Автор: Пользователь скрыл имя, 26 Октября 2011 в 13:14, дипломная работа
В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности.
Жилье – одно из основных благ и потребностей человека. И поэтому решение жилищной проблемы имеет первостепенное значение и для граждан и для государства. Многие конституционные принципы в той или иной степени связаны с жильем.
Введение. …………………………………………………………………………. 3
Глава 1. Понятие об управлении многоквартирными домами, способы управления.
1.1. Понятие управление многоквартирным домом. ………………………….. 6
1.2. Способы управления многоквартирным домом. …………………………. 8
1.3. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. ………………………………………………………….
14
Глава 2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
2.1. Виды и формы, созыв и проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. ………………………………………….
21
2.2. Компетенция общего собрания, голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. .......................................
33
2.3. Документальное оформление общего собрания, основные документы общего собрания. ………………………………………………………………...
48
Глава 3. Практический аспект управления многоквартирным домом.
3.1. Практика рассмотрения Арбитражными судами дел об управлении многоквартирными домами. …………………………………………………….
50
3.2. Международный опыт управления многоквартирными домами. ………. 63
Заключение. …………………………..………….………………………………. 67
Список нормативных актов и литературы. …..………………………………... 73
Таким
образом, управление
многоквартирным жилым
домом – это согласованная деятельность
собственников помещений в многоквартирном
доме, или лиц, привлеченных ими, направленная
на обеспечение благоприятных и безопасных
условий проживания граждан, надлежащего
содержания общего имущества в многоквартирном
доме, решения вопросов пользования общим
имуществом, а также предоставления коммунальных
услуг гражданам, проживающим в таком
доме4.
Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.
ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.
Критерии (условные) выбора способа управления домом:
Таблица 1.
Способ управления | Непосредственное управление | ТСЖ, ЖК, иные ПК | Управляющие организации |
Критерии дифференциации | |||
Заключение договоров с организациями – поставщиками ЖКУ | Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельно, в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники | Заключаются ТСЖ, ЖК и иными ПК с организациями – поставщиками ЖКУ | Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ |
Заключение договора управления многоквартирным домом | Заключения договора не требуется | Заключаются с каждым собственником, если такое решение принято на общем собрании. Заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ и протоколе общего собрания собственников, на котором принято решение создать ТСЖ (ЖК, ПК). | Заключается с каждым собственником отдельно |
Обучение персонала | Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел. | Имеет место, если в органы управления выбраны лица – не профессионалы в области управления многоквартирным домом. | Не предполагается, так как управляющие компании работают на профессиональной основе. |
Затраты на обучение персонала | Могут быть. | Могут быть. | Нет. |
Затраты на управление домом, содержание штата управления | Нет. | Есть. | Есть. |
Количество собственников в доме | До 4 (по аналогии с ранее действовавшим ФЗ «О товариществах собственников жилья»). | От 4 (условно). | От 4 (условно). |
Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме | Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через представителей. | Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ПК. Органы управления ТСЖ, ЖК, ПК либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны. | Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений в доме прописана в договоре управления, то, собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию. |
Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома | Нет расходов на управление домом. | - оказание некоторых
видов услуг собственными - содействие
органов местного - осуществление коммерческой деятельности (перечень видов деятельности – ст. 137 ЖК). |
Выбор управляющей
организации, предоставляющей услуги
по ценам, удовлетворяющим интересы
собственников помещений в |
Собственники
помещений в многоквартирном доме
самостоятельно выбирают способ управления
домом исходя из выбранных критериев в
зависимости от конкретной ситуации5.
Непосредственное управление.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги (рис. 1):
Рис. 1. Заключение договоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме
Заключение
договоров на жилищные услуги,
одной из сторон в которых являются все
собственники помещений в доме
Заключение
договоров на жилищно-коммунальные
услуги
от имени всех собственников помещений
в доме одним из собственников,
действующим по доверенности
Управление ТСЖ, ЖК, ПК
При
управлении многоквартирным домом
товариществом собственников
Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК (рис. 2):
Рис.
2.
Заключение договоров
на жилищно-коммунальные
услуги ТСЖ,
ЖК, ПК от имени всех
собственников помещений
в доме
Заключение договоров на жилищно-коммунальные
услуги управляющей организацией
от имени ТСЖ, ЖК, ПК
Управление управляющими организациями
При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:
Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.
В
соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное
не предусмотрено договором
Договоры с организациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 3).
Рис.
3.
Заключение договоров
на жилищно-коммунальные
услуги управляющей
организацией от имени
всех собственников
помещений в доме
Таким
образом, существующее жилищное законодательство
в целом достаточно полно отражает
реалии сложившихся отношений в области
управления многоквартирными жилыми домами,
предоставляет собственникам возможность
выбрать наиболее удобный способ управления
недвижимостью как инструмент реализации
права распоряжения своей собственностью.
1.3.
Непосредственное
управление собственниками
помещений в многоквартирном
доме.
В соответствии с нормами, установленными в статье 44 Жилищного кодекса, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. И в данном случае не делается различий для форм собственности данного многоквартирного дома - частная ли это форма, государственная или муниципальная. Общее собрание является органом управления этим многоквартирным домом. К тому же это еще и орган управления в независимости от принятой формы управления этим домом, даже если в этом доме создано товарищество собственников жилья или жилищный кооператив. Ведь данные юридические лица создаются именно для осуществления функций управления многоквартирным домом. Управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. И в соответствии с ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. И только общее собрание определяет условия договора управления в соответствии с положениями, предусмотренными ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса, в случае, если выбран способ управления - управление управляющей организацией. И только общее собрание может принять решение о создании товарищества собственников жилья и утвердить устав товарищества собственников жилья в соответствии с положениями, предусмотренными ч. 1 ст. 136, ч. 2 ст. 135 Жилищного кодекса, в случае если выбран способ управления - управление товариществом собственников жилья. Выбор способа управления не означает прекращение действия такого органа управления многоквартирным домом, как общее собрание, или утрату им правомочий. Часть первая статьи 44 Жилищного кодекса на этот случай не предусматривает каких-либо исключений, а часть 1 статьи 45 Кодекса говорит о том, что должно проводиться ежегодное общее собрание. При этом императивность данной нормы также не ставится в зависимость от выбранного способа управления.
Необходимо обратить внимание также на то, что именно собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не просто жильцов этого дома, а только собственников помещений в многоквартирном доме имеет право принимать решения на общем собрании. И это одно из основных условий, которое нужно понять многим из нас, что проживание в доме на основании договора найма помещения не дает право на участие в общем собрании с правом принятия решения по вопросам, поставленным на голосование. Присутствовать на собрании могут и не собственники помещений, т.е. жильцы, проживающие в этом многоквартирном доме на основании договоров найма помещений, представители юридических лиц, которые на основании договоров аренды помещений занимают отдельные помещения в многоквартирном доме. Но при этом все они не имеют права участвовать в обсуждении вопросов, участвовать в голосовании на общем собрании, то есть принимать непосредственное участие в работе общего собрания без получения соответствующих полномочий, оформленных в виде доверенности от собственника этих помещений в многоквартирном доме. И только при наличии доверенности они могут принять участие в работе общего собрания и представлять интересы собственника помещения на общем собрании. Порядок выдачи доверенности, ее содержание регламентируют статьи 185-189 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доверенность, выданная представителю собственника помещений, должна содержать сведения о представляемом и представителе (имя, место жительства, паспортные данные или данные других документов, удостоверяющих их личность, наименование юридического лица и т.д.). Действующее законодательство позволяет выдавать доверенности от одного лица нескольким лицам и от нескольких лиц одному или нескольким лицам9. В силу требований, установленных пунктом 4 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации, доверенность может быть удостоверена не только в нотариальной форме, доверенность может быть также удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства, администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Требованиями п. 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что доверенность от имени юридического лица выдается за подписью руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна10. И складывающаяся к настоящему времени судебная практика показывает, насколько важно правильное оформление доверенностей на участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Арбитражный суд Удмурдской Республики11 установил, что согласно п. 2 ст. 48 Жилищного кодекса представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование.