Ипотека. Ипотечный кредит

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию ГОУ ВПО

«Уральский  Государственный Технический Университет – УПИ»

Факультет экономики                                    Кафедра правового регулирования

и управления                                                   экономической деятельности

Курсовая работа:

Ипотека. Ипотечный кредит.

По дисциплине:

Гражданское право

Научный руководитель: Шаблова Е.Г.

Курс, группа: 3 курс, группа ЭУ-35151

Студентка:

Екатеринбург

2008

Содержание

Введение

1. Понятие залога, правовые основы залоговых обязательств. 

1.1. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.

1.2. Особенности юридической природы залогового правоотношения. Его содержание.

1.3. Виды залога

2. Правовые основы ипотечного кредитования

2.1. Договор ипотечного жилищного кредитования

2.2. Государственная регистрация ипотеки

2.3. Прядок предоставления ипотечного кредита
коммерческими банками.

Заключение

Список литературы

Введение

Квартирный вопрос рано или поздно встает перед каждым человеком на его жизненном пути. Сегодня в России достаточно сложно приобрести квартиру, особенно если необходимо сразу выплачивать её полную стоимость. Во всем мире люди давно пользуются кредитами для того, чтобы делать дорогостоящие покупки. И проблема приобретения жилья решается в рамках развитой системы ипотечного кредитования. Так на западе в кредит покупается 80-90% жилья.

Надо сказать, что, несмотря на все свои достоинства, развивается ипотека пока очень медленно. На сегодняшний день этой удобной схемой воспользовалось не так уж и много россиян, взявших кредит на сумму, не превышающую доли процента от общей стоимости недвижимости России. И причин такому положению вещей достаточно.

Государственная программа ипотечного кредитования в России была создана на основе американской ипотечной системы фирмы Fannie Mac – крупнейшего источника ипотечных фондов в США. Однако на отечественной почве эта система работает плохо. Прежде всего, из-за дефицита финансовых средств для выкупа залоговых обязательств, неразвитости фондового рынка и существования значительных рисков.

Существует ряд проблем, с которыми сталкиваются желающие приобрести жильё в кредит.

Учитывая экономические особенности нашей страны, с одной стороны многие слои населения просто не могут себе позволить взять ипотеку по финансовым причинам, другие же хотели воспользоваться данным видом кредита, но получают отказ в силу различных обстоятельств, так как неофициальная зарплата, наличие судимостей и т.д.

Так, для получения ссуды заёмщик изначально должен иметь 10-50% от стоимости приобретаемого жилья, а официальный доход должен быть не менее примерно 500$  в месяц. Сумма ежемесячной выплаты не должна превышать 20% от официального дохода гражданина. А если человек рассчитывает на получение крупного кредита, его доход должен быть ещё выше. “О кредитоспособности 90% населения смешно говорить, - считает советник председателя правления банка “Первое ОВК”  Янис Канестри, - а программа кредитования физических лиц выгодна банку лишь при больших объёмах”. По статистике, примерно 20-50% граждан, получают отказ в получении кредита.

Это связано с трудностью оценки кредитоспособности заемщика.

Отсюда вытекает доминанта общественного мнения: получить в банке кредит невозможно.

Дальнейшее развитие ипотечного бизнеса в нашей стране и решение выше перечисленных проблем напрямую зависит от внимания и поддержки со стороны Правительства России и ЦБ. Модели системы ипотечного жилищного кредитования должны иметь социальную направленность, в связи с чем основными целями должны являться: улучшение жилищных условий граждан, увеличение объемов жилищного строительства в муниципальных образованиях, развитие рынка ипотечных жилищных кредитов, доступных для граждан-заемщиков.

              По мнению многих исследователей, именно кредитование под залог жилой недвижимости, является наиболее перспектив­ной и значимой для экономики формой долгосрочного кредитования. Жилье в силу присущих ему характеристик — недвижимого харак­тера, определенной стандартизированности, легкой оценки, нали­чия ликвидного рынка — идеальное средство обеспечения обяза­тельств. Наличие собственного жилья является важной характери­стикой для лиц «среднего класса», поэтому угроза его потери становится сильнейшим стимулом своевременного исполнения обязательств. Эксперты отмечают, что ипотека формирует у чело­века, взявшего ипотечный кредит, новую мотивацию, направлен­ную на повышение уровня доходов, заинтересованность в устой­чивом развитии общества и стабильности права собственности. Долгосрочность кредитования под залог жилого помещения дает возможность заемщику не только расплатиться по предоставлен­ному кредиту, но и использовать оставшиеся свободные средства на иные нужды.

Что же такое ипотека? Этот термин “ипотека” (hypotheca) впервые появился в Греции в начале VI в до н.э. Введенное в обиход законодателем Соломоном, понятие означало реальную ответственность должника перед кредитором, которая обеспечивалась определенными земельными владениями. В средние века понятие ипотека вошло в европейское законодательство, тогда же, в XIII веке, стало известно и в России. Однако после октябрьских преобразований ипотеку как форму залога исключили из финансово-экономической системы страны. Возврат к этой модели кредитования в нашей стране произошел не так давно, в начале 90-х годов.

