Ипотека. Ипотечный кредит

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

Копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, не относится к документам публичного характера.

2.3. Порядок предоставления ипотечного кредита коммерческими банками.

Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет  технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

- предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

- андеррайтинг;

- принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

- оформление кредитного договора и договора о залоге;

- сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика вернуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе участвуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья. 

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета. 

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.  

На четвертом этапе банк заключает  с заемщиком кредитный договор. При  заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными  Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

- сумма кредита и размер банковского процента;

- порядок и сроки выдачи кредита;

- порядок и сроки погашения процента;

- описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;

- размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора. 

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

- выдачу кредита в порядке,  предусмотренном в кредитном договоре.

- контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

- наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

- контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.[18]

Заключение

Современная состояние рынка ипотечного кредитования несомненно далеко от совершенства. Работа с недвижимостью – процесс весьма тонкий в силу обилия разнообразных нюансов. Законодательная база по вопросу ипотеки и залога содержит множество тонкостей, которые необходимо учитывать, чтобы избежать ненужных убытков в связи, например, невыполнением требований закона. Любая неточность в документах требует перерегистрации договор, что порой бывает весьма непросто.             

Главная  проблема ипотечного рынка на сегодняшний день –это недоступность ипотечного кредитования большинству граждан.

Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получение ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита.

Также возможна система софинансирования – приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30-50%, на долю государственных субсидий в среднем 20-30% и на ипотечный кредит 40-50%. Это на взгляд  специалистов, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

На сегодня основными участниками ипотечного рынка РФ являются:

—  финансовые институты и организации;

—  риэлтерские, оценочные и консалтинговые компании;

—  агентства по ипотечному кредитованию;

—  страховые компании;

—  фонды жилищного строительства и ипотечного кредитования;

—  учреждения, занимающиеся проблемами ипотеки.

Большие надежды в области развития ипотеки в России возлагаются на специально разработанный инструмент с регулируемой отсрочкой платежа – ИРОП. Использование ИРОП предполагает применение 2-х процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка более высокая, называется “контрактной ставкой” и определяется на том уровне, которое сделает кредитование рентабельным для банка. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе межбанковской ставки процента плюс фиксированная банковская надбавка. Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется “платежной”. Разницу между величиной платежа, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и той, что он платит по платежной ставке, ежемесячно прибавляют к сумме основного долга заемщика.

Все это дает основание предположить дальнейшее успешное развитие системы ипотечного кредитования в России.

Таким образом, используя в комплексе все предложенные методы решения проблемы доступности ипотечного кредита для населения можно добиться реальных результатов.

Список литературы

1.      Гражданский кодекс Российской Федерации

2.      Семейный кодекс Российской Федерации

3.      Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». (далее – ФЗ « О залоге»)

4.      Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

5.      Федеральным законом  от 2 декабря 1990г. №395-1 «О банках и банковской деятельности»

6.      Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

7.      Федеральный закон РФ от 11 октября 1991 г.№ 1738-1 «О плате за землю»

8.      Постановление Правительства РФ «О порядке  определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319

9.      Постановления Совета Министров РФ от 25 декабря 1993 г. № 1347 «О первоочередных мерах по обеспечению деятельности го­сударственных научных центров в Российской Федерации»

10. Вестник ВАС РФ, №2, 1998г

11. . Грудицина Л.Ю, Филлиппова Е.С. «Ипотека. Актуальные вопросы», М.;2006г.

12. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. М., 1994 г.

13.   Гражданское право. В 2 т. М., 1993 г.,.

14. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом «Аудитор», 1999

15. Агарков М,М,, Основы банковского права. Учение о ценных бумагах. М., 1994г

16. Гражданское право: Учебник, 2-е изд; перераб. и доп. В 2-х т. / Под ред. Су--ханова Е.А — М,.: БЕК, 2002г

17. 0 залоге: Сборник законодательных и нормативных документов. Вступительная статья. — М.: Буквица, 1997. — С. 18; Сиротина И.А. Получение кредита под залог. — М.: Приор, 1996

18. Звоницкий А. С. О залоге по русскому праву. Киев, 1912.

19. Комментарий к Гражданскому Кодексу Россйской Федерации, части первой/Под ред. Садикова О.Н.-М.;Юринформцентр, 1995

20. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 1999

67

[1] Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом «Аудитор», 1999

[2] Агарков М,М,, Основы банковского права. Учение о ценных бумагах. М., 1994г. С.103.

[3] Медведев Д.А. Российский закон о залоге/Правовеление, 1992г., №5, с.14

[4] Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев, 1898г

[5] Гражданское право. В 2 т. М., 1993 г.

[6] Звоницкий А. С. О залоге по русскому праву. Киев, 1912.

[7] Вестник ВАС РФ, №2, 1998г

[8] Гражданское право. В 2 т. М., 1993 г.

[9] Гражданское право: Учебник, 2-е изд; перераб. и доп. В 2-х т. / Под ред. Су--ханова Е.А — М,.: БЕК, 2002г. — Том П. — Полутом I. — С. 98

[10]6 20 залоге: Сборник законодательных и нормативных документов. Вступительная статья. — М.: Буквица, 1997. — С. 18; Сиротина И.А. Получение кредита под залог. — М.: Приор, 1996. — С. 40.

[11] Пантюхина Е.В. Указ. Соч.-с.27

[12] Об этом свидетельствует, в частности,  постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 1997г. №3923/96 по делу социально коммерческого «Ключ»

[13] К такому субъекту применяются специальные нормы, установленные Федеральным законом  от 2 декабря 1990г. №395-1 «О банках и банковской деятельности», а так же подзаконным актами ЦБ

[14] Комментарий к Гражданскому Кодексу Россйской Федерации, части первой/Под ред. Садикова О.Н.-М.;Юринформцентр, 1995.-С. 347.

[15] Мейер Д.И. Русское гражданское право: По исправленному и дополненному 8 изд., 1902. В 2 ч.-М.:Статус,1997.-Ч.2.-С.198

[16] Постановление Совета Министров РФ № 147 «О первоочередных мерах по обеспечению деятельности государственных научных центров Российской Федерации» от 25 декабря 1993г.//Росс. Газ.-1994.-10 января

[17] Власова М.В. Право собственности в России: возникновение, юридическое содержание, пути развития.-М.:МЗ –Пресс, 2002г.

[18] Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 1999. с.  377-380