Управление многоквартирным домом

     Но  статья 47 Жилищного кодекса определяет, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято и без проведения собрания - совместного присутствия, а путем проведения заочного голосования. То есть передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Собственник помещений в многоквартирном доме считается принявшим участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, если его решение получено до даты окончания приема таких решений, определенного в сообщении о проведении общего собрания. Необходимым условием проведения общего собрания в форме заочного голосования является оформленное в письменной форме решение собственников по вопросам, поставленным на голосование. Если продолжить аналогии с общим собранием акционеров, то это аналог бюллетеня для голосования на общем собрании акционеров, но в более простом его варианте. Содержание формы такого решения определено в части 3 статьи 47 Жилищного кодекса. Один из вариантов оформления такого решения приведен в приложении. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания, проводимого в форме совместного присутствия собственников помещений, может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Голосование оформленными в письменной форме решениями собственников по вопросам, поставленным на голосование допустимо на общих собраниях, проводимых в обоих формах проведения общего собрания. В то время как проведение собрания в форме заочного голосования предусматривает, что голосование осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

     При этом необходимо отметить, что Жилищный кодекс не содержит ограничений для  принятия решения общим собранием в форме заочного голосования. Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания²³. Но данная форма проведения общего собрания не позволяет собственникам помещений присутствовать на собрании, а голосование осуществляется исключительно посредством оформленных в письменной форме решений собственников.

     Таким образом, при разграничении двух форм проведения общего собрания собственников помещений, определяющим является не способ голосования и не круг рассматриваемых вопросов, а наличие у собственников помещений права принимать непосредственное участие наряду с иными собственниками в обсуждении вопросов повестки дня собрания и голосования по ним. Или высказать свое мнение путем направления письменного решения при проведении собрания в форме заочного голосования. Какую из форм проведения общего собрания выбрать в конченом счете определяет инициатор проведения общего собрания, так, например, некоторые авторы²⁴ считают, что при решении вопроса о создания ТСЖ «целесообразнее первое собрание собственников помещений проводить в очной форме по следующим причинам:

   - полезно познакомиться со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором им придется жить рядом;

   - необходимо выяснить для дальнейшей деятельности ТСЖ реквизиты, чтобы поддерживать связь с каждым собственником;

   - следует получить копии документов, необходимых для надлежащего оформления протокола общего собрания собственников;

   - в устной дискуссии можно донести до каждого собственника информацию о необходимости создания ТСЖ, а также своевременно разъяснить все возникающие вопросы в процессе обсуждения необходимости создания ТСЖ и утверждения устава ТСЖ;

   - можно привлечь на сторону создания ТСЖ для управления домом со стороны других собственников помещений, пришедших на общее собрание, заручиться их поддержкой и получить от них посильную помощь».

     Данные доводы, конечно, можно признать убедительными, но как провести общее собрание в доме, где, например, 500 и более квартир. Собрать кворум для проведения такого собрания в форме совместного присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, мне представляется достаточно проблематичным. И к тому же оформленные в письменной форме решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, в спокойной домашней обстановке, с возможностью ознакомиться с предоставленными материалами по вопросу повестки дня, позволяют принять более взвешенные решения по вопросам, вынесенным на рассмотрение общего собрания. Решения, которые к тому же будут иметь и документальное оформление, и позволят определить свое мнение по вопросам повестки дня общего собрания каждому собственнику помещений. То есть мне представляется, что общее собрание путем проведения заочного голосования является наиболее удобной формой проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

     Жилищным  кодексом решение ряда организационных  вопросов по проведению общего собрания отнесено к компетенции самого общего собрания, это решение следующих вопросов:

• определение срока проведения годового общего собрания (ч. 1 ст. 45 Жилищного кодекса);
• определение порядка проведения годового общего собрания (ч. 1 ст. 45 Жилищного кодекса);
• определение способа сообщения о проведении общего собрания (ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса);
• определение места, доступного для всех собственников помещений, для размещения итогов голосования и принятых решений на общем собрании (ч. 3 ст. 46 Жилищного кодекса);
• порядок оформления протоколов общего собрания (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса);

определение места или адреса хранения протоколов общего собрания и письменных решений собственников (ч. 4 ст. 46 Жилищного кодекса);

      Поэтому целесообразно данные вопросы  решать на одном из первых общих собраний собственников помещений и оформить их в виде одного документа- Положения о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в котором определить все эти вопросы, чтобы не возвращаться к ним на каждом общем собрании. В качестве основы для разработки такого документа может быть использован приведенный в приложении один из вариантов такого документа. В случае же, если такое положение о порядке проведения собрания не будет принято, то на каждом общем собрании необходимо будет определять эти вопросы вновь и отражать их в протоколе общего собрания. В приведенном положении предлагается инициаторам проведения общего собрания составить план-график подготовки созыва и проведения общего собрания, определить ответственных лиц за выполнение тех или иных мероприятий, порядок и сроки исполнения этих мероприятий, или выполнять все это самому инициатору проведения общего собрания, стараясь ничего не упустить и не забыть. План-график должен включать следующие основные мероприятия:

• составление списка собственников помещений (реестр собственников помещений);
• определение повестки дня общего собрания;
• разработку проектов решений по пунктам повестки дня общего собрания;
• подготовку информационных материалов в рамках подготовки общего собрания акционеров;
• рассылку или вручение текста сообщения о проведении общего собрания, решений собственников помещений для голосования, а при проведении собраний в заочной форме и материалов собрания;
• определение мест (адресов), где участники собрания могут ознакомиться с материалами общего собрания;

   - обработку корреспонденции, поступившей в адрес общего собрания, и подведение итогов заочного голосования;

   - аренду зала (помещения) для проведения общего собрания;

- техническое  обеспечение работы общего собрания;

- оформление  протоколов общего собрания;

   - уведомление собственников помещений о решениях, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итогов голосования по вопросам повестки дня общего собрания.

