Управление многоквартирным домом

     В судебном заседании кассационной инстанции представители заявителя привели доводы, аналогичные изложенным в жалобе, представители от ответчика ЖСК «Луч», извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, в судебное заседание не явились.

     Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Изучив  материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся представителей и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  правильность применения судом норм материального права и норм процессуального права, кассационная инстанция находит постановление подлежащим оставлению без изменения в связи со следующим.

     Предмет иска, заявленный по настоящему делу, сформулирован как требование о передаче истцу документов: паспортных карточек на все квартиры дома № 9 по ул. Фадеева в г. Балашихе; техпаспорта данного дома, техпаспортов лифтов в данном доме; поквартирного списка всех бывших членов ЖСК «Луч», проживавших в данном доме и выплативших паевые взносы, необходимых для осуществления деятельности по обслуживанию и управлению указанным жилым кооперативным домом.

     Вместе  с тем, по существу, по делу возник спор о том, передавалось ли в установленном законом и уставом ЖСК «Луч» порядке право на управление жилым домом № 9 по ул. Фадеева в г. Балашихе истцу - НУ «Центр управления домами ЖСК, ЖК и жилищных товариществ».

     Повторно  рассматривая дело, апелляционный суд  пришел к обоснованному выводу о  том, что представленное истцом решение от 26 апреля 2005 г. общего собрания собственников квартир в указанном жилом доме (том 1, л.д. 11) не может быть принято в качестве доказательства надлежащего волеизъявления членов кооператива на смену управляющей организации.

     В соответствии с п. 2 ст. 161 Жилищного  кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

     Апелляционный суд установил, что собственники спорного жилого дома не выходили из состава  членов ЖСК «Луч», а на собрании 26.04.05 г. присутствовали 141 из 216 собственников квартир дома № 9 по ул. Фадеева в г. Балашихе, составляющих кооперативный участок, образованный в соответствии сп. 5.11 Устава ЖСК «Луч».

     Следовательно, к порядку принятия решения об изменении способа управления домом подлежат применению нормы Жилищного кодекса РФ с учетом положений Устава ЖСК «Луч», членами которого являются собственники квартир в спорном доме.

     Как правильно отметил апелляционный  суд, в соответствии с ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ и положениями п. 5.11, п. 6.4.11 Устава ПК ЖСК «Луч» решение вопроса о выборе (изменении) управляющей организации отнесено к компетенции общего собрания членов ПК ЖСК «Луч», но не собрания членов кооператива, проживающих в одном доме, в данном случае по ул. Фадеева в г. Балашихе, и составляющих так называемый кооперативный участок.

     Согласно  п. 1 ст. 110 Жилищного кодекса РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

     В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 116 Жилищного  кодекса РФ высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива; компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.

     В материалах настоящего дела не имеется  доказательств того, что общим собранием членов ЖСК «Луч» в установленном порядке было принято решение о передаче функций по управлению спорным домом истцу, в связи с чем апелляционный суд пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска об обязании передать истцу техническую и иную документацию, касающуюся эксплуатации дома.

     Кроме того, в отношении решения от 26.04.05 г. общего собрания части собственников  жилых квартир в спорном доме, которое не является общим собранием членов кооператива, необходимо отметить, что истцом не представлено доказательств соблюдения требований к процедуре проведения названного собрания в качестве собрания собственников помещений в многоквартирном доме, установленных п.п. 4, 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ.

     При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалованное постановление вынесено при правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется.

     Доводы  кассационной жалобы НУ «Центр управления домами ЖСК, ЖК и жилищных товариществ» подлежат отклонению, поскольку они направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных апелляционным судом, что в силу ст. 286 АПК РФ недопустимо при проверке законности судебных актов в кассационном порядке.

     С учетом изложенного и руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

   постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2006 г. по делу № А41-К1-21300/05 оставить без изменения, а кассационную жалобу Некоммерческого учреждения «Центр управления домами ЖСК, ЖК и жилищных товариществ» - без удовлетворения.

     Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 января 2007 г. № А12-7815/06-С43 (извлечение)

     Федеральный арбитражный суд Поволжского  округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Статус-Косметика», город Волгоград, на решение от 19.07.2006 года арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-7815/06-С43, по иску общества с ограниченной ответственностью «Статус-Косметика», город Волгоград, к товариществу собственников жилья «Комус-1», город Волгоград, о взыскании 231 187 руб., установил:

     В Арбитражный суд Волгоградской  области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Статус-Косметика», г.Волгоград, с иском к Товариществу собственников жилья «Комус-1», г.Волгоград, о взыскании 231 187 руб. убытков.

