Ипотека. Ипотечный кредит

Порядок заключения договора ипотеки

Как и другие гражданско-правовые договоры, договор ипоте­ки заключается по общим правилам гражданского законодательства между двумя лицами (сторонами) — залогодателем и залогодержателем. При этом ипотека может обеспечивать ис­полнение основного обязательства лица, не являющегося стороной по договору ипотеки, когда в договоре участвуют три лица, одним из которых является должник по основному обязательству и в отношении которого залогодатель выступает в качестве по­ручителя.

Договор ипотеки совершается в письменной форме. Закон не предъявляет дополнительные требования к его форме, поэтому договор может быть составлен как единый документ, собственно­ручно подписанный сторонами. Допускается факсимильное вос­произведение подписи (механическое или иное копирование, электронно-цифровая подпись либо иной аналог собственноруч­ной подписи). Однако поскольку договор ипотеки подлежит обя­зательной государственной регистрации, целесообразно состав­лять его в простой письменной форме.

При нарушении требования об обязательной государственной регистрации договор признается ничтожным. Вступление в силу такого договора закон связывает также с государственной регист­рацией. Не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке договор, в котором отсутствуют существенные условия, определенные ст. 9 Закона об ипотеке. Не подлежит государственной регистрации также ипотека, удостоверенная закладной в отношении таких предметов договора, как предприятия леса, а также права аренды такого вида имущества. Следовательно, при несоблюдении правил о содержании договора ипотеки, то есть фактически при отсутствии существенных условий договора, он не может быть признан заключенным и не подлежит государственной регистрации. Договор ипотеки считается заключенным, если между сторонами в установленной форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ). Существенными признаются условия о предмете договора, а также те, которые названы таковыми в законе и иных нормативных правовых актах либо установлены таковыми соглашением сторон.

В соответствии со статьей 9 Закона об ипотеке в договоре ипотеки должны быть указаны предмет договора, оценка, существ размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемо ипотекой, а также обязательно должны быть указаны право, на основании которого залогодатель обладает имуществом, являющимся предметом договора, и государственный орган, зарегистрировавший данное право. Данное положение закона направлено на защиту прав залогодержателя от недобросовестного должника.

Если ипотека предприятия, леса либо прав аренды на них удостоверена закладной, то такой договор считается недействительным как заключенный с нарушением установленной законом формы и не подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.

В отношении ипотеки законом установлены следующие основ­ные положения:

—  предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме без передачи прав залогодержателя другим лицам, так и в форме закладной, являю­щейся ценной бумагой;

—  все ипотечные операции подлежат государственной реги­страции;

—  детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору о переходе прав на заложенную недвижимость от залого­дателя к другим лицам при дополнительном обременении правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);

—  заложить можно только ту недвижимость, на которую у вла­дельца имеется право на отчуждение или на продажу;

—  залог сельскохозяйственных земель регулируется специ­альным законом.

              Предметом залога не может быть требование, носящее личный характер, а  также иные требования, залог которых запрещен (ч. 1 ст. 336 ГК РФ).

Ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), либо части этого земельного участка достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения). Залогодатель вправе заложить npинадлежащие ему права аренды данного земельного участка (п. ст. 340 ГК РФ).

При ипотеке земельного участка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения о регистрации ипотеки органу, проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений. На регистрацию ипотек представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию. Регистрационная запись включает сведения о залогодателе, информацию о предмете ипотеки, указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

Понятие закладной:

Договор ипотеки может быть заключен в форме закладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей правее законного владельца. Практическое значение закладной заключается в том, что она позволяет значительно упростить и ускорить оборот недвижимости.                           

Владелец закладной приобретает права:             

—  на получение исполнения по денежному обязательству
обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;             

—  залога на имущество, обремененное ипотекой

Являясь ценной бумагой, к которой применяются общие пра­вила о ценных бумагах, установленные главой 7 ГК РФ, закладная также может быть самостоятельным объектом гражданских право­отношений, предметом залога или других сделок.

Как именная ценная, бумага закладная удостоверяет права то­го лица, чье имя в ней названо.

В соответствии с Законом об ипотеке закладную составляет залогодатель. Если он является третьим лицом (то есть не участвует в основном обязательстве), то он не является должником по обязательству, обеспеченному ипотекой. Первоначальному зало­годержателю закладную выдает орган, который произвел государственную регистрацию ипотеки после ее регистрации.

Государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав с недвижимым имуществом, в настоящее время является федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) и ее территориальные подразделения.

Поскольку закладная является ценной бумагой, то особое зна­чение имеют формальные признаки признания ее таковой. Так, если в документе будет отсутствовать слово «закладная» либо одно из условий, предусмотренных законом в качестве обязательных для закладной, то такой документ не может быть признан заклад­ной. Закон об ипотеке предусматривает недопущение составления и выдачи закладной, когда:

—  предметом ипотеки является предприятие как имуще­ственный комплекс, леса или право аренды указанного иму­щества;

—  ипотека обеспечивает денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условия, позволяющие определить эту сумму в надлежащий момент.

