Ипотека. Ипотечный кредит

В настоящее время к залогу квартир и других помещений, рас­положенных в многоквартирных домах, применяются правила гла­вы XIII Закона об ипотеке, которые позволяют осуществлять такой залог без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. Однако прямых указаний на такую возмож­ность закон не содержит, что является существенной недоработ­кой закона и может впоследствии затруднить его применение. Ста­тья 75 Закона об ипотеке только предусматривает, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве об­щей собственности на жилой дом.

В большинстве случаев ипотека является дополнительным cоглашением сторон в обеспечение основного обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, основанного на купле-продаже, аренде и т.д. Как и залог движимого имущества, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному  обеспечиваемому ипотекой обязательству, полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека, обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

—  в возмещение убытков и (или) неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного не­надлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

—  в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

—  в возмещение судебных издержек и иных расходов, вы­званных  обращением взыскания на заложенное имущество;

—  в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (ст. 337 ГК РФ).

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 3 Закона об ипотеке).

Закон предъявляет ряд требований к обеспечиваемому обяза­тельству.

Во-первых, оно должно быть названо в договоре, указана его сумма, основания возникновения и срок исполнения.

Во-вторых, если обязательство основано на договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

В-третьих, обеспечиваемое обязательство определяется сто­ронами либо в твердой сумме требований, либо такая сумма опре­деляется позже, а в договоре указывается порядок и другие необ­ходимые условия определения суммы. Если же (ст. 3—4 Закона об ипотеке) в договоре об ипотеке указывается общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязатель­ства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, связанных с возмещением:

 судебных издержек и расходов, вызванных обращением
взыскания на заложенное имущество;

      расходов по реализации заложенного имущества;

      необходимых дополнительных расходов залогодержателя
на содержание, охрану заложенного имущества либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам.             

Другими словами, стороны могут предусмотреть, что договор об ипотеке обеспечивает договор займа только на сумму предоставленных денежных средств без учета процентов за пользование. Если залогодатель не исполнил обязательство вернуть заемные средства в установленный срок, залогодержатель имеет право удовлетворить свои требования за счет предмета ипотеки, например, жилого дома. Поскольку стоимость жилого дома, как правило, значительно больше размера заемных средств, то залогодержатель имеет право только на часть денежных средств, полученных при продаже жилого дома с публичных торгов. Право на процент за пользование денежными средствами будет удовлетворяться наравне с иными кредиторами должника соответствующей очереди

Если же стороны договорились об исполнении основного обязательства по частям, то в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки либо периодичность платежей и их размеры, или условия, на основании которых будут определяться размеры платежей.

Стороны могут договориться о том, что ипотекой будут обеспечиваться и другие дополнительные расходы залогодержателя. Когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, то сумма обеспечиваемого обязательства не может быть меньше половины стоимости имущества такого предприятия (ст. 71 Закона об ипотеке).             

Субъектами залогового правоотношения являются залогодатель и залогодержатель. Залогодатель — это лицо, предоставляющее имущество в залог. Залогодержатель — лицо, принимающее имущество в залог. Как следует из определения залога, зало­годержателем по договору залога всегда выступает кредитор по основному обязательству, то есть кредитор и залогодержатель — одно лицо. Необходимо отметить, что Гражданский кодекс после­довательно придерживается принципа совпадения кредитора и залогодержателя в одном лице. Так, в соответствии с частью 1 ст. 355 уступка залогодержателем своих прав по договору залога другому лицу действительна только тогда, когда тому же лицу усту­плены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Эта норма базируется на общем правиле, установленном в статье 384 ГК РФ, в соответствии с которой к но­вому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, в нашем случае — права залогодержателя.

Залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в основном обязательстве (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Эта норма Кодекса значительно расширяет сферу кредитования, в том числе ипотечного, так как те лица, которые не располагают недвижи­мостью, могут получить кредит, если другие лица, имеющие в собст­венности соответствующее недвижимое имущество, выступят залого­дателями в обеспечение исполнения обязательств таких заемщиков.

Каких-либо специальных ограничений, предъявляемых к правоспособности, или дееспособности субъектов ипотечного право­отношения, законодательство не устанавливает. К ним предъявля­ются общие требования для физических и юридических лиц. Одна­ко, рассматривая договор залога жилого помещения, заключаемый для обеспечения кредита на приобретение жилья, необходимо помнить, что такой кредит может быть выдан только банком или иной небанковской кредитной организацией, имеющей соответствующую лицензию. Таким образом, в данном правоотношении возникает специальный субъект — банк или небанковская кредитная организация.[13]

При участии в залоговом правоотношении третьего лица основной акцент все равно делается непосредственно на объекте недвижимости, а не на отношениях между залогодателем и основным должником. Следует согласиться с О.М. Олейник, которая пишет: «Отношения между таким залогодателем и основным должником могут иметь различную природу и значения для залога имеют»[14]. Эти отношения собственно юридического значения для залога не имеют, поскольку при залоге, соответственно и при ипотеке, «верят не лицу, а вещи», то есть имеет место «ручательство вещью» или «реальный кредит». Суть реального кредита сводите к выделению какого-либо определенного объекта в составе имущества должника, за счет стоимости которого предоставляет удовлетворение кредитору, если должник не оправдает доверие. Залог имеет обеспечительную функцию, потому что имущество, за счет стоимости которого могут быть удовлетворены имущественные требования кредитора, предоставляется кредитору до наступления факта неисправности должника.[15] При этом обязательным условием залога является право залогодателя на распоряжение закладываемой вещью. То есть залогодателем может быть собственник либо лицо, которому предмет залога принадлежит на прав хозяйственного ведения и который вправе распоряжаться указанным имуществом. Основание такого требования вполне объясни­мо. Поскольку залог имущества предполагает принципиальную воз­можность его продажи, то устанавливать залог может только лицо, у которого есть право продажи соответствующего имущества. Лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, не впра­ве распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собствен­ника (ч. 2 ст. 295 ГК РФ). Другими словами, договор ипотеки может быть заключен только с собственником недвижимого имущества ли­бо при его непосредственном согласии (п. 3. ст. 6 Закона об ипоте­ке). Действующее законодательство устанавливает также иные ог­раничения в отношении лиц, которые могут выступать в качестве за­логодателей. Так, государственные научные центры не могут пере­давать закрепленное за ними государственное имущество в залог (п. 11 постановления Совета Министров РФ от 25 декабря 1993 г. № 1347 «О первоочередных мерах по обеспечению деятельности го­сударственных научных центров в Российской Федерации»).[16]

Как известно, содержание права собственности определяется как триада прав (п. 1 ст. 209 ГК РФ) — право владения, право пользования и право распоряжения своим имуществом. Право владения и пользования в отношении вещи могут быть и у несобст­венников вещи, например, у арендатора или залогодержателя (при закладе). Однако только собственник вправе совершать в отноше­нии своего имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права третьих лиц[17]. При залоге триада правомо­чий собственника приобретает усеченный вид. Залогодатель мо­жет владеть имуществом, то есть реально им обладать и пользоваться, а также извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых оно предназначено. Однако распоряжаться, то есть определять юридическую судьбу недвижимости, залогодатель может только
по согласованию с залогодержателем (кредитором), например,
сдавать недвижимость в аренду (коммерческий наем) или осуществлять иное распорядительное действие. Следовательно, залогодатель не вправе распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом абсолютным образом.

Все указанные права и обязанности залогодателя должны найти отражение в договоре об ипотеке. Необходимо отметить, что в ряде случаев даже собственник не вправе распоряжаться имуществом единолично. Так, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью либо иной сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, даже если имущество формально принадлежит только одному из супругов. В противном случае сделка может быть признана недействительной по требованию супруга, чье нотариальное согласие не было получено (п. 3 ст. 35 Семейный Кодекс РФ)Основания возникновения ипотеки

Основанием возникновения ипотеки может являться закон либо договор. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обя­зательства, обеспеченного залогом. Договор является основной формой возникновения ипотеки.

В ряде случаев ипотека может возникнуть на основании норм закона. В частности, если жилой дом или квартира приоб­ретаются за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке), то при­обретенная недвижимость считается находящейся в залоге с мо­мента государственной регистрации договора купли-продажи. Данное положение является чрезвычайно важным для по­строения всей системы ипотечного кредитования в России, которая основана на том, что именно приобретаемое имуще­ство является основным обеспечением возвратности кредитных средств.

Оформление обеспечения кредита

Сейчас система ипотечного кредитования строится на том, что обеспечение кредита может быть оформлено тремя спосо­бами:

— договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

— трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все заинтересованные стороны (кредитор, заемщик, продавец) последовательно и прак­тически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и реги­стрируют переход прав собственности от продавца квартиры к по­купателю (заемщику), а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

— договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли - продажи.             

Таким образом, заемщик, приобретающий жилье за счет кредита банка, обязан передать вновь приобретаемое жилье в залог. Складывается ситуация, в которой, несмотря на то, что законодатель установил диспозитивность нормы о предоставлении приобретаемого имущества в качестве залога, подзаконные нормативные акты устанавливают обязательность передачи такого имущества в залог. Такое условие об обязательности предоставления
приобретаемого имущества в качестве залога негативно сказывается на количестве потенциальных заемщиков, которые, не будучи уверенными в возможности возвратить полученный кредит, не желают приобретать жилье, с которым, вероятно, придется потом расстаться.

Итак, ипотека обеспечивает исполнение денежных обязательств заемщика перед кредитором. Однако непосредственно нормы о «денежном требовании» закреплены только в Основных положениях о залоге недвижимого имущества, не являющихся нормативными актами и носящих рекомендательный характер. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, что также предусмотрено законом.             

Уже упоминалось, что ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимо­давцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Следовательно, среди требований по кре­дитному договору или договору займа следует выделять не только сумму кредита или сумму займа, но и выплату процентов по ука­занным договорам.