1. Понятие залога, правовые основы залоговых обязательств. 

Залог –это способ обеспечения обязательств, при котором кредитор по обеспеченному залогом обязательству  (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение  из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит  это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (данное определние вытекает из анализа ст. 334 Гражданского Кодекса Российской Федерации)

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека  представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора – залогодержателя к должнику (залогодателю). Залог является одним из способов надлежащего исполнения обязательств, и по сравнению с другими способами (неустойка, задаток, поручительство, удержание имущества должника, банковская гарантия) более привлекателен, так как с  его помощью  проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает наличие у должника имущества, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

              Постараемся ответить на вопрос, что же такое залог и ипотека, как частный вид залога. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества с другой стороны -  залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Договор об ипотеке может быть самостоятельным (то есть отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство) или условия о залоге могут быть включены в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство (например, положение об обеспечении своевременного возврата жилищного кредита залогом жилого помещения).

В России порядок осуществления ипотеки регулируется следующим нормативными актами:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ) Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой § 3 содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико.

Таким образом, ГК РФ является с точки зрения его юридической силы и наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.

2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». (далее – ФЗ « О залоге») С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права. Это обстоятельство специально было подчеркнуто в ст. 2 Закона: «Настоящим законом определяются основные положения о залоге. Отношения залога, не урегулированные настоящим Законом, регулируются иными актами законодательства Российской Федерации». Однако необходимо отметить, что с момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права. При этом надо иметь в виду, что регулирование залога в ГК РФ во многом существенно отличается от его регулирования в указанном Законе. Следовательно, Закон РФ «О залоге» «применяется постольку, поскольку он не противоречит» части первой ГК РФ.

3. Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - ФЗ «Об ипотеке»). Данный законодательный акт, раскрывающий особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан Президентом РФ. Активная работа над этим законом началась в 1993г. В июле 1995г. он был принят в первом чтении, после чего его подвергли существенной доработке и многочисленным обсуждениям (было внесено около сотни поправок), в результате которых закон был принят обеими палатами Федерального собрания летом 1997г. Затем понадобился еще год, чтобы данный законопроект обрел статус полноправного федерального закона.

Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ «Об ипотеке», но и в ГК РФ. Согласно п.2 ст.334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или законом «Об ипотеке» не установлены иные правила. Таким образом, несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340, п.1 ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в ФЗ «Об ипотеке».

4. К источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

5. В совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления[1]. В качестве примера можно привести следующие нормативно-правовые акты: Постановление правительства Москвы от 25 апреля 95г. № 356 «О принципах использования залогового кредитования в г. Москве»; Постановление Правительства Москвы от 20 сентября 94г. № 788 «О введении на территории Москвы единой системы государственного регистрации залога и единого реестра договоров залога»; Постановление Правительства РФ от 1 мая 1996г. № 534 «О дополнительном стимулировании частных инвестиций в РФ» и др.

1.1 Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.

Явное преимущество залога перед другими способами обеспечения исполнения обязательств заключается в том, что, во-первых, договор залога имущества обеспечивает наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Причем стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции; во-вторых, залог имущества должника обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами; в-третьих, реальная опасность потерять имущество в натуре является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом.

Особенно заметно преимущество этого вида обеспечения исполнения обязательств при получении долгосрочного кредита под залог недвижимости. В принципе, долгосрочный кредит может быть обеспечен любым из имеющихся способов. Однако предоставление кредита, обеспеченного личным способом обеспечения исполнения обязательств, как правило, значительно повышает расходы должника, связанные с получением кредита, так как обычно в коммерческом обороте банковские гарантии и поручительства представляются на платной основе.

Если кредит носит долгосрочный характер и значителен по сумме, то при его предоставлении требуется такой способ обеспечения, который мог бы существовать длительное время и при этом не требовал бы от должника значительных расходов.

Залог прав не может в большинстве случаев играть роль надлежащего обеспечения долгосрочных кредитов уже потому, что такие права существуют лишь в период существования обязательств.

Залог товаров в обороте и переработке может быть использован для обеспечения исполнения обязательств из долгосрочных кредитных договоров, но является ненадежным способом, из-за того, что ценность его в значительной мере основывается на особенностях производственной ситуации в конкретный момент, которая при любых обстоятельствах не может с достаточной уверенностью прогнозироваться.

Долгосрочный кредит может быть предоставлен под залог с передачей залогодержателю заложенного имущества: драгоценных металлов и изделий из них, под залог особо надежных ценных бумаг, цена на которые отличается особой стабильностью. Однако, согласно мировой практике, в подавляющем большинстве случаев долгосрочные кредиты выдаются под залог недвижимого имущества.

Таким образом, залог недвижимого имущества должен стать наиболее приоритетным способом обеспечения исполнения обязательств и в Российском праве, для чего необходимо создать четкий механизм действия залогового правоотношения и, прежде всего, путем лаконичного законодательного закрепления этих правоотношений.