     Закладная должна содержать обязательные сведения, а именно:             

      слово «Закладная» в названии документа;             

      полное имя (фамилия, имя, отчество) и место регистрации,
если залогодателем является гражданин. Для юридического лица
указывается его наименование и местонахождение в соответствии
с учредительными документами;             

      первоначальный залогодержатель, которому выдается закладная, его полное имя и место регистрации (для гражданина наименование и местонахождение для юридического лица;    

      обязательство, которое обеспечивается ипотекой, — название кредитного договора, иного денежного обязательства, с указанием даты и места заключения такого договора или основании возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;        

      если залогодатель не является должником по обеспеченному ипотекой обязательству, то имя должника. Если должником является гражданин, то указывается его полное имя и место регистрации, а если юридическое лицо — его наименование и местонахождение;             

      сумма обязательства, обеспечиваемая ипотекой, а также
размер процентов, если они подлежат уплате по такому обязательству. Стороны могут договориться не о конкретной сумме, а об условиях, которые позволят определить эту сумму и проценты на момент исполнения обязательства. Например, стороны могут договориться, что размер процентов будет определяться на момент исполнения обязательства по учетной ставке, существующей месте исполнения обязательства;

      срок выплаты суммы, подлежащей уплате залогодержателю,
если сумма подлежит уплате по частям — срок или периодичной
соответствующих платежей и размер каждого платежа. Стороны могут договориться об установлении условий, которые позволят определить сроки и размеры платежей (план погашения долга);      

      достаточная степень детализации имущества, на которое устанавливается ипотека, что позволит его идентифицировать и различить от иного схожего имущества, прежде всего название иму­щества, подробное описание, а также место его нахождения;

      денежная оценка имущества, которая, как правило, устанавливается по соглашению сторон. Исключение составляет имущество, в
отношении которого установление ипотеки является обязательным в
силу закона. В этом случае имущество должно быть оценено профес­сиональным оценщиком и подтверждено его заключением;

      наименование права залогодателя, орган, его зарегистрировавший, номер, дата и место государственной регистрации, а если предметом ипотеки является право аренды, то — точное название имущества, являющегося предметом аренды, срок действия такого права;

      имущество, обремененное правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом. Имущество, не обременен­ное никакими перечисленными правами третьих лиц;

      подпись залогодателя, а если он является третьим лицом по
основному обязательству, то и основного должника;

      предусмотренную законом запись государственного регист­рационного органа, которая должна содержать полное наимено­вание этого органа, дату, место и номер, под которым запись заре­гистрирована. Сведения заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государствен­ную регистрацию;

      дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

              Если в документе отсутствуют сведения хотя бы по одному из пе­речисленных пунктов, то такой документ не может быть признан закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Однако данный перечень сведений не является исчерпывающим и по соглашению сторон может быть дополнен другими данными.

              Закладная представляет собой единое целое. При этом к ней могут прикладываться документы, которые определяют условия ипотеки, либо необходимые для осуществления залогодержателем прав по закладной. Если она состоит из нескольких листов, то они должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью регистрирующего органа. Отдельные листы не могут составлять предмет сделок. При недостаточности на самой закладной места для передаточных надписей, отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства к заклад
ной прикрепляется дополнительный лист, на котором надписи и
отметки делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе.             

Если впоследствии обнаружилось несоответствие закладной
договору об ипотеке или договору, обязательство из которого
обеспечено ипотекой, то верным должно считаться содержание
закладной. Необходимо учитывать, что приобретатель такой закладной не знал в момент совершения сделки и не должен был
знать о таком несоответствии, поэтому первоначальный залогодержатель не может ссылаться на это обстоятельство, и это правило не будет на него распространяться.             

Законный владелец закладной, столкнувшись с таким нарушением его прав, может требовать его устранения путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной вы дачей ему новой закладной. Такое требование должно быть заявлено немедленно, как только владельцу закладной стало известно о несоответствии. На составителя закладной возлагается ответственность за убытки, возникшие вследствие отмеченного несоответствия и его устранения.

Если в закладной не указано на то, что прилагаемые документы являются неотъемлемой ее частью, либо они не определены с точностью, позволяющей идентифицировать эти документы, то они не будут являться обязательными для лиц, к которым права по закладной перешли по договорам продажи, залога или иным образом.

Как уже говорилось, документ, названный «закладная», в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в законе в качестве необходимых, не является закладной и не подлежит выдаче

первоначальному залогодержателю. Если же выдается закладная при ипотеке в силу закона, то включение в закладную данных, указанных в пункте 10 ст. 14 «Содержание закладной», обеспечивает орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. Порядок включения этих данных в закладную определяется стать­ей 22 Закона об ипотеке.