Ипотека. Ипотечный кредит

Нотариальное удостоверение договора ипотеки:

В настоящее время российское законодательство сокращает количество гражданско-правовых сделок, подлежащих обязатель­ному нотариальному заверению. Одним из таких изменений явля­ется отмена обязательного нотариального удостоверения до­говора ипотеки. В конце декабря 2004 года Федеральным законом № 216-ФЗ в статью 20 Закона об ипотеке были внесены соответст­вующие изменения.

              Основным аргументом для отмены нотариального удостовере­ния было желание снизить финансовое бремя участников сделки, связанное с уплатой нотариального тарифа (государственной по­шлины). Нотариальный тариф устанавливался в размере 1,5% от суммы договора, предмет которого подлежит оценке.

Практика развития ипотечного жилищного кредитования сви­детельствует о своей жизнеспособности. Правительство России разрабатывает федеральные программы жилищного ипотечного кредитования, активно действует ипотечное кредитование в от­дельных регионах. Кроме того, крупные банки разработали и вне­дряют собственные программы жилищного ипотечного кредитова­ния.

Тормозила этот процесс, по мнению большинства специали­стов, необходимость нотариального удостоверения договора ипо­теки. Аргументом для принятия решения об отмене обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки стала о6язательная государственная регистрация. Одним из этапов такой регистрации является проведение юридической экспертизы представленных для государственной регистрации документов, которая и делает лишним участие нотариуса в оформлении сделки.

Согласно статье 163 ГК РФ по соглашению сторон сделка может быть совершена в нотариально удостоверенной форме, хотя по закону такое удостоверение и не являлось обязательным. По своему желанию, стороны договора ипотеки, прежде чем зарегистрировать сам договор и ипотеку (залог  недвижимого имущества), могут обратиться в нотариальную контору для совершения договора в нотариально удостоверенной форме. При этом права и
обязанности у сторон по договору все равно возникнут только после государственной регистрации.

Возникновение ипотеки в силу закона             

(законная ипотека):

Ипотека может возникнуть в случае, когда договор об ипотеке, то есть волеизъявление залогодателя и залогодержателя направленное на установление залога недвижимости, отсутствует. Специфика такого вида ипотеки позволяет говорить об особой разновидности ипотеки — ипотеки в силу закона (законной ипотеки).             

Разграничение данного вида ипотеки предусмотрено еще Гражданским кодексом, согласно которому залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств.             

Фактически законодатель видит возможность возникновения залога при условии заключения договора о залоге либо независимо от заключения такого договора, но в обоих случаях при наличии указанных в законе обстоятельств.

В первом случае речь идет о договорной ипотеке, которая воз­никает в силу волеизъявления сторон, направленного на ее уста­новление, и других юридических фактов.

Во втором случае — о законной ипотеке, которая возникает при наличии определенных законом юридических фактов, при от­сутствии волеизъявления сторон на установление ипотеки, то есть — при двух условиях:

— в силу обстоятельств (юридических фактов), указанных в
законе, а не в силу закона;

— в числе этих обстоятельств отсутствует договор об ипотеке.

Для договорной ипотеки определяющее значение имеет госу­дарственная регистрация, с момента которой она считается воз­никшей. Законная ипотека считается возникшей при наступлении указанных в законе обстоятельств, а ее государственная регистра­ция не предусмотрена и, соответственно, не носит правоустанав­ливающий характер. Именно это формальное различие приводит к возникновению множества скрытых, негласных ипотек, допускаю­щих двойную продажу недвижимости.

Кроме того, законную ипотеку можно разделить на два вида: императивную и диспозитивную.

Императивная ипотека возникает помимо воли сторон в силу императивных норм закона. Например, по договору ренты получа­тель ренты, безусловно, приобретает право залога на передавае­мое по договору имущество.

Диспозитивная законная ипотека предполагает возможность как возникновения ипотеки, так и ее «невозникновения» по согла­шению сторон. Стороны могут заранее предусмотреть, что ипотека не возникнет в силу закона.

Российское законодательство предусматривает следующие основания возникновения законной ипотеки:

— рента;

— удержание;

—  продажа в кредит;             

—  ипотека жилых домов и квартир.             
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает

другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество
а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество
периодически выплачивать получателю ренту в виде определен
ной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.             

При этом согласно пункту 1 ст. 587 ГК РФ своевременную выплату ренты плательщиком ренты обеспечивает право залога на
передаваемое имущество, которое возникает у получателя ренты
помимо его воли и не может быть изменено по соглашению сторон.             