     Но  по усмотрению инициаторов проведения общего собрания он может быть дополнен и другими вопросами. Приведенные выше основные вопросы, которые, как правило, необходимо решить еще до проведения общего собрания, чтобы не превратить общее собрание собственников помещений в просто обмен мнениями соседей по подъезду или дому. На рисунке 6 в общем виде (в сокращенном варианте) представлены указанные выше мероприятия в виде последовательности действий при подготовке, созыве и проведении общего собрания собственников в многоквартирном доме.

Рис. 5. Последовательность подготовки созыва и проведения общего собрания собственников в многоквартирном доме.

     Подготовка  к созыву общего собрания начинается с составления списка его участников или с уточнения данных в существующем. Данный список должен содержать сведения только о собственниках помещений, так как граждане, проживающие на основании договоров найма, аренды не могут принимать участие в голосовании по вопросам повестки дня общего собрания, а могут представлять интересы собственников только на основании доверенности, образец которой приведен в приложении. Список собственников помещений в многоквартирном доме может быть получен в органах управления домом (домовом комитете, управляющей компании, товариществе собственников жилья или жилищном кооперативе) либо составлен инициаторами проведения общего собрания самостоятельно. В приложение среди форм основных документов, используемых при проведении общего собрания, в качестве образца для составления такого списка можно использовать реестр собственников помещений. Этот документ необходим будет и для проведения уведомлений собственников помещений и для проведения регистрации в случае проведения общего собрания в форме совместного присутствия, а также и для подведения итогов голосования. На его основе может быть составлен также и реестр вручения (оправки по почте) собственникам помещений, сообщения о проведении общего собрания (бланков решения собственника помещений по вопросам, поставленным на голосование) или может быть использован единый универсальный документ. В приложении приведен один из вариантов такого реестра, но список собственников всех помещений в доме может быть составлен и самими собственниками. «При этом представляется, что такой список всем собственникам необходимо постоянно иметь «под рукой», поскольку он может потребоваться не только для указанной цели, но и для того, чтобы обеспечить выполнение требования, устанавливающего обязательность информирования собственников о проведении собрания (к примеру, если необходимо направить собственнику сообщение об этом заказным письмом), а также возможность идентификации лиц, пришедших на собрание или передавших оформленные в письменном виде свои решения по вопросам включенным в повестку дня собрания. Такой список может содержать, например, следующую информацию: количество помещений в многоквартирном доме, общая площадь таких помещений, описание каждого помещения в многоквартирном доме (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т.п.), режим права собственности на данное помещение (индивидуальная, общая совместная или общая долевая), имя (наименование) собственника такого помещения, либо указывается, что помещение принадлежит на праве собственности РФ, конкретному субъекту РФ или конкретному муниципальному образованию, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение, данные, необходимые для идентификации такого собственника (например, паспортные данные гражданина, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица), имя (наименование) представителя данного собственника (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо собственник имеет своего законного представителя), данные, необходимые для идентификации такого представителя (например, паспортные данные), а также сведения о документе, на котором основаны его полномочия, срок таких полномочий, количество голосов, принадлежащих собственнику такого помещения, почтовый адрес собственника, по которому должны направляться сообщения о проведении общих собраний (если общим собранием не принято решение о размещении таких сообщений в помещении дома)»²⁵.

     И чем тщательнее будет подготовлен  этот документ, тем более достоверными будут итоги голосования на общем собрании.

     Одним из следующих этапов подготовки общего собрания будет являться определение повестки дня общего собрания и разработки проектов решений по пунктам повестки дня общего собрания. Сформулировать проекты решений общего собрания по вопросам повестки дня необходимо для того, чтобы их можно было предложить участникам собрания при проведении голосования или записать в бланки решений собственников помещений для голосования при проведении собраний путем проведения заочного голосования. Вопросы повестки дня общего собрания необходимо также уточнить на соответствие их компетенции общего собрания, и определения необходимого количества голосов для принятия этого решения. Это поможет сделать таблица 2, приведенная в тексте настоящего издания далее в разделе «Компетенция общего собрания». Кроме того, повестка дня общего собрания должна быть ясной и конкретной, в ней не допускается включение вопросов типа «разное», ну хотя бы потому, что такой вопрос не отнесен Жилищным кодексом для рассмотрения его на общем собрании. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. И только решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

     Для принятия правильного решения собственниками помещений необходимо иметь достоверную информацию по вопросу, выносимому для рассмотрения на общем собрании. Например, при принятии решения о выборе управляющей компании необходимо предоставить хотя бы начальные сведения о той или иной компании. Например, количество ее сотрудников какое количество домов и по каким адресам уже находиться уже в управлении этой компании, а также и другую информацию, то есть по каждому вопросу повестки дня для принятия решения необходимо подготовить информационные материалы. И чем полнее и достовернее будут подготовлены эти материалы, тем вероятнее то, что рассматриваемый вопрос будет принят общим собранием. В акционерных обществах принято подготавливать к годовым общим собраниям акционеров годовой отчет общества, содержание которого, кстати, строго регламентировано²⁶, не плохо было бы и на годовые общие собрания собственников помещений управляющими компаниями готовить аналогичные документы. Но помимо предоставления дополнительных информационных материалов необходимо также правильно и своевременно проинформировать всех собственников помещений о проведении общего собрания.