     Решением  Арбитражного суда Волгоградской области от 19 июля 2006 года в удовлетворении исковых требований было отказано.

     Истец, не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, исковые требования удовлетворить.

     В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации 18 января 2007 года был объявлен перерыв в судебном заседании до 15 часов 24 января 2007 года.

     В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, стороны по делу извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

     Проверив  законность обжалуемого судебного  акта исходя из требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и доводов, содержащихся в кассационной жалобе, заслушав представителя ответчика, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

     Как следует из материалов дела, 24.05.2005 между ООО «Статус-Косметика» (истец) и ТСЖ «Комус-1» (ответчик) был заключен договор, в соответствии с которым Ответчик обязался предоставить Истцу на возмездной основе право использования юго-западной стены жилого дома, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Краснознаменская, д. 7 блок «б» для размещения рекламы.

     В августе 2005 года Прокуратурой города Волгограда была проведена проверка исполнения требований жилищного законодательства в деятельности ТСЖ «Комус-1», в результате которой установлено, что договор аренды от 24.05.2005 г. заключен в нарушение действующего законодательства. По результатам проверки было вынесено представление об устранении нарушений жилищного законодательства.

     Основанием  для обращения в арбитражный  суд с настоящим иском послужило неисполнение Ответчиком обязательств, вытекающих из договора, заключенного 24.05.2005 г., в связи с чем истец ссылается на понесенные им затраты в сумме 231 187 рублей.

     Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции установил, что договор является ничтожной сделкой и недействителен с момента его заключения, так как не соблюдены требования закона.

     Договор от имени ТСЖ «Комус-1» был заключен исполнительным директором ТСЖ «Комус-1» Буйда Г.Ф.

     В то время как в силу подпункта 3 пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

     К компетенции общего собрания членов ТСЖ относится принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.

     В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

     Как усматривается из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, истец не представил доказательств понесенных убытков и наличия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

     При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенного по делу судебного акта.

     На  основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции постановил:

     Решение Арбитражного суда Волгоградской области  от 19 июля 2006 года по делу № А12-7815/06-с43 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

     Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.2. Международный опыт  управления многоквартирными  домами. 
 

     Основными принципами управления многоквартирными домами в мировой практике являются пообъектность и ориентированность на клиента.

     Принцип пообъектности выражается в том, что управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом его технического состояния, степени его благоустройства, состояния земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами благоустройства и озеленения на основании целей, определенных собственниками помещений данного дома.

     Ориентированная на клиента деятельность управляющей организации характеризуется тем, что она направлена на удовлетворение запросов собственников жилья как клиентов. Управляющая организация действует в рамках полномочий, установленных договором управления, отчитываясь перед собственниками в установленном законом и договором порядке.

     Профессионализм управляющего выражается в умении содействовать  собственникам в определении  целей управления и формулировании потребностей, которые выражаются через  заказ на услуги. Способ и общий  план достижения целей, предложенные управляющей организацией собственникам и согласованные с ними, ложатся в основу договора управления. Методы решения конкретных задач в рамках договора управляющая организация выбирает самостоятельно⁴².

     Прежде  всего, следует отметить, что в  большинстве зарубежных стран - например, в Венгрии, Польше, Словакии, Чехии, Франции, Нидерландах, Мексике, США, Канаде, Сингапуре, Малайзии - управление в целом рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности, за которую управляющая организации получает вознаграждение от собственников помещений, а ответственность перед собственниками за содержание здания несет объединение (ассоциация, товарищество) собственников жилья. При таком подходе управляющая организация не отвечает перед собственниками за предоставление коммунальных услуг. Необходимо также подчеркнуть, что подход к управлению многоквартирными домами, которого придерживаются управляющие в большинстве западных стран, базируется на том, что управляющий или управляющая организация работают на основании договора с объединением собственников жилья, а не с отдельными собственниками. Все основные управленческие решения, прежде всего - по распоряжению финансами и заключению договоров на закупки товаров и услуг, принимает не управляющий, а руководящие органы товарищества (ассоциации) собственников жилья. Управляющий же готовит и обосновывает рекомендации для правления товарищества⁴³.