Ипотека. Ипотечный кредит

Смысл доверенности — убедить контрагента в том, что перед ним находится лицо, надлежащим образом уполномоченное верителем на совершение каких-либо операций. Удостоверяя доверенность, нотариус призван зафиксировать, что физическое лицо действительно передало другому физическому лицу право на совершение определенных юридически значимых действий,  тем самым снижается риск мошенничества путем подделки подписей.

Следует обратить внимание на ситуацию, когда доверителем выступает юридическое лицо, наделенное правом выдачи любых видов доверенностей, в том числе генеральной доверенности на представление всех интересов юридического лица. Данный вопрос может являться темой отдельного исследования, однако законодателю стоит задуматься, действительно ли не обходимо подобное нотариальное удостоверение, и принять решение, упрощающее и без того сложный порядок заключения ипотечного договора. Необходимо отметить, что в настоящий момент судебная практика пошла по пути признания необходимости нотариального удостоверения доверенностей выдаваемых юридическими лицами своим представителям, кроме случаев последующего одобрения сделки представляем (ст. 183 ГК РФ)[12].

2.       Правовые основы ипотечного кредитования.

2.1 Договор ипотечного кредитования.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право полу­чить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Договор об ипотеке может быть самостоятельным (то есть от
дельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство) или условия о залоге могут быть
включены в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство (например, положение об обеспечении своевременного возврата жилищного кредита залогом жилого помещения).             

Залогодателем по договору об ипотеке может быть как сам должник по основному обязательству, так и лицо, участвующее в таком обязательстве (третье лицо).

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной  недвижимой собственностью, соответственно ипотечное кре­дитование—это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.

Предмет договора об ипотеке определяется через наименова­ние имущества, его местонахождение, описание, которое позво­ляет его идентифицировать, указание права, в силу которого иму­щество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогода­телю.

Согласно статье 5 Закона об ипотеке предметом такого до­говора могут быть:

—  земельные участки;

—  предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности (ангары, цеха и т.д.);

—  жилые дома и квартиры или их части, состоящие из одной
или нескольких изолированных комнат;

—  дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потреби­тельского назначения.

Такое имущество чаще всего является залогом по договору жилищного кредитования.

Предметом ипотеки может быть и незаконченное строительст­во, которое рассматривается как недвижимое имущество, возво­димое на отведенном земельном участке. Так, в статье 76 Закона об ипотеке прямо говорится, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть пре­дусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строи­тельством и принадлежащими залогодателю материалами и обо­рудованием, которые заготовлены для строительства.

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и кос­мические объекты также могут быть предметом ипотеки, посколь­ку, хотя и не являются имуществом, которое неразрывно связано с землей, но в соответствии с Гражданским кодексом относятся к не­движимому имуществу в силу специфики.

Помимо имущества предметом ипотеки может быть право аренды, принадлежащее залогодателю. К такому залогу будут применяться общие нормы об ипотеке, если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и не противоречит существу арендных отношений. Так, право аренды может быть предметом ипотеки только с согласия арендодателя. Не допускается залог такого права также без согласия собственника или лица, имеющего право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение такого права без согласия данных лиц.

Договор ипотеки права аренды помимо всего прочего должен содержать такое же определение арендованного имущества, как если бы данное имущество было предметом ипотеки. В этом случае в обязательном порядке должен быть указан срок аренды.   

Недвижимое имущество, являющееся предметом договора ипотеки, как правило, принадлежит залогодателю на праве частной собственности или на праве хозяйственного ведения.

Не может быть предметом ипотеки имущество:             

—  изъятое из оборота. Согласно Гражданскому кодексу вещами, изъятыми из оборота, признаются такие вещи, которые не могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. К ним относятся вещи, находящиеся в исключительной собственности государства (например, ресурсы континентального шельфа, объекты оборонного производства);             

—  на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Перечень такого имущества граждан содержится в Гражданском процессуальном кодексе;             

—  в отношении которого в установленном порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.             

Не может быть самостоятельным предметом договора ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Например, невозможно заключить договор ипотеки в отношении только хвостовой части самолета. Закон об ипотеке устанавливает ограничения в отноше­нии имущества, являющегося предметом ипотеки. Так, если пред­метом договора ипотеки является имущество, на отчуждение ко­торого требуется согласие или разрешение другого лица или ор­гана, то такое же согласие необходимо и для ипотеки этого имущества.

Например, на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия другого супруга, не являюще­гося стороной по договору ипотеки.

В соответствии с пунктом 2 ст. 62 Закона об ипотеке при об­щей долевой или совместной собственности на земельные участ­ки, которые могут быть предметом залога, ипотека может быть ус­тановлена только на принадлежащий гражданину или юридиче­скому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, счи­тается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором (ст. 135 ГК РФ). Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета, если иное также не предусмотрено договором или законом.

В отношении отдельных предметов ипотеки Закон об ипотеке предусматривает определенные требования. Так, земельные уча­стки не подлежат ипотеке в случае, если они находятся в государ­ственной или муниципальной собственности. Кроме того, не до­пускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами орга­нов местного самоуправления для земель различного целевого на­значения и разрешенного использования.

Если предметом ипотеки является предприятие как имущест­венный комплекс, то на все входящее в его состав имущество рас­пространяется действие договора ипотеки, а именно: материаль­ные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требо­вания, исключительные права, если иное не предусмотрено до­говором.

Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или му­ниципальной собственности.

Не допускается заключение договора ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в частной собственности граждан, че­рез представителя. Заключать договор ипотеки могут только за­конные представители несовершеннолетних граждан, представи­тели ограниченно дееспособных и недееспособных лиц.

Ипотека квартиры в многоквартирном доме предусматривает установление права залога и на соответствующую часть доли в праве общей собственности на жилой дом (общие помещения до­ма, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры)

Оценка предмета договора ипотеки:

Закон об ипотеке указывает на необходимость оценить пред­мет договора ипотеки. Такая оценка осуществляется по соглаше­нию сторон, при этом стороны могут самостоятельно договориться о цене предмета либо поручить это третьей стороне.

Не всегда обращение к третьей стороне оправданно, посколь­ку, хотя такая оценка и будет иметь независимый характер, при­влечение эксперта может нарушить интересы одной из сторон ли­бо привести к тому, что договор не будет заключен.

Предмет залога недвижимости оценивается соответствующим соглашением залогодателя с залогодержателем. Оценка указыва­ется в договоре в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, уста­новленными федеральным законом, или в определенном им по­рядке. При залоге предприятия состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе инвентаризации данного имущества. В этом случае к договору об ипотеке в обязательном порядке при­лагаются:

—  акт инвентаризации;

—  бухгалтерский баланс;

—  заключение независимого аудитора о составе и стоимости
имущества, относящегося к предприятию.

Оценка земельного участка при его ипотеке не может быть установлена ниже его нормативной цены, под которой понимается
показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциаль­ного дохода за расчетный срок окупаемости (ч. 1 ст. 25 Закона РФ от 11 октября 1991 г.№ 1738-1 «О плате за землю»). Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулиро­вания земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита
под залог земельного  участка.

В соответствии с постановлением Правительства РФ «О порядке  определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319 нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Органы местного самоуправления по мере развития рынка земли могут своими решениями повышать или понижать установленную нормативную цену земельного участка, но не более чем на 25%. По запросам за­интересованных лиц комитеты по земельным ресурсам и землеуст­ройству обязаны выдавать им документы о нормативной цене зем­ли конкретного земельного участка.

В соответствии со статьей 67 Закона об ипотеке к договору об ипотеке земельного участка должна быть обязательно приложена копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соот­ветствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустрой­ству.

Жилым помещением, которое может быть объектом ипотеки, признается помещение, предназначенное для проживания граж­дан, признанное в установленном законом порядке пригодным для проживания, отвечающее санитарным и техническим нормам и уч­тенное органами инвентаризационного учета в качестве жилого. Указанное помещение должно находиться в собственности зало­годателя. Не могут являться объектом ипотеки жилые дома из му­ниципального жилого фонда, предоставленные гражданам на условиях найма, а также служебные жилые помещения. Помещения, предназначенные для временного проживания (летние садовые домики, общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фон­да и т.д.) также не могут являться объектом жилищной ипотеки. Таким образом, непосредственным объектом жилищной ипотеки могут являться жилой дом, квартира либо их обособленные (изолированные) части.

Гражданский кодекс (п. 3 ст. 340) и статья 42 Закона об ипоте­ке устанавливают, что ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), либо части этого земельного участка, достаточной для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения), либо права пользования им. Данное положение основано на принципе единства судьбы зе­мельного участка и прочно связанных с ним объектов. Но, естественно, правила залога отдельно стоящего здания или сооружения совершенно неприменимы к залогу квартиры в многоквартирном жилом доме либо офиса в крупном офисном здании — то есть в тех ситуациях, когда собственник помещения не обладает и не мо­жет обладать никакими документально подтвержденными права­ми на прилегающий к зданию земельный участок. Введенное Гра­жданским кодексом и Законом об ипотеке ограничение длитель­ное время препятствовало развитию жилищной ипотеки, а также делало невозможным получение кредита под залог помещений для мелких фирм. Противоречие было разрешено только совместным постановлением Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 года № 6/8, разъяснившим, что правило о совместном залоге здания (сооружения) и земель­ного участка применяется только в тех случаях, когда залогодатель обладает пра­вом собственности или правом аренды земельного участка, на котором располо­жено здание (сооружение), являющееся предметом ипотеки. В тех же случаях, ко­гда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено закладываемое здание или сооружение, он вправе заключить договор ипотеки только на здание (сооружение). Такой до­говор будет соответствовать действующему законодательству.