В соответствии со статьей 584 ГК РФ договор ренты недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. При этом прямых предписаний о необходимости регистрации ренты как обременения недвижимости в законодательстве нет. Но поскольку пунктом 1 ст. 586 ГК РФ рента прямо признана обременением недвижимости, то на нее автоматически должно распространяться исключение, установленное пунктом 3 ст. 7 Закона о регистрации прав: «сведения правоустанавливающих документов об обременениях недвижимости относятся к числу открытых, то есть предоставляются любому желающему на условиях, установленных названным Законом». Это правило позволяет считать легальную ипотеку, обеспечивающую выплату рентных платежей, гласной.   

Удержание представляет собой способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор, у которого находится
вещь, подлежащая передаче должнику, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или
возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено

Так, согласно статье 360 ГК РФ, кредитор вправе получить удовлетворение своих требований из стоимости удерживаемой вещи в объеме и в порядке, предусмотренных для требований, (обеспеченных залогом. Таким образом, при отсутствии между кредитором и должником договора о залоге и при наличии обстоя­тельств, указанных в законе, — неисполнение должником в срок своего обязательства, у кредитора возникает право залога на удерживаемую вещь. Следует учитывать, что удерживать можно только ту вещь, которой владеешь, то есть вещь, которая фактиче­ски находится у тебя. Поскольку недвижимым имуществом является имущество, которое неразрывно связано с землей, то возмож­ность удержания такого имущества является противоестествен­ной.

              Продажа в кредит предполагает оплату товара через опреде­ленное время после его передачи покупателю. При этом согласно пункту 5 ст. 488 и пункту 3 ст. 489 ГК РФ товар, проданный в кредит, в том числе с условием о рассрочке, признается находящимся в залоге у продавца с момента его передачи покупателю в обеспе­чение исполнения последним обязанности по оплате, если иное не предусмотрено договором. Данная норма распространяется на все виды недвижимости, которые могут быть предметом купли-продажи.

При этом залог недвижимого имущества, проданного в кредит, является закрытой информацией для третьих лиц, поскольку заин­тересованное лицо не может получить информацию о том, что конкретная недвижимость является проданной в кредит и задолжен­ность еще не погашена, постольку такие сведения не являются от­крытыми для неограниченного круга лиц. Согласно пункту 3 ст. 7 Закона о регистрации прав, содержание правоустанавливающих документов может быть раскрыто лишь ог­раниченному кругу лиц. Это означает, что заинтересованное лицо лишено возможности установить, имеется ли в договоре купли-продажи недвижимости условие о рассрочке оплаты и, соответственно, о наличии обременения будет все равно предположительным, поскольку сведения об исполнении обязательств не вытекают из договора.

Таким образом,  ипотека недвижимого имущества, возникающая в силу закона, может порой нести и неблагоприятные последствия в силу негласности.

Ипотека жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации либо за счет целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, возникает в соответствии со ст. 77 Закона об ипотеке без какого –либо дополнительного соглашения.

Закон об ипотеке предусматривает установление залога недвижимости, которое обеспечивает кредитное обязательство банка, кредитной организации или иного кредитора.  В таком случае право залога возникает у кредитора с момента регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры.

Гражданское законодательство не предусматривает такой вид купли-продажи квартиры (жилого дома) за счет кредита банка. Поэтому если стороны самостоятельно не предусмотрят в договоре источник средств на приобретение жилья, то договор купли-продажи недвижимости будет зарегистрирован в соответствии с законом, но без упоминания права залога.

Следует отметить, что закон предоставляет сторонам возможность предусмотреть в договоре купли- продажи квартиры (жилого дома) отсутствие ипотеки как таковой. Если иное не предусмотрено законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные в собственность на средства кредита банка или иной организации, считаются находящимися в залоге с момента регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. Таким образом, гласность ипотеки имеет место только в отношении законной ипотеки, обеспечивающей выплату ренты, а так же в ипотеки в отношении недвижимости, которой кредитор владеет на праве удержания. В остальных случаях ипотека является негласной и возникает в независимости от государственной регистрации, что, в свою очередь, не защищает права и законные интересы третьих лиц, которые могут выступать сторонами в последующих сделках отчуждения недвижимого имущества. На практике отсутствие требований государственной регистрации в отношении законной ипотеки и отсутствие государственной регистрации в качестве обязательного элемента договора купли-продажи недвижимости в рамках ипотечного жилищного кредитования может привести к массовому нарушению прав граждан.

2.2. Государственная регистрация ипотеки

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя.

Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:

      нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;

      документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

      доказательства уплаты регистрационного сбора;

      документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, представляются также: закладная и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.

Регистрационная запись об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.

Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки.

Орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и копию закладной с приложениями.

Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное.