим свое отражение в имеющейся судебной практике. И тем более ознакомиться с решениями высших судебных инстанций, с их позицией по тем или иным вопросам, что позволит с известной долей уверенности предположить, какое будет вынесено судебное решение по вашему вопросу, если он будет рассматриваться в судебном порядке.

     Общая схема судебного обжалования  решения общего собрания собственников в многоквартирном доме представлена на рисунке 9. Но для вынесения судом обоснованного решения необходимо также и документальное оформление решения общего собрания, в частности, протокол общего собрания, которым подтверждаются принятые на нем решения и соблюдены все процедуры, рассмотренные выше. 
 
 

Рис.9. Судебное обжалование решения общего собрания собственников в многоквартирном доме 

     Судебная  практика по применению Жилищного кодекса, а в том числе и по вопросам связанным с общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в настоящий момент еще только формируется. Но тем не менее отдельные нарушения требований Жилищного кодекса уже нашли свое отражение в принятых к настоящему времени судебных решениях высших судебных инстанций. И их можно подразделить на несколько основных групп, это прежде всего вопросы выбора управления многоквартирным домом и вопросы принятия решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Можно привести тексты некоторых из них, наиболее интересные, с моей точки зрения.

     Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 июля 2006 г. № КГ-А41/5776-06 (извлечение)

     Арбитражным судом Московской области рассмотрен иск МУП «Управляющая компания»  об обязании ООО «Дионикс» передать истцу техническую и иную документацию, необходимую для осуществления эксплуатации жилых домов, расположенных по адресам: г. Железнодорожный, ул. Юбилейная д. 8/1 и 8/2.

     Решением  от 19.01.06, оставленным в силе постановлением апелляции от 11.04.06, в иске отказано.

     Считая  решение и постановление незаконными, МУП «Управляющая компания» обратилось с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Московского округа (ФАС МО), которой просит их отменить, иск удовлетворить.

     Согласно  ст. 288 АПК РФ суд кассационной инстанции  вправе отменить или изменить судебный акт, принятый судами первой и апелляционной инстанций лишь в случае, когда такой судебный акт содержит выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимися в деле доказательствам, а также, если он принят с нарушением либо неправильным применением норм материального или процессуального права.

     При проверке принятых по делу решения  и постановления Федеральный арбитражный суд Московского округа не установил наличие указанных оснований для отмены или изменения судебных актов.

     Рассмотрев  дело, суд установил, что требования истца основаны на п. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), согласно которому при принятии общим собранием собственников помещений решения об изменении управляющей компании, за 30 дней до прекращения договора управления домом прежняя управляющая компания обязана передать вновь выбранной собственниками компании техническую и иную документацию.

     Указанная норма могла быть применена в  качестве основания для удовлетворения иска при представлении заявителем доказательств соблюдения установленных ЖК РФ процедур проведения общего собрания собственников помещений, расторжения договоров с прежней, а также выполнения иных, вытекающих из требований закона действий.

     Проанализировав представленные по делу сторонами документы, суд с учетом норм ЖК РФ пришел к правильному выводу о том, что истец не доказал наличие оснований для понуждения ответчика передать документацию.

     Доводы  кассационной жалобы сводятся по существу к переоценке собранных по делу доказательств. Между тем у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для переоценки обстоятельств спора, установленных судом первой и апелляционной инстанций, так как статьей 286 АПК РФ установлены пределы рассмотрения дела в третьей инстанции.

     На  основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Федеральный  арбитражный суд Московского  округа постановил:

     решение Арбитражного суда Московской области от 19.01.06 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.04.06 № 10АП-520/06-ГК по делу           № А41-К1-14963/05 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 февраля 2007 г. № КГ-А41/207-07-П (извлечение)

     Негосударственное некоммерческое учреждение «Центр управления домами ЖСК, ЖК и жилищных товариществ» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Жилищно-строительному кооперативу «Луч» (ЖСК «Луч») об истребовании документации: паспортных карточек на все квартиры дома № 9 по ул. Фадеева в г. Балашихе; техпаспорта данного дома, техпаспортов лифтов в данном доме; поквартирного списка всех бывших членов ЖСК «Луч», проживавших в данном доме и выплативших паевые взносы.

     Исковые требования мотивированы тем, что общим  собранием собственников помещений жилого многоквартирного дома № 9 по ул. Фадеева в г. Балашихе, состоявшимся 26.04.2005 г., принято решение о передаче прав на управление домом истцу, передача управления оформлена договором от 1 мая 2005 года, истец обратился к ответчику с требованием передать документацию, необходимую для осуществления функций управления домом, однако ответчик отказался передать истребуемую документацию.

     Решением  Арбитражного суда Московской области  от 26 января 2006 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2006 года №  10АП-660/06-ГК, в иске отказано по тем мотивам, что общее собрание жильцов дома № 9 по ул. Фадеева, проведенное 26.04.2005, является нелегитимным, так как из присутствовавших на нем 141 жильцов только 75 являются собственниками квартир, оформившими свое право собственности, а представленные справки в отношении остальных жильцов не являются надлежащими доказательствами; жилой дом № 9 по ул. Фадеева является собственностью ПК ЖСК «Луч», а владельцы квартир в этом доме - членами ЖСК «Луч», что следует из решения Балашихинского городского суда Московской области от 1.12.2004; истцом не представлено надлежащих доказательств выхода собственников жилья в данном доме из членов ЖСК «Луч» и доказательств проведения общего собрания членов ПК ЖСК «Луч» по вопросу изменения способа управления кооперативом.

     Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 июня 2006 г. № КГ-А41/4793-06 решение Арбитражного г. Москвы от 26 января 2006 г. и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2006 г. № 10АП-660/06-ГК отменены, депо передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

     В качестве оснований для отмены судебных актов суд кассационной инстанции указал на то, что суд без достаточных оснований отклонил представленные истцом доказательства наличия кворума на общем собрании жильцов при принятии решения о передаче ему права управления домом № 9.

     Кроме того, суды, сославшись на решение Балашихинского городского суда от 1.12.2004 по делу № 2-1264/2004, согласно которому жилой дом № 9 по ул. Фадеева в г. Балашихе является собственностью ПК ЖСК «Луч», руководствовались ч. 3 ст. 69 АПК РФ, однако, применяя данную норму, суды не учли, что установленными судом общей юрисдикции обстоятельствами могут являться те обстоятельства, которые входили в предмет доказывания по делу исходя из предмета и основания иска, и подлежали в связи с этим установлению.

     Между тем при рассмотрении указанного дела судом общей юрисдикции не подлежали установлению обстоятельства, связанные с тем, кто является собственником указанного дома, поскольку такие обстоятельства могут устанавливаться при возникновении спора о праве.

     Кассационная  инстанция также отметила, что  судом обеих инстанций не проанализированы соответствующие пункты устава ЖСК «Луч» и не выяснено, требуется ли подача заявления о выходе из ЖСК в случае, если собственники квартир хотят изменить способ управления домом.

     При новом рассмотрении суду даны указания устранить допущенные недостатки, при  правильном применении ч. 3 ст. 69 АПК РФ, установить обстоятельства дела, имеющие значение для правильного его разрешения, определить нормы закона, иных нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, после чего разрешить спор на основе полного и всестороннего исследования представленных доказательств.

     По  результатам нового рассмотрения дела решением Арбитражного суда Московской области от 2 октября 2006 г. по делу № А41-К1 -21300/05 исковые требования удовлетворены: суд обязал ЖСК «Луч» передать истцу истребуемую документацию в отношении всех квартир дома № 9 по ул. Фадеева г. Балашиха, а именно, паспортные карточки (форма № 9), техпаспорта лифтов, поквартирный список всех бывших членов ЖСК «Луч», акт государственной регистрации передачи земельного участка, расположенного под домом.

     Суд первой инстанции исходил из того, что решение от 26.04.05 г. общего собрания собственников квартир в спорном доме соответствует п. 5 ст. 46, п. 2 ст. 161, п. 9 ст. 162 Жилищного кодекса РФ и согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ является основанием для изменения способа управления домом и смены управляющей организации. При этом собственники квартир, не принимавшие участия в собрании и голосовавшие против принятия решения, вправе обжаловать его в судебном порядке, однако решение от 26.04.05 г. обжаловано не было. Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2006 г. № 10/3871/06-ГК решение Арбитражного суда Московской области от 2 октября 2006 г. по делу № А41-К1-21300/05 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

     Постановление мотивировано тем, что согласно п. 5.11 Устава ЖСК «Луч» в случае, когда членами кооператива являются жители нескольких многонаселенных домов, территориально удаленных друг от друга, в кооперативе могут создаваться кооперативные участки членов кооператива, проживающих в одном доме. Однако в уставе ЖСК «Луч» не предусмотрено право членов кооператива, проживающих в одном доме, в частности, жильцов дома № 9 по ул. Фадеева, г. Балашиха, решать в рамках собрания жильцов одного дома вопрос об управлении домом, смене управляющей организации.

     Апелляционный суд установил, что на общем собрании собственником квартир спорного дома - членов ЖСК «Луч», состоявшемся 26.04.05 г., отсутствовал необходимый для принятия решений кворум, так как согласно п. 5.11 Устава ЖСК «Луч» для того, чтобы собрание являлось правомочным необходимо участие в нем 75% членов кооператива, в то время как в указанном собрании приняли участие лишь 53,38% членов кооператива.

     Таким образом, апелляционный суд исходил  из того, что поскольку доказательств  надлежащего волеизъявления членов кооператива на изменение порядка управления спорным жилым домом не представлено, то оснований для удовлетворения иска об истребовании документов не имеется.

     В кассационной жалобе истец просит отменить постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2006 г, № 10/3871/06-ГК и оставить в силе решение Арбитражного суда Московской области от 2 октября 2006 г. по делу № А41-К1-21300/05 об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального и процессуального права (ч. 1 ст. 36, п. 2 ч. 4 ст. 37, ч. 1 ст. 38, ч. 1 ст. 46, ч.ч. 2, 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, ст.ст. 420, 431 ГК РФ, ч.ч. 1-2 ст. 288 АПК РФ) и на то, что выводы апелляционного суда не соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным по делу, и представленным доказательствам, а также сделаны без учета указаний суда кассационной инстанции данных при первоначальной отмене судебных актов в постановлении от 8 июня 2006 г. № КГ-А41/4793-06.

     По  мнению заявителя, апелляционный суд сделал ошибочный вывод о том, что спорный дом является собственностью ЖСК «Луч», не учтя при этом, что право собственности на квартиры в указанном доме принадлежит физическим лицам членам кооператива. Заявитель также ссылается на то, что вывод суда о неправомочности общего собрания членов кооператива от 26.04.2005 г. основан на неправильном толковании ч.ч. 2-3 ст. 161,ч. 2 ст. 113 Жилищного кодекса РФ и не согласуется с положениями Устава ЖСК «Луч», поскольку требование о необходимости наличия квалифицированного большинства на собрании (75% членов кооператива) установлено для решения вопросов по обслуживанию и содержанию дома, но не вопроса об изменении способа управления домом и, в частности, смены управляющей организации.